當(dāng)下樓市陷入一個(gè)非常糾結(jié)的地步，很多城市再刺激也沒有需求了，但有些城市有需求受制于嚴(yán)格的信貸政策無法釋放。

特別是一線城市依然在嚴(yán)格執(zhí)行的認(rèn)房又認(rèn)貸，導(dǎo)致改善要么違規(guī)違法經(jīng)營(yíng)貸，要么只能放棄置業(yè)。

所以現(xiàn)在到了必須全國(guó)取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的時(shí)刻了！

1—6月份，商品房銷售面積68923萬平方米，同比下降22.2%；其中，住宅銷售面積下降26.6%。商品房銷售額66072億元，下降28.9%；其中，住宅銷售額下降31.8%。

可見，雖然政策不斷寬松，但大部分都是市場(chǎng)不行的城市力度大，而一二線城市目前看，松綁有限！7月份實(shí)際大部分城市因?yàn)楦鞣N原因，又一次出現(xiàn)了下行。

7月累積已經(jīng)超過100城市當(dāng)月發(fā)布了穩(wěn)樓市政策接近110多條，在5-6月單月都超過百城刺激穩(wěn)定樓市的情況下，在前期基礎(chǔ)上，7月各種房地產(chǎn)政策繼續(xù)升級(jí)，在限購、限貸、限售、預(yù)售監(jiān)管、購房補(bǔ)貼等政策基礎(chǔ)上，7月出現(xiàn)了多城市發(fā)布購房直接補(bǔ)貼政策，另外針對(duì)當(dāng)下爛尾樓集中爆發(fā)的情況，已經(jīng)超過15個(gè)城市出臺(tái)了對(duì)應(yīng)的政策。

2022年截止7月，年內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過580次！同比上漲接近70%，2022年房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)刷新歷史記錄。

簡(jiǎn)單的總結(jié)2022年7月來全國(guó)各地房地產(chǎn)政策，調(diào)控政策松綁主要有幾個(gè)特點(diǎn)

預(yù)防爛尾樓、增加購房補(bǔ)貼成為7月政策的最大新特點(diǎn)

各地購房補(bǔ)貼不斷加碼，利用各種利用增加購房補(bǔ)貼

在這么多政策下，最吸引人關(guān)注的是，一二線城市大量現(xiàn)在還有意愿買房的人受制于信貸政策！

認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該變了！

在2021年年底，銀保監(jiān)會(huì)：現(xiàn)階段要重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求 合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。但市場(chǎng)整體政策依然只在剛需有相對(duì)變化，最近多地出臺(tái)了針對(duì)剛需的微調(diào)政策。后續(xù)有望出現(xiàn)更多針對(duì)真實(shí)改善的穩(wěn)定政策！

在2021年年底住建部提及過保障住房的剛需，同時(shí)滿足合理的改善性需求，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要會(huì)議中提及“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”

2022年1月20日，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議亦重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)要充分釋放居民住房需求。過去多年在市場(chǎng)調(diào)整期間，相關(guān)內(nèi)容均被多次提及，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)任務(wù)中提到“促居民合理住房消費(fèi)。進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，進(jìn)一步搞活住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)”；

2012年提到“支持居民的合理購房需求，優(yōu)先保證首次購房家庭的貸款需求”；2013年提到“支持合理自住和改善性需求”；

2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提到“擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫存”。今年各地政府工作報(bào)告中，亦對(duì)這一部分著重強(qiáng)調(diào)，其中四川、陜西、江蘇、青海、黑龍江等地均提出“支持商品房市場(chǎng)更好滿足購房者的合理住房需求”的相關(guān)內(nèi)容。

最近2年來，已有不少城市調(diào)整公積金政策，主要涉及下調(diào)公積金貸款最低首付比例、提高公積金貸款最高額度、放寬申請(qǐng)認(rèn)定條件等方面。另外，今年，5年期以上LPR下調(diào)，各地首套、二套房房貸利率均有下調(diào)，進(jìn)一步引導(dǎo)合理住房需求釋放?，F(xiàn)在的確很多城市執(zhí)行了4.25的利率。

什么是“認(rèn)房又認(rèn)貸”？“認(rèn)房又認(rèn)貸”主要針對(duì)的是在買房時(shí)二套房的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)。

可能大家都知道，我們?cè)谫I房時(shí)首套房和二套房在很多方面都是不一樣的，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區(qū)別。

所謂的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，就是說，如果名下有房，再買房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過貸款，無論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買房都會(huì)認(rèn)定為二套。這就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于很多真實(shí)改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

3月1日，中原城市群的核心城市-鄭州傳來一聲“槍響”，給全國(guó)樓市發(fā)出了“救市”信號(hào)。其中除了給大學(xué)生購房補(bǔ)貼、鼓勵(lì)老人投靠家庭新購住房等措施外，還明確提到引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)下調(diào)住房貸款利率、降低首付比例，以及在國(guó)內(nèi)率先取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”等政策。

8月4日，天津市發(fā)展改革委會(huì)發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)消費(fèi)恢復(fù)提振的若干措施公開征求意見的公告》，公告從9個(gè)方面促進(jìn)消費(fèi)，其中重點(diǎn)提及“擴(kuò)大住房家居消費(fèi)”，包括穩(wěn)定住房消費(fèi)和擴(kuò)大家居消費(fèi)，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)“下調(diào)住房貸款利率，降低住房商業(yè)貸款首付比例”，并且指定了具體負(fù)責(zé)部門按職責(zé)分工負(fù)責(zé)。

寫在最后：從全國(guó)看，穩(wěn)樓市的政策應(yīng)該抓緊升級(jí)了！

1：“房住不炒”總基調(diào)不變，央行和很多城市都繼續(xù)提出保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，不短期刺激房地產(chǎn)。但針對(duì)賣一買一的換房客戶，執(zhí)行首套房信貸政策，不涉及到任何炒房。針對(duì)真實(shí)改善購房者特別是賣一買一的改善，應(yīng)該抓緊傾斜寬松政策。

2：大部分城市看，特別是最近可能會(huì)松綁調(diào)控的南京、天津等城市。

針對(duì)第二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)都應(yīng)該有大幅度的調(diào)整，特別是賣一買一，認(rèn)房不認(rèn)貸應(yīng)該成為全國(guó)所有城市執(zhí)行的政策。

3：當(dāng)下三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條，針對(duì)前期房貸利率動(dòng)輒6-7的購房者，也應(yīng)該有一定優(yōu)惠。

4：從趨勢(shì)看，對(duì)于購房者來說，很快會(huì)看到全國(guó)性取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，特別是針對(duì)賣一買一的認(rèn)房不認(rèn)貸政策會(huì)更快落地，出現(xiàn)這一政策信號(hào)，基本就代表熱點(diǎn)一二線城市企穩(wěn)就接近了。