撰文 | 維舟 中歐商業(yè)評(píng)論首席評(píng)論員
吳歆彤 CEIC中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)高級(jí)研究員
責(zé)編 | 施楊
雖然樓市的起伏在過(guò)去一些年里也是常有的事，但今年格外寒冷，可能每個(gè)人都多多少少聽(tīng)說(shuō)過(guò)這樣的事：買(mǎi)好的房子，還沒(méi)交房，房?jī)r(jià)已經(jīng)跌去了幾十萬(wàn)，但不僅自己貸款還得交，而且就算想脫手都沒(méi)人接。
像這樣的處境，很多人都是頭一回遇到，但除了自己的直觀感受，可能并不清楚究竟有多“寒冷”。借助環(huán)亞經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)（CEIC）整理的全國(guó)70個(gè)大中城市房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)，我們可以看出，這一輪的樓市遇冷是實(shí)實(shí)在在的：始于2020年秋季的史上最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控，疊加上疫情防控因素，從今年2月以來(lái)，大部分城市的房?jī)r(jià)都進(jìn)入了下降區(qū)間。
不僅如此，這一下跌趨勢(shì)正在各城市中快速擴(kuò)散：今年年初，70個(gè)城市中，僅有20個(gè)城市新房?jī)r(jià)格同比下跌，而7月這一數(shù)字已經(jīng)達(dá)到了48個(gè)，占比高達(dá)69%。與此形成鮮明對(duì)比的是，疫情前的2019年，70個(gè)城市每月平均僅有0.67個(gè)城市新房房?jī)r(jià)同比下跌。
數(shù)據(jù)來(lái)源：各地統(tǒng)計(jì)局 CEIC
70個(gè)大中城市范圍：
- 一線(xiàn)（4）：北京、上海、廣州、深圳
- 二線(xiàn)（31）：天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門(mén)、南昌、濟(jì)南、青島、鄭州、武漢、長(zhǎng)沙、南寧、?？?、重慶、成都、貴陽(yáng)、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊
- 三線(xiàn)（35）：唐山、秦皇島、包頭、丹東、錦州、吉林、牡丹江、無(wú)錫、徐州、揚(yáng)州、溫州、金華、蚌埠、安慶、泉州、九江、贛州、煙臺(tái)、濟(jì)寧、洛陽(yáng)、平頂山、宜昌、襄陽(yáng)、岳陽(yáng)、常德、韶關(guān)、湛江、惠州、桂林、北海、三亞、瀘州、南充、遵義、大理
二手房市場(chǎng)表現(xiàn)同樣疲軟，今年7月，70城中有61城的二手房?jī)r(jià)格同比下跌，占比高達(dá)87%。從2020年秋季以來(lái)房地產(chǎn)交易的狀況來(lái)看，二手房受政策調(diào)控的影響更大，這既是因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)相關(guān)規(guī)定的反應(yīng)和買(mǎi)房者對(duì)新住宅的偏好，恐怕也是因?yàn)橥恋刎?cái)政使得各地城市更愿意激勵(lì)新地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，而抑制二手房的交易。
不過(guò)值得說(shuō)明的是，盡管價(jià)格同比普遍下跌，平均來(lái)看，降幅卻是有限的。7月份，三線(xiàn)35城房?jī)r(jià)平均同比下跌3.34%，降幅較上月的2.94%進(jìn)一步擴(kuò)大。同期，二線(xiàn)31城房?jī)r(jià)同比僅下跌0.5%，而一線(xiàn)4城房?jī)r(jià)仍保持正增長(zhǎng)，同比上調(diào)3.1%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
為什么會(huì)這樣？原因可能是頭部城市受到此輪房市下行的影響相對(duì)較小，而市場(chǎng)層級(jí)較低的城市，受到的沖擊更大。不過(guò)，考慮到上一輪2015年秋冬的調(diào)控中，一線(xiàn)城市下降更劇烈，這似乎也表明，近幾年來(lái)一線(xiàn)城市受到了更嚴(yán)格的管控，而三線(xiàn)則相對(duì)寬松，以至于更容易出現(xiàn)供過(guò)于求的過(guò)熱現(xiàn)象，當(dāng)市場(chǎng)需求萎縮時(shí)，所受到的沖擊也就更大。
