聲明：本文僅代表個(gè)人觀點(diǎn)，與本人所在機(jī)構(gòu)及其他機(jī)構(gòu)無(wú)關(guān)

“杭州灣新區(qū)”作為投資熱土，曾經(jīng)2018-19年極致瘋狂熱門搶房，如今不知怎么變得象“老鼠過(guò)街，人人喊打”！在杭州灣買過(guò)房子的人都不敢說(shuō)出口，說(shuō)了就被人嘲笑投資失敗、投資愚蠢。再加上幾十個(gè)延期交付、停工的工地，53折、56折、7折之類的抖音刷爆吐血虧本折扣價(jià)，讓整個(gè)新區(qū)的形象也到了歷史谷底。

這也實(shí)在是無(wú)妄之災(zāi)，瘋狂投資搶房的時(shí)候沒(méi)人能預(yù)判今年的民企暴雷潮，況且杭州灣走到今天原因非常多，政府的規(guī)劃落地也有很大問(wèn)題。而只能拿出幾十萬(wàn)被中介鼓動(dòng)投資的民眾，有什么錯(cuò)呢？無(wú)非就是火熱的市場(chǎng)給了很高的預(yù)期，房產(chǎn)公司拿出極大中介提點(diǎn)，鼓動(dòng)中介出動(dòng)短期套線。現(xiàn)在房產(chǎn)商也被杭州灣套牢其中，商辦的大體量投資建設(shè)耗盡資金卻無(wú)人接盤。

總之想吐槽杭州灣太容易太簡(jiǎn)單，我們今天換個(gè)思路，建設(shè)性一點(diǎn)，一起想想怎么有可能改變，甚至是“拯救”？

1、行政地位：應(yīng)該馬上籌劃設(shè)獨(dú)立行政區(qū)“前灣新區(qū)”。

杭州灣新區(qū)的名字帶個(gè)杭州結(jié)果與杭州無(wú)關(guān)，后來(lái)發(fā)布了前灣新區(qū)名字只是掛了個(gè)牌，功能上管理的還是原來(lái)的杭州灣新區(qū)管委會(huì)，慈溪高新區(qū)、余姚等前灣新區(qū)范圍內(nèi)的管不到。只有名號(hào)，并無(wú)實(shí)質(zhì)。另一方面這么巨大的城市建設(shè)規(guī)模，實(shí)際上行政上屬于慈溪市庵東鎮(zhèn)，行政管理上也沒(méi)有獨(dú)立，沒(méi)給人寧波市民的感覺(jué)，經(jīng)常被吐槽杭州灣的人作為噴騙子中介的點(diǎn)。

既然杭州的新區(qū)成立了新的行政區(qū)，寧波為什么不能干脆獨(dú)立成立行政區(qū)前灣新區(qū)？！去年已經(jīng)很多人期待，結(jié)果落空，讓大家只能進(jìn)一步看空。

2、區(qū)域定位：應(yīng)該果斷和慈溪、余姚同城化發(fā)展，共同打造寧波西片區(qū)副中心。

昨天看了一個(gè)“破產(chǎn)”系列up主的視頻，提到一個(gè)人開(kāi)店，調(diào)研了城市三個(gè)最熱門的商圈，正常的人會(huì)選擇在這三個(gè)熱門商圈中的一個(gè)開(kāi)店，但這家伙居然選擇開(kāi)在三個(gè)商圈的幾何中心，并幻想三個(gè)商圈的人流都會(huì)過(guò)來(lái)，結(jié)果當(dāng)然是沒(méi)多久就倒閉。如果客流都會(huì)過(guò)去這里怎么可能過(guò)去都熱門不起來(lái)？

杭州灣過(guò)去老宣傳自己在上海、杭州、寧波三大城市的幾何中心！這個(gè)很可怕，這個(gè)就是一個(gè)三不靠的地方，到哪個(gè)城市中心都很遠(yuǎn)，都無(wú)法作為第二居所，到哪里的溝通交易交通成本都更大。所以應(yīng)該擺脫這個(gè)概念。

前灣新區(qū)的區(qū)域定位就應(yīng)該是寧波的一個(gè)區(qū)，首先是寧波的西北門戶，其次無(wú)縫銜接慈溪、余姚兩個(gè)百萬(wàn)人口的濱海新都市區(qū)。前灣新區(qū)承接大寧波范圍，特別是慈溪余姚的創(chuàng)新工業(yè)轉(zhuǎn)移，以廣袤土地、最大的存量剛需住宅支撐制造業(yè)實(shí)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。這個(gè)定位沒(méi)問(wèn)題。別整天扯上海、杭州，這些年大家都被概念忽悠，實(shí)際沒(méi)什么好處。畢竟上海、杭州周邊的城市太多了，蘇州、嘉興、南通哪個(gè)位置不近？杭州灣的優(yōu)勢(shì)在哪里？根本說(shuō)不清楚。

