近期，淄博燒烤火了起來(lái)，對(duì)此網(wǎng)上有各種聲音，借此引發(fā)了不少有關(guān)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、營(yíng)商環(huán)境、城市運(yùn)營(yíng)等探討。

事實(shí)上，通過(guò)淄博燒烤的爆火，筆者從中看到了中國(guó)三四線城市房地產(chǎn)發(fā)展的一種新模式。即如何通過(guò)促消費(fèi)，聯(lián)動(dòng)上下游供應(yīng)鏈、本地旅游、消費(fèi)和住宿，共同穩(wěn)定居民就業(yè)預(yù)期后，帶來(lái)的新住房消費(fèi)可能。

淄博出圈是多元素帶動(dòng)

2022年，淄博居民平均可支配收入為4.49萬(wàn)元。以此平均數(shù)筆者推測(cè)，除極少數(shù)高收入居民外，預(yù)估淄博絕大數(shù)居民月薪在3000元左右。2022年，全國(guó)城鎮(zhèn)居民年可支配收入中位數(shù)是45123元，月平均收入為3760元?？鄢攸c(diǎn)城市的高收入人群，絕大多數(shù)城市居民收入和淄博差不多。

而類似淄博這種三四線城市，全國(guó)有160多個(gè)，組成了中國(guó)城市發(fā)展主體，且此類城市總?cè)丝诒３衷?0億人左右，絕大多數(shù)居民月收入在3000元左右，年收入在3-5萬(wàn)元。而人均年收入能邁過(guò)5萬(wàn)元門檻的城市，主要為一線城市，以及長(zhǎng)沙、武漢等熱點(diǎn)二線城市。

剛剛結(jié)束的政治局會(huì)議就提出，“三重壓力得到緩解，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好轉(zhuǎn)，但主要是恢復(fù)性的，內(nèi)生動(dòng)力還不強(qiáng)，需求仍然不足”。此處所謂內(nèi)生動(dòng)力不強(qiáng)，指的就是這一類月收入在3000元左右，作為內(nèi)需絕對(duì)主體的消費(fèi)人群的熱情并未真正得到釋放。

本世紀(jì)前二十年，城市化速度發(fā)展很快，“十三五”規(guī)劃提出建設(shè)19個(gè)城市群以后，人口紛紛涌入大城市(淄博也是人口超百萬(wàn)的大城市)。但疫情之后，對(duì)中低收入群體來(lái)說(shuō)，城市化紅利在減弱。

一方面，外部環(huán)境今非昔比，外貿(mào)導(dǎo)向的制造業(yè)受到較大沖擊；另一方面，在實(shí)現(xiàn)環(huán)境友好型、科技主導(dǎo)型的高質(zhì)量發(fā)展背景下，部分制造業(yè)面臨轉(zhuǎn)型、遷出或淘汰局面。在新舊產(chǎn)業(yè)交替的空檔期，就業(yè)仍是一個(gè)困擾。

于是，近年來(lái)涌入大城市的人口開始向第三產(chǎn)業(yè)(生產(chǎn)生活服務(wù)業(yè))轉(zhuǎn)移，或不得不通過(guò)第三產(chǎn)業(yè)來(lái)消化。當(dāng)然，人口大規(guī)模在熱點(diǎn)城市集聚，也帶來(lái)了休閑娛樂等生活服務(wù)業(yè)發(fā)展，反過(guò)來(lái)促進(jìn)相關(guān)行業(yè)就業(yè)增長(zhǎng)，而移動(dòng)互聯(lián)、高鐵等基建快速發(fā)展則加速了這一進(jìn)程。

可以說(shuō)，沒有移動(dòng)互聯(lián)和高鐵基建，淄博燒烤不可能火遍全網(wǎng)，而這恰恰就是中國(guó)打造內(nèi)循環(huán)為主的發(fā)展新格局希望看到的微觀場(chǎng)景。近年來(lái)，中國(guó)在加速建設(shè)一張無(wú)形(互聯(lián)網(wǎng)、統(tǒng)一市場(chǎng)體系)加有形的大網(wǎng)(高鐵、充電樁)，將腹地廣、潛力大、韌性足的消費(fèi)市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)發(fā)揮到極致。