由于國(guó)家城市發(fā)展的基本規(guī)劃是在落戶(hù)、批地等方面嚴(yán)控超大城市的規(guī)模，避免出現(xiàn)“城市病”，同時(shí)鼓勵(lì)發(fā)展小城鎮(zhèn)，因此近幾輪房地產(chǎn)調(diào)控的基本規(guī)律之一，就是調(diào)控的力度上一線(xiàn)最嚴(yán)，依次往下，而放松時(shí)則是從底下三四線(xiàn)開(kāi)始，一線(xiàn)最后才會(huì)放開(kāi)。在這種情況下，一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)的高企可說(shuō)是“供不應(yīng)求”，想買(mǎi)的人很多，但供給太少；而往下去則狀況相反，市場(chǎng)其實(shí)沒(méi)那么大，但卻因?yàn)楣芸剌^松而蓋了超出本地市場(chǎng)需求的房子。
陸銘、陳釗在《大國(guó)治理：發(fā)展與平衡的空間政治經(jīng)濟(jì)學(xué)》一書(shū)中研究得出結(jié)論：國(guó)內(nèi)為了扶持內(nèi)地二三四線(xiàn)城市，將用地指標(biāo)更多配置在人口流出的欠發(fā)達(dá)地區(qū)，結(jié)果是扭曲了市場(chǎng)，“本身就是嚴(yán)重的資源空間錯(cuò)配”，結(jié)果是大量新城建在人口流出地，投資回報(bào)不高，地方政府債務(wù)不斷累積，而一線(xiàn)城市和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)土地和住宅供給不足，抬升了房?jī)r(jià)。
盡管平均來(lái)看，國(guó)內(nèi)城市房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)價(jià)格大幅下降的情況，但成交量同比卻收縮了很多。根據(jù)國(guó)信披露的65城新建住宅交易數(shù)據(jù)（與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城范圍不同），7月份新房交易量平均同比下跌36.4%，此前的4月份，交易量一度同比下挫超過(guò)50%。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
更重要的是，人們的心理預(yù)期已發(fā)生了重大變化：根據(jù)城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，2018年春，全國(guó)有近37%的城市居民預(yù)期下一季度房?jī)r(jià)將會(huì)上漲，但到2020年秋本輪調(diào)控開(kāi)始時(shí)已跌到只有1/4，而在上海封城之后，今年6月這一指數(shù)已降到了五年來(lái)的最低，僅為16%——這還是在河南爆雷之前的，現(xiàn)在很可能又已創(chuàng)下了新低。
房子也是一種特殊的商品，難免“追漲殺跌”，因?yàn)槿藗冎栽敢馓涂铡傲鶄€(gè)錢(qián)包”來(lái)買(mǎi)房，并不一定只是因?yàn)樽》康膭傂?，也需要一種對(duì)未來(lái)的樂(lè)觀預(yù)期：如果你覺(jué)得房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，那么這就是包賺不賠的投資保值手段，甚至唯恐買(mǎi)遲了；反過(guò)來(lái)，如果失去了這種預(yù)期，那么退潮是不可避免的。
交易量的萎縮，不僅是因?yàn)橄胭I(mǎi)的人少了，也是因?yàn)樵敢赓u(mài)的人也少了。就像我周?chē)牟簧倥笥?，總覺(jué)得現(xiàn)在賣(mài)就是純虧本，反正也不著急用錢(qián)，不如再等等；而買(mǎi)房的人則預(yù)期還有可能再跌，在這樣對(duì)未來(lái)的不同預(yù)期之下，結(jié)果就是市場(chǎng)的疲軟。
