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距離2017年那一輪樓市的瘋狂已經(jīng)過去了5年。
這5年，北京樓市從高點(diǎn)下落，震蕩，直到2020年初又開啟新一輪行情，已經(jīng)走出了周期低谷。
8月份最新的成交均價(jià)已經(jīng)較2017年二季度的價(jià)格高點(diǎn)上漲了11%，較2020年初上漲了20%。
而大興，則較2017年的高點(diǎn)價(jià)格跌了近20%。
樓市分化，在這里演繹得非常徹底，也讓不少大興業(yè)主心里“涼涼”。
1、曾經(jīng)的大興
從地理位置上看，大興位于北京的最南端，西臨房山、東臨通州，北接豐臺(tái)。
雖然產(chǎn)業(yè)與教育資源不足，但很多人在這里買房，主要還是因?yàn)榇笈d的房子比較新，離市中心也不遠(yuǎn)。
這里綠化很好，公園很多，宜居之所。
尤其是城南復(fù)興計(jì)劃，讓人們對(duì)于大興的未來存在更多的想象。
“城南計(jì)劃”從2010年開始推行，幾乎是每三年作為一個(gè)計(jì)劃周期，每個(gè)計(jì)劃周期投資總規(guī)模高達(dá)3000億-4000億左右。
第一輪“城南計(jì)劃”：2010-2012年，總投資3000億。
第二輪“城南計(jì)劃”：2015-2017年，總投資4000億。
雖然主角是麗澤，但是大興也在規(guī)劃之中。
大興區(qū)二手住宅價(jià)格變化趨勢
所以，當(dāng)2017市場熱度異常高漲之時(shí)，連北三縣都翻倍了，處于南五環(huán)的大興房價(jià)也是漲勢明顯。
2014年初，大興二手住宅均價(jià)2.5萬元/平米，2017年二季度，大興區(qū)二手房均價(jià)5.3萬元/平米左右，此時(shí)的北京整體均價(jià)，不過是5.5萬元/平米左右，基本持平。
2、現(xiàn)在的大興
潮水退去，才知道誰在裸泳，這句話一點(diǎn)都不假。
從2017年至今，大興的房價(jià)跌去了20%，雖然不像燕郊等區(qū)域腰斬那么嚴(yán)重，但也是跑輸大盤。
北京這些年人口增長速度緩慢，從“七普”數(shù)據(jù)來看，全市常住人口為2189.3萬人，與2010年的1961.2萬人相比，十年增加了228.1萬人，年均增長率1.1%。
而在2000-2010年這十年間，北京常住人口的增長率則有3.8%。
北京歷次人口普查常住人口統(tǒng)計(jì)情況
人口增長速度放緩，而新盤一個(gè)個(gè)拔地而起，隨著全國人均住房面積突破35平米，北京基本的住房需求已經(jīng)得到滿足，所以市場的需求早就不如之前那么大了。
住房需求已經(jīng)從“溫飽”走向了“小康”，只有更具備“優(yōu)勢”的小區(qū)才能受到購房者的青睞。
也就是——需求在嚴(yán)重分化！
這也是這一輪北京改善性住房價(jià)格漲幅較大的原因：
或?yàn)榱烁玫木幼l件。
或?yàn)榱双@得由房產(chǎn)所綁定的資源——學(xué)區(qū)。
這樣的房子在未來依然有著升值空間，而產(chǎn)業(yè)周邊的一些“老破小”由于位置優(yōu)勢，多數(shù)價(jià)格已經(jīng)回到了2017年的高點(diǎn)。
而大興的表現(xiàn)不盡如人意，主要還是學(xué)區(qū)和產(chǎn)業(yè)勢能差，加上位置稍偏遠(yuǎn)，房價(jià)就找不到足夠的支撐點(diǎn)。
3、大興緣為何不“興”
大興的房地產(chǎn)市場興盛不再，原因主要是以下三個(gè)方面：
1）缺乏產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)支撐。
大興（除去亦莊），一直以來就沒有什么產(chǎn)業(yè)。
而產(chǎn)業(yè)對(duì)于人口的吸引力是最大的。
之前南三環(huán)的大紅門，雖然服裝批發(fā)產(chǎn)業(yè)層次比較低，但是也曾經(jīng)繁華。
旁邊的集美家具城，也是很多人家裝打卡之地。
