文｜鄧浩志

與大城市“金九銀十”的樓市旺季，春節(jié)淡季不同，三四線城市的樓市，“春節(jié)檔期”是一個(gè)很重要的營銷節(jié)點(diǎn)。春節(jié)有大批回鄉(xiāng)過節(jié)的人士，而他們多半在大城市工作，收入高，消費(fèi)力高，所以他們一直都是三四線城市樓盤重點(diǎn)爭取的客戶。不過在過去三年時(shí)間里，由于疫情的影響，很多人都未能回家過年，導(dǎo)致三四線城市樓市春節(jié)檔期已經(jīng)連續(xù)三年失約了。今年春節(jié)社會(huì)運(yùn)作逐步復(fù)常，各行各業(yè)都摩拳擦掌準(zhǔn)備大干一場。三四線城市的房地產(chǎn)業(yè)也瞄準(zhǔn)了今年大批回鄉(xiāng)過年的人士，希望全力搶收一波。

中國樓市整整低迷了一年半時(shí)間，這是進(jìn)入商品房市場過去20多年來最長的一次調(diào)整。在管理層不斷強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)地位，各種融資利好政策不斷推出之下，各地也紛紛出臺(tái)了地方性的穩(wěn)樓市政策。在剛剛過去的春節(jié)檔期，三四線城市除了開發(fā)商積極準(zhǔn)備貨源、活動(dòng)、促銷方案外，地方政府也積極配合，出臺(tái)了一大批鼓勵(lì)返鄉(xiāng)置業(yè)的政策。比如江西南昌安義縣出臺(tái)春節(jié)購房補(bǔ)貼政策。山東菏澤市宣布住房公積金貸款額度提高；江蘇鹽城市開展返鄉(xiāng)置業(yè)購房專場房展會(huì)…….

關(guān)于回鄉(xiāng)置業(yè)是否值得考慮？

這個(gè)話題前幾年我們曾經(jīng)探討過的，我是明確不建議。但時(shí)至今日形勢發(fā)生了比較大的改變，一則不少三四線城市的房價(jià)已經(jīng)跌回2018甚至2016年，5、6千一平的房子隨處可見，價(jià)格回到7、8年前也的確很吸引。尤其對比一線城市核心區(qū)房價(jià)的不跌反漲。這種大規(guī)模的回調(diào)是否醞釀著反彈機(jī)會(huì)呢？二則很多人三年沒回老家了，再次回家見到長輩，也希望能夠給予多點(diǎn)“補(bǔ)償”。于是買套房提升居住環(huán)境，可能成為表達(dá)孝心的重要方式。

這個(gè)問題我是這樣看的：

1、給家人提升居住環(huán)境的自住購房需求可行，給自己準(zhǔn)備套房子自住大可不必。如果是前者，那是一種購買消費(fèi)品的行為，只要你認(rèn)為這筆消費(fèi)值得，就可以買。因?yàn)橘徺I的這套房子有非常清晰的使用者，就是在家鄉(xiāng)的親人，他們?nèi)绻虼颂嵘纳钇焚|(zhì)，那是值得的，甚至也是你在外奮斗的目標(biāo)之一。第二種之所以不建議，是因?yàn)楹芏嗳说墓ぷ髦匦?，生活的絕大多數(shù)時(shí)間都在大城市。一年到頭回鄉(xiāng)居住的時(shí)間加起來也就10天上下，買房的錢每年所產(chǎn)生的利息都足以給酒店的房費(fèi)了。而且還不用交管理費(fèi)，水電費(fèi)，更不用頭痛搞清潔的事情，所以住酒店這個(gè)方案才是最經(jīng)濟(jì)和省心的。

2、三四線城市房子是便宜，但就算市場有一定程度的復(fù)蘇，也不見得房價(jià)有太多超跌反彈的空間。長期看，三四線城市人口流出，住房需求逐漸減少，這個(gè)因素很多人都知道，不用展開說。短期看，市場則受高庫存的影響，未來就算在各種樓市刺激政策推動(dòng)下，成交量出現(xiàn)一定程度的回升，但庫存仍然會(huì)維持高位，供需關(guān)系并不支持其房價(jià)回升。目前三四線城市住宅庫普遍消化周期在25—30個(gè)月，個(gè)別甚至遠(yuǎn)高于此，明顯高于供求平衡區(qū)間。按照這個(gè)量，就算小城市樓市成交量回升30%乃至50%，去庫存之路依然漫長?！傲繚q價(jià)穩(wěn)”恐怕是未來2、3年的主流趨勢。另一方面，三四線城市地方又非常依賴土地財(cái)政，未來也肯定會(huì)繼續(xù)推出大量建設(shè)用地，建設(shè)更多住房，從而使得庫存就保持高位，市場繼續(xù)保持供應(yīng)充足的情況。

所以，未來較長一段時(shí)間，三四線城市的房子，買還是不買，應(yīng)該更多從使用頻率的角度考慮。用得多，就值得買，用得少，甚至不用的，完全不著急，甚至不用買。

（本文圖片來自網(wǎng)絡(luò)）