毫無(wú)疑問(wèn)，這一輪的房地產(chǎn)降溫、一二三線(xiàn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不同表現(xiàn)，都證明調(diào)控的“有形之手”仍是影響樓市的重要因素，樓市要回溫，“放松調(diào)控”肯定也是相當(dāng)關(guān)鍵的先決條件之一，各地近期也確實(shí)在推出五花八門(mén)的各種購(gòu)房獎(jiǎng)勵(lì)政策，尤其是在相對(duì)寬松的三線(xiàn)城市：
- 山東聊城：青年人在主城區(qū)購(gòu)買(mǎi)首套住房，財(cái)政給予5萬(wàn)元購(gòu)房消費(fèi)券；
- 湖北襄陽(yáng)：高層次人才住房公積金貸款額度上限210萬(wàn)元；
- 河南周口：居民購(gòu)買(mǎi)一套房已結(jié)清貸款的，第二套住房首付按首套執(zhí)行；
- 浙江紹興越城區(qū)：購(gòu)買(mǎi)新房給予商業(yè)貸款第一年利息額的15%貼息。
類(lèi)似這樣的，各地還有很多，但問(wèn)題是，盡管這樣變著法地刺激，但市場(chǎng)并不見(jiàn)起色，這首先是因?yàn)檎嬲枨筝^多的一二線(xiàn)城市仍未松動(dòng)，更重要的是：當(dāng)下正面臨著全新的局面，“放松調(diào)控”已經(jīng)成了樓市回暖“必要但不充分”的條件，僅僅這么做已經(jīng)不夠了。
自1998年住房商品化改革以來(lái)，國(guó)內(nèi)商品房均價(jià)在20年間漲了4.2倍（據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)），這有諸多方面的因素，比如缺乏投資渠道（股市不景氣時(shí)，更會(huì)鼓勵(lì)熱錢(qián)涌入樓市）、急驟的城市化進(jìn)程、人們改善居住生活的熱切愿望，但最重要的一點(diǎn)，說(shuō)到底是人們手里得有錢(qián)買(mǎi)房，而這不僅僅是當(dāng)下全家人手里的錢(qián)，還包括未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)對(duì)自己的收入預(yù)期，要不然拿什么來(lái)還貸？
因此，樓市要反彈，一個(gè)更重要的因素是當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的回暖。在疫情防控之下，越來(lái)越多的人發(fā)現(xiàn)賺錢(qián)不易，更不敢做長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資規(guī)劃或大件的消費(fèi)，確?，F(xiàn)金流的穩(wěn)定才是王道，這種普遍的心態(tài)勢(shì)必打擊人們買(mǎi)房的信心，甚至連“剛需”的房子都可能會(huì)推遲或觀望。說(shuō)到底，以前往往是靠樓市來(lái)救經(jīng)濟(jì)，但現(xiàn)在要“救樓市”，根本上得先“救經(jīng)濟(jì)”。
哪些城市更值得看好？
這一波的樓市興衰，很可能帶來(lái)的一個(gè)深遠(yuǎn)沖擊是：加劇已有的城市分化。雖然這一分化的跡象在2019年房地產(chǎn)牛市的時(shí)候就已出現(xiàn)，但在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)下行、樓市降溫的大環(huán)境下，基礎(chǔ)較為薄弱的城市會(huì)率先挺不住，而那些底子較好的城市更有可能熬過(guò)來(lái)，成為人才、資金的避風(fēng)港，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。
在所有城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，最先值得注意的是鄭州，畢竟這是今年樓市爆雷的震中。那么為什么是鄭州？鄭州的爆雷究竟有多大的代表性？——換言之，鄭州的問(wèn)題是否意味著其它城市也會(huì)遲早爆發(fā)類(lèi)似的問(wèn)題？
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
從近年新房成交的數(shù)據(jù)來(lái)看，鄭州的房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)早就過(guò)熱了。2019年，鄭州每月成交的新房高達(dá)18478套，這個(gè)數(shù)字在所有70個(gè)城市中位列第一，超過(guò)了武漢（17478套）、上海（11380套）、成都（10622套）、杭州（9357套）、廣州（7302套）、北京（5387套），考慮到它的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)體量，這是一個(gè)令人驚詫的突出表現(xiàn)。在巔峰的2020年11月，鄭州單月新成交的新房竟高達(dá)32088套！