北侖區(qū)脫胎于鎮(zhèn)海，前灣區(qū)脫胎于慈溪，將來(lái)應(yīng)該對(duì)標(biāo)北侖（寧波東門戶），前灣做好西北門戶。狠抓與慈溪的同城化，大力促進(jìn)人口進(jìn)入與落地。

3、交通配套：不能再遠(yuǎn)期規(guī)劃了，軌道交通需馬上與寧慈線同步開(kāi)啟！

前文已說(shuō)，杭州灣與寧波市中心距離太遠(yuǎn)，沒(méi)車的人過(guò)去據(jù)說(shuō)輾轉(zhuǎn)公交車兩三個(gè)小時(shí)才能到，打車費(fèi)用兩百多。坐高鐵到余姚也要一個(gè)小時(shí)，非常不方便。

杭州灣有兩個(gè)吹了十年牛皮破了：

1）一步去上海？結(jié)果并沒(méi)有，十年過(guò)去了仍然得到余姚，繞行杭州去上海。通蘇嘉甬鐵路，去嘉興的，關(guān)鍵在于至今寧波段沒(méi)有啟動(dòng)，設(shè)計(jì)工作都沒(méi)開(kāi)始，施工更是遙遙無(wú)期，即便開(kāi)工，海上高鐵沒(méi)有五年八年不可能，這么來(lái)看十年以上了，最關(guān)鍵即便嘉興高鐵通了，高鐵站在慈溪，并不在前灣新區(qū)，去高鐵站所在區(qū)域，目前開(kāi)車仍得三四十分鐘，并沒(méi)有什么區(qū)位優(yōu)勢(shì)。這個(gè)最大的銷售房產(chǎn)的謊言是杭州灣崩潰的誘因之一！至于寧波到上海的跨海高鐵，超級(jí)遠(yuǎn)期規(guī)劃，這輩子不一定看得到了。

2）杭州灣內(nèi)部有旅游懸軌小火車？甚至在多個(gè)售樓處沙盤上展示軌道站點(diǎn)。結(jié)果項(xiàng)目沒(méi)有了，悄無(wú)聲息的。當(dāng)然這個(gè)項(xiàng)目本身確實(shí)投入性價(jià)比不高，人都沒(méi)有，純展示性質(zhì)維護(hù)運(yùn)營(yíng)成本太大。

目前寧波到慈溪軌道交通寧慈線已經(jīng)啟動(dòng)先行站施工，全線設(shè)計(jì)工作都已經(jīng)開(kāi)展，力爭(zhēng)2025年左右基本完工。按規(guī)劃將來(lái)可能通到杭州灣設(shè)立濱海新城站。建議前灣新區(qū)馬上跟進(jìn)同步寧慈線開(kāi)始設(shè)計(jì)，同步開(kāi)通，土地廣袤可高架站，建設(shè)成本可控，速度也快，2025年?duì)幦￠_(kāi)通，這樣才能短期給所有人信心。

另外可能的方向：應(yīng)盡快在新的北部杭州灣第二通道高速口附近設(shè)立新的客運(yùn)中心盤活濱海新城交通與人氣；勝陸高架北延；貫穿余姚、慈溪的余慈城際鐵路需要啟動(dòng)了。

4、商業(yè)規(guī)劃與存量資產(chǎn)盤活：停止新建商業(yè)辦公，緩建現(xiàn)有商辦項(xiàng)目，大力提升優(yōu)惠措施吸引寧波、慈溪、余姚的中小企業(yè)轉(zhuǎn)移。

杭州灣在人口有限的情況下，集中發(fā)展起了世紀(jì)金源商圈，這個(gè)商圈已經(jīng)是區(qū)域級(jí)的了，其他規(guī)劃建設(shè)的海量商辦實(shí)在是極度過(guò)剩，不具備招商開(kāi)業(yè)與運(yùn)營(yíng)的條件，即便是慈溪、寧波這幾年的商業(yè)運(yùn)營(yíng)難度也是超級(jí)大、搞不下去的很多。