每個(gè)人都可以很便利、低成本地分享到全國(guó)不同地域獨(dú)特的旅游、文化、餐飲等，就像淄博燒烤一樣。若各消費(fèi)行業(yè)都能像淄博燒烤一樣打造出本地的特色消費(fèi)、服務(wù)行業(yè)，吸引外來(lái)人群，提供踏實(shí)真誠(chéng)的產(chǎn)品和服務(wù)，城市居民就業(yè)就會(huì)最大程度得到保障，也能進(jìn)一步釋放本地城鎮(zhèn)化潛力，內(nèi)生動(dòng)力就會(huì)得以修復(fù)。

如何看待向上的淄博樓市？

據(jù)報(bào)道，與淄博燒烤一齊火出圈的還有淄博的商品房市場(chǎng)。易居研究院對(duì)全國(guó)50個(gè)重點(diǎn)城市的1-4月新建商品房成交面積，進(jìn)行了同比增速的高低排序，表現(xiàn)較好的5個(gè)城市分別為長(zhǎng)春、杭州、南寧、淄博和惠州，同比增速均超過(guò)50%。三四線城市中，淄博樓市表現(xiàn)最好。

當(dāng)然，淄博樓市的這種“熱”與外來(lái)游客關(guān)系不大。筆者總結(jié)主要受兩方面影響：

一是旅游和餐飲帶動(dòng)上下游服務(wù)消費(fèi)，就業(yè)利好促進(jìn)了居民收入預(yù)期好轉(zhuǎn)；二是有收入、有就業(yè)，居民對(duì)城市未來(lái)發(fā)展有信心，其中就包括住房消費(fèi)。

近期，筆者曾到不少地方城市調(diào)研樓市。業(yè)內(nèi)普遍反映，樓市低迷的主要原因是信心不足。怎么提振信心？還像過(guò)去那樣刺激樓市，帶動(dòng)房?jī)r(jià)上漲預(yù)期？絕對(duì)不是。老百姓一旦有穩(wěn)定的就業(yè)和收入，對(duì)當(dāng)下的生活感到滿意，這就是最大的市場(chǎng)信心。

當(dāng)前，樓市普遍存在一種“三分法”式的結(jié)構(gòu)性分化現(xiàn)象：

其一，享受到發(fā)展紅利的少數(shù)高收入人群，戶均至少擁有2套房，這部分人群買房意愿不大。

其二，主要集中在機(jī)關(guān)、國(guó)企、事業(yè)單位普通員工等這一波群體基本都有房，且部分人群在上一波樓市火爆時(shí)實(shí)現(xiàn)了置換，余下人群在當(dāng)前市場(chǎng)情形下存在較大置換壓力。

其三，集中在中國(guó)三四線城市，且月均收入集中在3000元左右的這部分人群。他們或無(wú)力購(gòu)房，或住在沒有經(jīng)濟(jì)價(jià)值的破舊小區(qū)中。能否讓這部分人群消費(fèi)得起商品房、融入主流市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，分享城市化發(fā)展紅利，成為房地產(chǎn)行業(yè)能否平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)鍵。?

近期，淄博樓市企穩(wěn)，生動(dòng)詮釋了如何打造樓市內(nèi)生動(dòng)力，也詮釋了什么是房地產(chǎn)發(fā)展的新模式——即城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)、就業(yè)和房地產(chǎn)多項(xiàng)協(xié)同發(fā)展。

以淄博為例，燒烤爆火背后是消費(fèi)服務(wù)業(yè)的繁榮，廣大普通百姓就業(yè)和收入實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定增長(zhǎng)，居民消費(fèi)就有可能升級(jí)，住房消費(fèi)也會(huì)隨之繁榮。這還會(huì)吸引更多居民進(jìn)入城市，特別是下轄縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)村的居民、村民。因此，人口集聚創(chuàng)造需求、創(chuàng)造就業(yè)，也創(chuàng)造出房地產(chǎn)的持續(xù)動(dòng)力。

這是淄博這座城市火出圈后帶給我們的行業(yè)發(fā)展啟示，而與之呼應(yīng)的是，近期政策風(fēng)向也很明顯。近期的政治局會(huì)議表示，要把“質(zhì)的有效提升”放在“量的合理增長(zhǎng)”前面，顯然就是要保持促進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型、“不刺激”樓市的定力。由此，在守住風(fēng)險(xiǎn)底線前提下，適配月均收入在3000元左右的龐大消費(fèi)群體，房地產(chǎn)在長(zhǎng)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)“量?jī)r(jià)”的無(wú)痛軟著陸，大概率將成為一個(gè)必然結(jié)局。(作者 李宇嘉 廣東住房政策研究中心首席研究員)