在本輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始后，鄭州的樓市已經(jīng)開(kāi)始逐漸降溫，2020和2021年新房成交量分別同比下降11%和29%，今年1-7月更是暴跌48%——這種加速不僅說(shuō)明了調(diào)控的成效，也證明當(dāng)?shù)貎?nèi)需已經(jīng)乏力。
不過(guò)，盡管如此，今年月均新房成交量仍達(dá)到7018套之多，略低于杭州（7496套），但超過(guò)了廣州（6444套）、南京（6159套）和北京（5083套）。從我之前對(duì)鄭州的實(shí)地了解來(lái)看，這座城市對(duì)河南省內(nèi)外的1億多人來(lái)說(shuō)仍是最好的選擇之一，也正是這樣的預(yù)期在支撐著人們繼續(xù)涌入鄭州尋求生活的改善，這是鄭州渡過(guò)難關(guān)并實(shí)現(xiàn)城市轉(zhuǎn)型最重要的壓艙石。
今年以來(lái)，雖然房?jī)r(jià)負(fù)增長(zhǎng)是各地普遍且持續(xù)的現(xiàn)象，但仍有少數(shù)城市在個(gè)別月份出現(xiàn)交易套數(shù)同比正增長(zhǎng)。7月份，僅有上海、成都、武漢月交易量過(guò)萬(wàn)，分別是16527、16153、12393套。成都尤其是一線(xiàn)城市以外新房成交最活躍的城市，在二手房成交方面，國(guó)信披露的45城數(shù)據(jù)中，在上海數(shù)據(jù)不可得的情況下，7月份成都一騎絕塵，當(dāng)月成交了17296套，遙遙領(lǐng)先排在第二的南京（8465套）。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
上海的樓市一向相當(dāng)堅(jiān)挺。2019年每月平均成交新房11380套，2020年初受疫情影響明顯下滑，此后雖然2020年秋開(kāi)始樓市調(diào)控，各地房?jī)r(jià)逐漸下降，但2020-21年上海的新房成交量還分別增長(zhǎng)了2%和26%，明顯地逆勢(shì)上揚(yáng)。
今年春的封城對(duì)上海房市沖擊巨大，3月初疫情爆發(fā)，3月28日全市封城，到6月1日正式解封，結(jié)果是這三個(gè)月上海只分別成交了7766套、949套和1057套，比去年同期分別暴跌56%、94%和91%。然而，如果刨除這三個(gè)月，那么上海今年另五個(gè)月平均每月新房成交仍達(dá)到14647套，甚至比去年全年平均的14536套還高出1%，可說(shuō)迅速回溫。
實(shí)際上，從去年起，上海就已悄悄放寬了落戶(hù)政策，尤其是“五大新城”規(guī)劃的公布，標(biāo)志著上海正式加入城市之間的“搶人大戰(zhàn)”，封城之后為了加快復(fù)蘇，則肯定推動(dòng)了上海邁出更大的步子。如果想落戶(hù)上海，這兩年可能是最好的時(shí)機(jī)。對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，在一線(xiàn)城市買(mǎi)房是一舉三得：既可自住，也作為投資手段，但由此在當(dāng)?shù)芈鋺?hù)或許才是更具吸引力的。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
深圳本來(lái)一向是中國(guó)樓市周期的領(lǐng)頭羊，2009、2015和2019年這三波樓市有一個(gè)共同的輪動(dòng)邏輯，就是從深圳開(kāi)始，隨后是廣州、上海、北京，然后帶動(dòng)二線(xiàn)城市，最后波及三四線(xiàn)城市，然而到今年，深圳樓市卻呈現(xiàn)出一線(xiàn)城市中少有的低迷。
2020和2021年，深圳每月新房成交平均值分別是3782套和4368套，同比增長(zhǎng)20%和15%，堪稱(chēng)蓬勃發(fā)展，但今年前八個(gè)月僅為2757套，同比大幅下滑37%，且?guī)缀趺總€(gè)月都在下滑，6-7月好不容易稍有起色，到8月再次下跌56%之多。論二手房，深圳的狀況甚至更為慘淡，7月僅成交2036套，8月僅成交2000套，而上海二手房近年來(lái)平均每月成交多達(dá)2.3萬(wàn)套，北京也達(dá)到1.4萬(wàn)套。
