在2020年初，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)表的自己的言論，受到了廣泛熱議：房地產(chǎn)支柱地位100年不會(huì)變，房地產(chǎn)這個(gè)東西，聞著臭，吃著香。誰(shuí)吃誰(shuí)知道。整天嚷嚷臭的，都是因?yàn)闆](méi)有吃一口。對(duì)于這段話很多人都表示感同身受，特別是過(guò)去買了房子的人都后悔自己沒(méi)有多買幾套房子，而希望房?jī)r(jià)下跌的人基本上都是沒(méi)有買房子的。當(dāng)然，通過(guò)這段話可以很明顯看出馬光遠(yuǎn)是非?？春梅康禺a(chǎn)行業(yè)的。

但是在馬光遠(yuǎn)說(shuō)了這段話之后房地產(chǎn)行業(yè)就迎來(lái)巨變，在2020年停工停產(chǎn)、人們推遲購(gòu)房計(jì)劃和樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)行業(yè)。并且在2020年9月份住建部聯(lián)合多部門出臺(tái)了“三條紅”政策來(lái)限制房企融資，從而逼迫房企降低負(fù)債率，這讓大部分房企的資金鏈都開(kāi)始緊張起來(lái)。到了2021年，銀監(jiān)會(huì)又出臺(tái)了“限貸令”，從根本上限制流入房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模?？梢哉f(shuō)，經(jīng)過(guò)2020年和2021年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅住房資源供大于求，就是人們也都逐漸開(kāi)始看跌房?jī)r(jià)。

2022年以來(lái)，很多城市和地區(qū)都出臺(tái)了樓市扶持政策，但是這依舊無(wú)法改變?nèi)藗兛吹績(jī)r(jià)，在這種情況下，一些城市開(kāi)始鼓勵(lì)房企降價(jià)促銷，這可謂是開(kāi)天辟地頭一遭。在過(guò)去，房?jī)r(jià)幾乎都是只能漲不能跌，一旦有樓盤降價(jià)，就會(huì)遭到約談，就是在2021年下半年還有20多個(gè)城市出臺(tái)了“限跌令”。而現(xiàn)在一些城市開(kāi)始鼓勵(lì)房企降價(jià)促銷，這說(shuō)明樓市的金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到了有效控制，不用再擔(dān)心房?jī)r(jià)下跌帶來(lái)的負(fù)面影響。另外，這也說(shuō)明現(xiàn)在大部分人對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期就是下跌，所以房企降價(jià)促銷符合人們的預(yù)期，不會(huì)造成恐慌，相反地，如果現(xiàn)在一些城市的房?jī)r(jià)不降反漲才不正常。

對(duì)此，一位負(fù)責(zé)新房銷售的貝殼渠道經(jīng)理表示，在2020年和2021年還可以跟客戶說(shuō)房?jī)r(jià)會(huì)很快反彈上漲，但是到了2022年大部分客戶都不信這個(gè)說(shuō)法了。目前大部分購(gòu)房者都是剛需購(gòu)房者，如果不是急著用房他們可能都不會(huì)買房子，而對(duì)于房?jī)r(jià)的預(yù)期，大部分人短期內(nèi)都是看跌房?jī)r(jià)，一二線熱點(diǎn)城市的購(gòu)房者則是看漲未來(lái)的房?jī)r(jià)走勢(shì)，但是同時(shí)也不再看好郊區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)。就比如鄭州西四環(huán)外就已經(jīng)有樓盤房?jī)r(jià)跌到了5000元/平方米，甚至還有一些挨著地鐵站的二手房的價(jià)格都已經(jīng)跌至5000多元一平方米。5000元/平方米的房?jī)r(jià)，這是目前很多三四線城市的房?jī)r(jià)水平，但是這種價(jià)格出現(xiàn)在鄭州地鐵沿線，這說(shuō)明人們已經(jīng)不再看好郊區(qū)的房?jī)r(jià)。

一二線熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)下跌的樓盤主要集中在郊區(qū)，但是三四線城市的房?jī)r(jià)下跌則是大面積的。在2018年前后，大部分三四線城市的房?jī)r(jià)都在七八千元，個(gè)別品質(zhì)好的樓盤售價(jià)都在萬(wàn)元以上，那時(shí)就算是在小縣城買套房子也要近百萬(wàn)元。但是從2019年棚改拆遷減少之后，三四線城市的樓市就失去了資金和拆遷戶的支撐，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了滯漲和下跌的情況。進(jìn)入2020年以來(lái)，樓市行情急轉(zhuǎn)直下，投資客開(kāi)始大規(guī)模拋售房產(chǎn)，三四線城市本身就缺少真正的剛需購(gòu)房者，隨著投資客拋售房產(chǎn)，三四線城市樓市出現(xiàn)了嚴(yán)重的供大于求現(xiàn)象。