前灣新區(qū)應(yīng)該著力打造世紀(jì)金源商圈、綠地卓越融創(chuàng)濱海新城辦公商圈兩個(gè)其實(shí)已經(jīng)足夠。集中資源和優(yōu)勢(shì)力量在建成區(qū)。

目前世紀(jì)金源的辦公都無(wú)法完全去化和找到下家，綠地、融創(chuàng)幾乎無(wú)力支撐后續(xù)運(yùn)營(yíng)，卓越至今未竣工。此時(shí)更不用談什么合生新天地、祥源，港中旅甚至在建五六個(gè)商業(yè)。而新區(qū)自己的開(kāi)發(fā)公司也在花錢負(fù)債建設(shè)商業(yè)（奧特萊斯），對(duì)新區(qū)沒(méi)什么實(shí)際意義。

寧波北高速出口的前洋電商小鎮(zhèn)現(xiàn)在寫字樓林立，下面商鋪餐飲琳瑯滿目，算是這幾年做得最好的了，形象上又有軌道交通4號(hào)線、高速口加持，城市感十足，很多朋友的中小企業(yè)在此落戶。如果說(shuō)江北區(qū)的姚江新城除了一堆房產(chǎn)別的什么都沒(méi)有（根本不能扯什么媲美南部商務(wù)區(qū)、東部新城），前洋電商小鎮(zhèn)倒是有南商的氣勢(shì)，很值得借鑒。

全國(guó)各地都做總部經(jīng)濟(jì)，大企業(yè)的選擇太多，上海、深圳等周邊多得是，難度太大，還是要實(shí)際一點(diǎn)，落地一點(diǎn)，只要有人能進(jìn)來(lái)就是好的。

1）統(tǒng)籌新區(qū)的建成商辦樓宇，給予小微企業(yè)、新創(chuàng)業(yè)企業(yè)注冊(cè)落地3-5年免稅、裝修補(bǔ)貼等大力政策（鎮(zhèn)海新城、江北前洋都有過(guò)類似政策刺激）；

2）商辦樓宇與現(xiàn)有廠房、產(chǎn)業(yè)園資源優(yōu)先傾斜扶持寧波、慈溪的中小企業(yè)轉(zhuǎn)移，拉通寧波大市，寧波、慈溪的廠房等拆遷不再退二進(jìn)三、也不予以補(bǔ)貼現(xiàn)金，直接置換前灣新區(qū)現(xiàn)有商辦場(chǎng)地。前灣新區(qū)的剛需房產(chǎn)市場(chǎng)正好利于企業(yè)員工的穩(wěn)定買房落戶，哪怕是租房租金也是超級(jí)低的（純新房三室一廳，配家具，一千二一個(gè)月）。

3）給予杭州灣落地企業(yè)一定比例名額的高速通行費(fèi)優(yōu)惠、寧波市區(qū)內(nèi)高速費(fèi)免費(fèi)、物流費(fèi)用補(bǔ)貼，海鐵聯(lián)運(yùn)補(bǔ)貼等促進(jìn)措施，解決落地前灣新區(qū)的后顧之憂。

5、服務(wù)與營(yíng)商環(huán)境改善：行政服務(wù)中心設(shè)立濱海新城主服務(wù)點(diǎn)，改善服務(wù)形象，大力創(chuàng)新領(lǐng)跑推進(jìn)線上審批、簡(jiǎn)化審批。

偏遠(yuǎn)新區(qū)企業(yè)最怕的就是規(guī)劃一張圖、未來(lái)全憑吹，企業(yè)過(guò)來(lái)以后發(fā)現(xiàn)被關(guān)門打狗，各方面都要企業(yè)出錢，企業(yè)自己辦事卻求爺爺告奶奶找不到門路。

任何發(fā)展好的新區(qū)都一定是行政效率高、銳意改革、敢于擔(dān)責(zé)的。否則區(qū)位本身差，服務(wù)又落后那就無(wú)法吸引企業(yè)和人才，來(lái)了也留不住。

6、房地產(chǎn)管理：停止住宅地塊土地出讓，暫停未開(kāi)發(fā)地塊住宅開(kāi)發(fā)?，F(xiàn)有已售地塊確保交付，對(duì)外展示好的形象。暫停政府自身虧損資產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)，集中資金在交通配套、資產(chǎn)管理置換。

7、旅游產(chǎn)業(yè)等發(fā)展：杭州灣本身缺旅游資源，其余娛樂(lè)內(nèi)容上寧波是多點(diǎn)開(kāi)花，目前地方特、海皮島、濕地公園，整體的聯(lián)動(dòng)與獨(dú)特性并沒(méi)有，交通上也并不方便。