在大紅門做生意賺到錢的商人，很快也將投資的眼光投放到房地產(chǎn)。
大紅門周邊二手房并不多，而且多是老舊小區(qū)，所以不少從業(yè)者都把置業(yè)的眼光投入南四、南五環(huán)，那里正是處于中軸線上的大興。
然而，隨著北京將非首都功能的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行疏解，大紅門退出了歷史的舞臺(tái)，產(chǎn)業(yè)的遷移必然帶走一部分購房群體。
豐臺(tái)的麗澤在崛起，亦莊在朝著下一個(gè)“望京“闊步前行，而大興，徘徊不前。
大興，不僅產(chǎn)業(yè)缺失，學(xué)校也沒什么名氣，整體升學(xué)水平跟城六區(qū)無法相比，注定了它的吸引力越來越弱。
2）新房供大于求。
從2015-2021年六年間，從地塊供應(yīng)數(shù)量來看，大興的供地是最多的，達(dá)到了57宗地塊。
2015-2021年間各行政區(qū)供地?cái)?shù)量
說大興是新盤內(nèi)卷之王，毋庸置疑。
大興的二手住宅建成年代也多為2000年以后，也就是“次新”較多，在這里500萬就可以買到一套90平米左右的南北兩居，新房、二手房任意挑。
需求是逐漸減少，而供給卻在大量增加，這就是大興房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀。
在這種供需失衡下，房價(jià)想不跌都難。
3）無法享受到亦莊的紅利。
亦莊橫跨兩個(gè)行政區(qū)：大興和通州，早在1994年就開始規(guī)劃，在2012年前后才開始發(fā)力，隨著更多的企業(yè)入駐，亦莊儼然有成為第二個(gè)望京的潛力。
對(duì)于亦莊的看好，有人將房子買到亦莊內(nèi)，也有人買在周邊，像舊宮這樣的區(qū)域。
曾經(jīng)亦莊也是大興的一個(gè)重要標(biāo)識(shí)。
但隨著亦莊越來獨(dú)立，尤其是學(xué)籍的獨(dú)立，亦莊和大興已經(jīng)逐漸分離。
購房人不僅需要住在產(chǎn)業(yè)周邊，還需要享受其學(xué)區(qū)資源，那么亦莊的需求已經(jīng)固化在其內(nèi)，無法外溢了。
4、大興還能買嗎？
1）臨空經(jīng)濟(jì)
大興分區(qū)規(guī)劃【國土空間規(guī)劃（2017-2035年）
這幾年，大興其實(shí)沒有“認(rèn)命”，一直在奮起直追。
新機(jī)場的建成，讓大家看到這里的發(fā)展正日新月益，臨空經(jīng)濟(jì)成為大興經(jīng)濟(jì)的一個(gè)新支點(diǎn)。
除了臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，大興的產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)還將集中在大興新城，包括生物醫(yī)藥業(yè)基地、國家新媒體產(chǎn)業(yè)基地等幾大園區(qū)正在吸引著企業(yè)的入駐。
2021年，大興區(qū)GDP同比增長達(dá)到56.4%，遠(yuǎn)超其他行政區(qū)，遙遙領(lǐng)先。
地鐵三期規(guī)劃中，最引人矚目的就是19號(hào)線的南北延線，建成之后，從西紅門東到金融街也就六七站，這是大站快乘的線路，將緩解4號(hào)線的擁擠，成為南北線路的新一晉“網(wǎng)紅”。
2）內(nèi)部分化。
西紅門的薈聚是南城第一大單體商場，附近還有宜家、綠地繽紛城、鴻坤廣場這些高度成熟的配套。
西紅門，已經(jīng)成為大興最值得期待的地方。
在整體都跌的時(shí)候，西紅門在逆勢崛起，現(xiàn)在距2020年初已經(jīng)上漲了10%。
4號(hào)線沿線的高米店的表現(xiàn)也可圈可點(diǎn)，不少次新受到購房者的關(guān)注。
而像義和莊這樣的地方，兩年下跌12%，才只是個(gè)開始。
這些地方，終將會(huì)在城市發(fā)展過程中逐漸沉沒。
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