前恒大首席經濟學家任澤平說過“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”，這也是被公認的影響房地產行業(yè)的比較權威的一種說法。

本月16日，國家統(tǒng)計局公布了8月份70個主要大中城市的房價，令人意外的是，就連一線城市都扛不住要降價了。

基于這個基本和權威的數據，我們有理由相信，我們一直期盼的房地產行業(yè)的拐點正在或者已經到來了。

風雨引用一些權威數據和行業(yè)專家的看法來嘗試著分析下，房地產行業(yè)的拐點是否正在或者已經到來。

按照前重慶市市長黃奇帆先生的觀點，我們來逐條分析下，房地產行業(yè)的拐點是否已經出現。

一人口，可以說，人口是影響房地產行業(yè)的最重要因素之一。那么按照目前的結婚人數（2016年：1143萬對，2017年：1063萬對，2018年：1014萬對，2019年：947萬對）、新生人口（2016年1786萬、2017年1723萬、2018年1523萬、2019年1465萬）、老齡化率（13.5% 此處為65歲以上人口 截止2021年）和死亡率（7.18‰ 2021年），人口增長率（0.34‰），可以預見的是在未來的幾年里（有部分人口學專家預計在2022年），人口將會迎來負增長。——上述數據來源于第七次人口普查和國家統(tǒng)計局官網

可以預見的14億必將是我國人口的天花板數據。沒有人口增長的未來，房地產必將缺少最核心的增長邏輯和動力。

二 城市化率，截止2020年，我國的城市化率已經達到63%，今年預計會突破65%。未來城市化率增長的空間已經十分有限。

根據聯(lián)合國的估測，世界發(fā)達國家的城市化率在2050年將達到86%，我國的城市化率在2050年將達到71.2%。

按照這一預計，未來的20多年里，我國的城市化率提空間也僅僅只有五六個點了。

之所以我國的城市化率未來提升空間受限的主要原因是，留在農村里的主要是老人和兒童。兒童隨著年齡增長會逐步離開農村，而目前的城市務工人員很大一部分，在未來年齡大了以后又會返回農村。

三老齡化加劇，我國的老齡化目前已經突破20%（此處為60歲以上人口），且老齡化趨勢還在進一步加劇。如此龐大的老齡人口是無法拉動房地產的需求的。

基于以上人口的角度來看，住房的需求方面已經出現拐點。

我們再來從土地的角度接著分析下。

四地產庫存數據

相關專家測算，房地產行業(yè)目前一年及以上待售面積達到了6億平方米，而全年的建設量也大約在17億平方米左右。

也就是說，建好一年以上沒賣出去的房子已經達到一年建設量的三分之一以上。

而現實中的空置房數量還要遠遠大于這一數據。

五人均住房面積

黃奇帆先生在公開的報告中提到，目前我國的人均住房面積已經達到50平方米。按照其他發(fā)達國家的情況推算，這一數據實際已經接近天花板了，未來改善型住房的空間也十分有限了。

六房價和地價

在過去的20年里，我國的地價和房價上漲近4倍，而這個趨勢是不可能一直持續(xù)的，因為可用土地是越來越少的，而人民的承受能力也是有限度的。

通俗地講，無論房價和地價怎么漲，都要遵循一個原則，大多數人能承受的范圍，一旦超過這個范圍，那么就是違背市場規(guī)律，也不會持續(xù)的。

最后我們談一談影響房價短期的金融。

七國家政策 首先我們談四個字“房住不炒”，這是代表著我國的意志，是對地產行業(yè)的定調，意味著炒房客這一群體必將逐步退出歷史舞臺。而過去，這些人曾經極大地推高了房價。

“三道紅線”政策的出臺，極大地限制了過去依靠高融資、高周轉模式生存的房企的生存空間，如某大。而這一政策，目前來看，正逐步收緊，且沒有放松的趨勢。

八金融補償。過去幾年，很多地方已經逐步放棄了拆遷現金補償這一傳統(tǒng)做法，而是用更為溫和的新房置換。

九舊城改造、舊房改造替代整體拆除。隨著城市的發(fā)展和完善，老破舊的逐步改造，未來這一需求也將逐步減少，不會存在之前的大拆大建。

十最后就是地產商的負債率。隨著政策的逐步收緊，地產商的負債率，只會逐步降低，這也會限制他們拿地和開發(fā)新項目的能力。

基于以上的這些數據和現實，我們有理由相信，房地產行業(yè)的拐點其實已經出現了。