先看看其他區(qū)域有什么：象山有阿拉滴海、沙灘、影視城、海鮮，但距離長(zhǎng)三角核心城市較遠(yuǎn)；北侖有人工沙灘、港口博物館、賽車場(chǎng)、帆船體驗(yàn)、城市中心影視城；奉化溪口5a景區(qū)；舟山沙灘、海島。多是自然資源為主的。頭腦風(fēng)暴一下什么情況才會(huì)作為獨(dú)特目的地過(guò)來(lái)這里：

1）汽車企業(yè)多，汽車相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)基本沒(méi)有?？梢院捅眮龅募愜噲?chǎng)功能上錯(cuò)位，做不同特色的賽道，競(jìng)速比賽、汽車文化節(jié)、車展等均可考慮，應(yīng)該成為國(guó)內(nèi)新車發(fā)布的首選地，配套相應(yīng)的試車賽道、發(fā)布會(huì)場(chǎng)地、媒體車迷體驗(yàn)場(chǎng)地、學(xué)生創(chuàng)新汽車國(guó)際比賽、新能源0能耗競(jìng)賽、改裝車、房車營(yíng)地、汽車旅館等等。日常有競(jìng)速俱樂(lè)部職業(yè)車手訓(xùn)練、摩托車類專用訓(xùn)練體驗(yàn)空間。乃至與之相關(guān)的，發(fā)展自行車、滑板輪滑等城市極限運(yùn)動(dòng)夢(mèng)工場(chǎng)。以賽事、博物館、俱樂(lè)部、培訓(xùn)等帶動(dòng)，讓大家想到國(guó)產(chǎn)汽車、新能源汽車、極限運(yùn)動(dòng)等等所有的周邊和活動(dòng)都可以在杭州灣的汽車地圖里輕松找到。成為汽車工業(yè)、商業(yè)、娛樂(lè)、競(jìng)技等的浙江首選地。

2）利用現(xiàn)有商辦資源設(shè)立杭州灣新區(qū)旅游集散中心（城市驛站）、旅游專線巴士，整合方特、海皮島等旅游資源，打造門票、酒店、餐飲、購(gòu)物優(yōu)惠券等套餐旅游產(chǎn)品，引進(jìn)本地本土潮牌奧萊店在現(xiàn)有商業(yè)空間開(kāi)店，聯(lián)動(dòng)旅游景點(diǎn)，打造整體旅游產(chǎn)品。

3）文化類獨(dú)特活動(dòng)：利用現(xiàn)有資源結(jié)合城市露營(yíng)熱潮，舉辦年度高規(guī)格音樂(lè)節(jié)（類似舟山東海音樂(lè)節(jié)），音樂(lè)場(chǎng)地引進(jìn)音樂(lè)類企業(yè)、高校（如設(shè)立寧波音樂(lè)學(xué)院）定期舉辦音樂(lè)會(huì)；網(wǎng)紅藝術(shù)空間打造（畫展、書(shū)店、民宿等一體化），藝術(shù)節(jié)；

4）類似世博會(huì)的低能耗建筑比賽、被動(dòng)式建筑展覽與工業(yè)化試點(diǎn)，結(jié)合新能源類企業(yè)引進(jìn)，建筑比賽或博覽會(huì)建筑后續(xù)作為網(wǎng)紅商業(yè)街場(chǎng)地永久保留。

5）選定河道打造城市水上巴士旅游項(xiàng)目，或環(huán)通濕地公園打造新式生態(tài)水鄉(xiāng)。

6）舉辦前灣新區(qū)區(qū)級(jí)足球聯(lián)賽、籃球聯(lián)賽等常態(tài)化業(yè)余體育活動(dòng)及賽事周邊集市、巡游、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)品奧萊店等產(chǎn)業(yè)。

7）打造華東區(qū)寵物展會(huì)集散地，寵物市場(chǎng)，寵物醫(yī)學(xué)院，寵物文化節(jié)、寵物運(yùn)動(dòng)會(huì)；

8）實(shí)現(xiàn)文化旅游類活動(dòng)每年每月定點(diǎn)主題，形成品牌印象與區(qū)位記憶。打造前灣新區(qū)全新旅游吉祥物、旅游宣傳語(yǔ)、旅游宣傳片等。

8、其他拯救方案：只要利于增加人口、擴(kuò)大就業(yè)、利用好現(xiàn)有土地與資產(chǎn)，你還能想到什么別的方案歡迎在評(píng)論區(qū)交流！