為什么深圳樓市受到的沖擊如此之大？這其中的原因之一是，一線(xiàn)城市中，深圳是常住人口中外來(lái)人口比例特別高的城市。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2020年深圳戶(hù)籍人口占常住人口比例僅為33%，遠(yuǎn)低于同期其它一線(xiàn)城市（北京64%，上海59%，廣州53%），一定程度上造成了在調(diào)控政策背景下炒房客退潮后剛需不足。
數(shù)據(jù)來(lái)源：CEIC
雖然今年初深圳迅速及時(shí)的封城一度為它贏得了很好的口碑，甚至被贊譽(yù)為“中國(guó)城市真正的天花板”，但深圳一輪輪的硬核防疫雖然避免了上海封城那樣的停擺，但也難免影響經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，尤其是它作為一座依靠外來(lái)移民撐起來(lái)的新興城市，原本就更需要人力和資本源源不斷地流入，當(dāng)這種流動(dòng)受阻礙時(shí)，深圳可能比其它城市更為脆弱。
這也意味著，深圳雖然因?yàn)橄喈?dāng)多的工作機(jī)會(huì)而吸引無(wú)數(shù)人才涌入，但無(wú)論是新房還是二手房的成交量都顯示，很多人并沒(méi)有打算在深圳安家。2020年人口普查顯示，深圳常住人口高達(dá)1756萬(wàn)，只比廣州（1868萬(wàn)）少6%，但今年7-8月，深圳新房分別僅成交3317套和2216套，而廣州高達(dá)6676套和7088套，幾乎是其兩三倍。并且這絕非新現(xiàn)象：2019年以來(lái)這四年，廣州平均每月新房成交7302套、9230套、9613套，今年1-8月平均也有6524套，分別比深圳高131%、144%、120%和137%。
雖然口號(hào)說(shuō)“來(lái)的都是深圳人”，這座城市也被看作是“打工人的天堂”，但現(xiàn)實(shí)的數(shù)字表明，很多人才來(lái)到這里是為了賺錢(qián)，但或是不能（比如房?jī)r(jià)太貴），或是不愿，他們沒(méi)能真正在這里留下來(lái)安居樂(lè)業(yè)。這種“大進(jìn)大出”的模式或許一度也能為深圳招來(lái)源源不斷的勞動(dòng)力，卻不怎么需要為他們考慮養(yǎng)老，但可想而知也不利于人們發(fā)揮出全部潛力，因?yàn)槿绻麄儾荒馨捕ㄏ聛?lái)，無(wú)法為當(dāng)?shù)厣钭鍪裁撮L(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，當(dāng)然也就談不上為這座城市貢獻(xiàn)自己的全部力量。
在這一輪樓市冷卻之后，更多人也會(huì)回歸理性，既然如今賺錢(qián)不容易，去哪個(gè)城市生活、買(mǎi)一套什么樣的房子，當(dāng)然也就更值得再三掂量。從目前來(lái)看，一線(xiàn)城市的房地產(chǎn)調(diào)控和落戶(hù)政策仍會(huì)相對(duì)較緊張，三四線(xiàn)城市則可能工作機(jī)會(huì)和樓市需求都不足，成都、武漢、蘇州、杭州等二線(xiàn)城市對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，也許機(jī)會(huì)更好。
當(dāng)然，這最終仍取決于當(dāng)?shù)靥峁┦裁礃拥墓卜?wù)、以什么條件和態(tài)度來(lái)吸引外來(lái)人才，這甚至可能成為決定未來(lái)十年國(guó)內(nèi)城市興衰的一個(gè)真正關(guān)鍵。因?yàn)槿绻恋刎?cái)政難以為繼，城市的發(fā)展就得回歸“人的城市化”，畢竟只有人才能推動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，帶來(lái)健康的稅收結(jié)構(gòu)，這將形成一種良性循環(huán)：越是能吸引到人才流入的城市，將越有能力改善城市生態(tài)，這又會(huì)反過(guò)來(lái)吸引到更多更高端的人才。從這一意義上說(shuō)，不僅樓市是城市興衰的晴雨表，城市發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力也將決定樓市的興衰。
