金融幫消息：最近，各大社交平臺關(guān)于轉(zhuǎn)貸的廣告越來越多。對于5-6%房貸利率人來說，可以「轉(zhuǎn)」成4字頭甚至是3字頭，乍一聽是不是很有吸引力？說不心動(dòng)絕對是假的。誰都希望自己的房貸利率能夠低一點(diǎn)，再低一點(diǎn)。畢竟房貸的期限最少10年最長也要30年。每個(gè)月少一點(diǎn)，到最后也會是一筆天文數(shù)字。

沒有對比就沒有傷害

今年8月份，央行公布最新一期LPR，1年期LPR為3.65%，5年期LPR由4.45%下降至4.3%。1年期下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)，5年期下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)，比預(yù)期還多了5個(gè)基點(diǎn)，超出預(yù)期。隨后多家銀行開始執(zhí)行首套房最低4.25%的房貸利率，創(chuàng)下歷史新低。對比以往6%以上的高利率，不少網(wǎng)友自嘲“大冤種”、被割韭菜。

根據(jù)上圖為例，貸款100萬，按揭30年，4.25%利率照比6.25%，總本息減少60萬元，月還款減少1666.67元。如貸款200萬。月還款額減少1666.67*2=3333.34元，總本息減少120萬元。

在此巨大差異的背景下，特別是高位站崗的購房者，紛紛尋找能降低利率的辦法，同時(shí)也被降低利率轉(zhuǎn)貸的廣告所吸引。

“轉(zhuǎn)貸”葫蘆里賣的是什么藥？

近期，很多粉絲通過后臺留言咨詢個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)貸降息”的事情。出于職業(yè)的敏感性，我們查看目前個(gè)人住房貸款的相關(guān)政策，又做了一番調(diào)查。因此「金融幫」注意到，在各大社交平臺出現(xiàn)很多轉(zhuǎn)貸的廣告，以“降息成功”，“房貸利率5.8、6.2轉(zhuǎn)3.8”，“100萬節(jié)省23萬”，“每月少還2000多”，“有房產(chǎn)就行”等廣告詞層次不窮。而醒目的標(biāo)題更是直戳購房者最弱軟的心弦，直指購房者的錢袋子，著實(shí)誘人！

首先，購房者絕大多數(shù)對政策的了解是不夠清晰。當(dāng)大家看到各種吸引眼球的廣告信息時(shí)，潛意識里都以為是利率降了，可以向銀行從新申請新利率的還款方案，然而并不是這樣。

根據(jù)目前相關(guān)規(guī)定，凡是“首房首貸”，后面繳存了公積金，達(dá)到符合的條件后，就可以把商業(yè)個(gè)人住房貸款申請轉(zhuǎn)成公積金貸款（商轉(zhuǎn)公），公積金貸款的利率3.35%左右。除了上面有條件“商轉(zhuǎn)公”之外，利率直接由6.2%轉(zhuǎn)到3.8%，目前沒有這項(xiàng)政策出臺，

經(jīng)過「金融幫」調(diào)查發(fā)現(xiàn)，所謂的“房貸利率5、6開頭轉(zhuǎn)成3開頭”，實(shí)際上是一種打擦邊球的作法，偷換概念轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸。結(jié)清房貸后辦理解押，然后再到銀行重新抵押申請經(jīng)營性貸款。由于相關(guān)的政策支持經(jīng)營貸利率較低，這一來一去就起到了降低房貸利率的目的。細(xì)算算利率確實(shí)能降低很多，算下來也確實(shí)能省很多很多錢。

通過各銀行梳理，經(jīng)營貸普聯(lián)利率4%以下，還款方式照比房貸更多樣化更靈活，資金使用率更高。以“先息后本”“隨借隨還”“一次性還本付息”“按期付息還本”等為代表?？偠跃褪翘崆斑€掉按揭，再轉(zhuǎn)成利率低于4%的經(jīng)營貸。這么低的利率，這么靈活的還款方式，所以深受大家的關(guān)注。

