這期深度揭秘法拍房背后整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈。
自銀行貸款逾期滿三個(gè)月，成為不良貸款。該筆不良貸款即從銀行業(yè)務(wù)部門轉(zhuǎn)至資產(chǎn)保全部門。有資產(chǎn)保全部門負(fù)責(zé)清收，此后資產(chǎn)保全部門可以選擇催收并向管轄法院起訴。也可以對(duì)外轉(zhuǎn)讓債權(quán)，整體看所在銀行該年的業(yè)績(jī)指標(biāo)不良率。
銀行對(duì)外轉(zhuǎn)讓債權(quán)最低3戶起組成債權(quán)包，銀行確定對(duì)外轉(zhuǎn)讓債權(quán)內(nèi)容，確定基準(zhǔn)日，所含債權(quán)計(jì)算本金 利息的截止日期。分行上報(bào)總行審批通過(guò)后，資產(chǎn)包將定稿封包。在此期間，銀行對(duì)轉(zhuǎn)讓債權(quán)賣房盡調(diào)。確定對(duì)外轉(zhuǎn)讓價(jià)格。此后分行就債權(quán)清單向持牌資產(chǎn)管理公司發(fā)出 邀請(qǐng)函。確定買受意向。若有意參加則需回涵和保密協(xié)議。分行即向買受人發(fā)送秘密資料。秘密資料太過(guò)敏感這里不方便透露。
資產(chǎn)公司收到相關(guān)資料后，一般是檢查資料合同有沒(méi)其他瑕疵，訴訟時(shí)效是否過(guò)期抵押物類型等等。了解基本信息后對(duì)帶著問(wèn)題展開(kāi)盡調(diào)。
住宅類的盡調(diào)主要包括 區(qū)位 樓層 周邊配套 是否對(duì)外出租 小區(qū)近期成交等等。主要目的就是找出標(biāo)的物亮點(diǎn)，也是找出瑕疵。有瑕疵就會(huì)有溢價(jià)空間。也極大排除持有風(fēng)險(xiǎn)。不良資產(chǎn)是個(gè)極其細(xì)致的行業(yè)。往往一個(gè)疏忽信息有可能影響到后期的處置難度。
一般資產(chǎn)包涉及的債務(wù)較多，涉及方面較廣。大致方案主要是下面幾點(diǎn)。
方案要點(diǎn)： 苗述資產(chǎn)包本息 、定價(jià)區(qū)間 本金折扣率、 收購(gòu)價(jià)格。
資產(chǎn)包情況 ：資產(chǎn)行業(yè) 擔(dān)保方式 訴訟情況 抵押物分布位置。
單戶債務(wù)情況 ：企業(yè) 個(gè)人基本情況，債權(quán) 訴訟 保全抵押物。現(xiàn)場(chǎng)盡調(diào)情況和估值定價(jià)情況。
收益測(cè)算：處置路徑及對(duì)應(yīng)可實(shí)現(xiàn)收益。
風(fēng)控方案：存在的風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)防對(duì)策。
項(xiàng)目結(jié)論 項(xiàng)目收購(gòu)性的建議。
確定好項(xiàng)目就是參加投標(biāo)。中標(biāo)后投入管理處置。
收到債權(quán)后，買受人第一時(shí)間向管轄法院提起訴訟或者更變?cè)V訟主體。在司法層面取得國(guó)家司法部門認(rèn)可后根據(jù)主體不同種類進(jìn)行分類。
司法拍賣 住宅 商鋪 辦公樓 工業(yè)廠房。
其中起訴環(huán)節(jié)涉及到管轄法院 訴訟時(shí)效 罰息 復(fù)利的計(jì)算。起訴資料 立案通知 開(kāi)庭 判決 強(qiáng)制執(zhí)行。列入失信名單 抵押物評(píng)估 司法拍賣等等。后續(xù)會(huì)詳細(xì)簡(jiǎn)述。