房?jī)r(jià)的下跌開(kāi)始于二手房市場(chǎng)，很多二手房業(yè)主為了賣房子只能不斷降低掛牌價(jià)，由于購(gòu)房者數(shù)量實(shí)在太少，就是房?jī)r(jià)下跌房子也很難賣掉。筆者就有不少粉絲面臨了這種情況，他們每隔一段時(shí)間就要下調(diào)房子的掛牌價(jià)，但是房子依舊無(wú)人問(wèn)津。二手房是現(xiàn)房，很多還是準(zhǔn)新房，二手房掛牌量越來(lái)越多、掛牌價(jià)越來(lái)越低，這對(duì)新房市場(chǎng)造成了巨大沖擊。隨著“三條紅”來(lái)臨，房企也不得不加入降價(jià)促銷的行列，這導(dǎo)致三四線城市的房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)下跌了很多。

就比如筆者的家鄉(xiāng)一些三線小城市，在2018年時(shí)房?jī)r(jià)還在8000元/平方米左右，而現(xiàn)在很多二手房售價(jià)都跌破5000元/平方米，新房售價(jià)基本上也都在5000元/平方米左右。如果是一套100平方米的房子，在2018年時(shí)需要80多萬(wàn)元，而現(xiàn)在最多也就要50萬(wàn)元。再加上2018年時(shí)房貸利率基本上在6%左右，現(xiàn)在房貸利率在4%多一點(diǎn)，這意味著現(xiàn)在買房子的利息成本又降低了很多。

目前對(duì)于資源萎縮和經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的三四線城市來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)下跌每天都在發(fā)生，一些縣城的房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回了三四千元一平方，就算是一套120平方米的房子也只需要50萬(wàn)元?？梢哉f(shuō)是三四線樓市“下跌潮”已經(jīng)降臨，這是一件正在發(fā)生的事情。更重要的是，目前基本上所有人都看跌這些三四線城市的房?jī)r(jià)，因?yàn)檫@些城市目前房?jī)r(jià)依舊嚴(yán)重偏高，偏離了當(dāng)?shù)鼐用竦恼Ｊ杖胨?。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，不僅沒(méi)有足夠的人口來(lái)支撐這么高的房?jī)r(jià)，同時(shí)當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胍矝](méi)法支撐這么高的房?jī)r(jià)，所以這類城市和地區(qū)房?jī)r(jià)跌回合理水平才是正?，F(xiàn)象。

面對(duì)三四線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)，就是馬光遠(yuǎn)都改口了，馬光遠(yuǎn)表示現(xiàn)在投資三四線城市的房子就是“火中取栗”。當(dāng)然，馬光遠(yuǎn)并沒(méi)有全盤否定房地產(chǎn)行業(yè)，他依舊看好部分城市的房地產(chǎn)行業(yè)，在馬光遠(yuǎn)“3個(gè)20%”理論中列舉了20%的城市、20%的房企和20%的房子。馬光遠(yuǎn)認(rèn)為未來(lái)只有發(fā)展?jié)摿Υ蟮囊欢€熱點(diǎn)城市和地區(qū)房?jī)r(jià)還有繼續(xù)上漲的空間，同時(shí)大房企的房子和品質(zhì)好的房子價(jià)值也會(huì)繼續(xù)上漲。

總結(jié)：樓市已經(jīng)出現(xiàn)分化，有城市房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲，而有城市房?jī)r(jià)會(huì)不斷下跌直到回歸合理水平。說(shuō)到底房子是給人居住的，房?jī)r(jià)的上漲和下跌最終由供需關(guān)系來(lái)決定，對(duì)于人口持續(xù)流入的一二線熱點(diǎn)城市，人口增加的同時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)跟著上漲。而對(duì)于人口流失的三四線城市，未來(lái)面臨的不僅是房?jī)r(jià)下跌的問(wèn)題，隨著人口流失，甚至有可能出現(xiàn)房子賣不掉也租不掉的情況。到了那時(shí)，房子不僅不再是財(cái)富，反而還將成為人們的負(fù)擔(dān)。