針對上述情況是否可操作？有無風(fēng)險(xiǎn)問題？

首先要搞清楚經(jīng)營貸的必備條件：一、房子得有房產(chǎn)證（購房合同不行）；二、房本是在未抵押、未執(zhí)行查封的狀態(tài)（可進(jìn)行自由交易）；三、自己或者直系親屬名下要有企業(yè)或者個(gè)體工商戶；四、征信要良好，有的銀行對負(fù)債率也有要求。

根據(jù)上面所說的情況，大家應(yīng)該明白不夠條件的照樣不能轉(zhuǎn)。如果你剛好夠條件，那么在理論上是可行的。如果你僥幸辦理成功，并不是萬事大吉，雖然省錢了，利息變低了，但同樣也會面臨諸多不利因素。主要表現(xiàn)有：法律風(fēng)險(xiǎn)，抽貸、斷貸風(fēng)險(xiǎn)，后期利率上浮等風(fēng)險(xiǎn)。

「金融幫」提醒大家：不夠條件的千萬別硬往上湊，費(fèi)時(shí)費(fèi)事費(fèi)錢擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。夠條件的也要三思而后行，雖然能省錢，能省很多錢，但是要承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)不比硬湊的風(fēng)險(xiǎn)小多少。兩者無論是哪種，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)問題都足夠喝一壺，絕非危言聳聽。

一、法律風(fēng)險(xiǎn)

為止「金融幫」咨詢了銀行專業(yè)人士：經(jīng)營用途貸款、個(gè)人信用貸、個(gè)人消費(fèi)貸、信用卡等資金流入房地產(chǎn)，是明文規(guī)定的禁止行為也是違規(guī)行為。通過這種方式“轉(zhuǎn)貸”，已經(jīng)構(gòu)成變相將信貸資金流入房地產(chǎn)。目前銀行對于資金的流向重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)審查，尤其對剛解壓的房產(chǎn)，貸前會很仔細(xì)的審查其資金來源，貸后也會審查其資金流向。

去年3月，人民銀行、銀保監(jiān)會和住建部三部門曾聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》，督促銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)一步強(qiáng)化審慎合規(guī)經(jīng)營，嚴(yán)防經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域。

同時(shí)對于硬湊條件的這一類，法律風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)會更高，因?yàn)槟阋孕碌膱?zhí)照，這里面涉及到稅務(wù)、記賬、對公流水、工商檢查等，這些都有可能出現(xiàn)問題。而一旦發(fā)現(xiàn)有虛假經(jīng)營或者其他問題，不僅僅是面臨提前收回貸款那么簡單，更有可能涉及到騙貸的刑事責(zé)任。

二、抽貸、斷貸風(fēng)險(xiǎn)

抽貸：硬湊條件這一類就不多說了，銀行發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題，肯定會要立即收回貸款，讓你提前還貸。同時(shí)如銀行審查到你的信貸資金流入房地產(chǎn)，也會立即收回貸款。這就是抽貸的風(fēng)險(xiǎn)。

斷貸 ：「金融幫」通過各銀行梳理，經(jīng)營貸實(shí)際授信最多10年。而授信期限不是貸款期限，大部分都需要每2-3年就要續(xù)貸一次，甚至有每年續(xù)貸一次。續(xù)貸一次就意味著還一次本息并且查詢一次征信，如果這期間你的征信出現(xiàn)問題或者無法拿出資金來過橋，就有斷貸的風(fēng)險(xiǎn)。

友情提示：如果你因?yàn)樯鲜鰡栴}被抽貸、斷貸了，如果銀行收不回貸款會有什么后果？看看市面上那么多法拍房就明白了。在一個(gè)，不要想著銀行能睜只眼閉只眼，近年來銀行等金融機(jī)構(gòu)因?qū)€(gè)人貸、經(jīng)營貸流入房地產(chǎn)市場被監(jiān)管重罰的案例并不少見。

三、后期利率上浮等風(fēng)險(xiǎn)

個(gè)人住房貸款的利率自簽訂合同起，基本上不會有太大變化，很穩(wěn)定。但抵押貸、經(jīng)營貸的利率，有這隨時(shí)上調(diào)的可能。同時(shí)如信貸資金被審查出來流入房地產(chǎn)市場，不僅僅會被銀行提前收回結(jié)清所有的貸款，更有可能要求支付違約金并利息翻倍這點(diǎn)也是很大的風(fēng)險(xiǎn)之一。