21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者 吳抒穎 廣州報(bào)道

從碧桂園承認(rèn)階段性流動性壓力以來，境外債重組在投資者以及債權(quán)人眼中，是確定性極強(qiáng)的事件，尤其是境內(nèi)債全面展期之后。留有懸念的只有，碧桂園宣布啟動境外債重組的時間點(diǎn)——畢竟上個月，碧桂園還在寬限期的最后期限內(nèi)，償付了美元債的利息。

國慶長假過后，碧桂園境外債重組終于靴子落地。

10月10日，碧桂園發(fā)布公告稱，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，其預(yù)計(jì)流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。此外，碧桂園也并未支付某債務(wù)項(xiàng)下4.7億港元的到期款項(xiàng)。

基于現(xiàn)實(shí)的處境，碧桂園也宣布，將積極推進(jìn)境外債務(wù)管理措施，公平公正地制定整體解決方案來實(shí)現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

碧桂園還稱，其高度重視此次境外債務(wù)管理工作及全體債權(quán)人的利益，懇請債權(quán)人給予時間以供其客觀評估目前所面臨的挑戰(zhàn)并與其顧問共同為所有持份者制定務(wù)實(shí)可行的最佳解決方案。

以此份公告為起始，碧桂園正式進(jìn)入境外債重組流程，一如其它同類房企所經(jīng)歷的一切。在艱辛而漫長的談判過程中，有的房企成功上岸，例如富力、融創(chuàng)；有的房企遲遲未有推進(jìn)，龍光、奧園等莫不如此。

回觀碧桂園，雖然受困銷售下滑導(dǎo)致現(xiàn)金流緊張，但它所采取行動相對積極，不過資產(chǎn)質(zhì)量相對普通，境外債重組能否突圍仍有不確定性。這一戰(zhàn)關(guān)乎生存和未來，碧桂園需要奮力一博。

連鎖反應(yīng)

碧桂園有此一劫，核心原因是市場轉(zhuǎn)淡導(dǎo)致銷售下滑，進(jìn)而影響了現(xiàn)金流。

在公告中，碧桂園表示，由于國內(nèi)房地產(chǎn)市場深度調(diào)整，進(jìn)入2023年，其銷售額承壓明顯。

2023年前9個月，碧桂園實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約1549.8億元，同比下降43.9%，其中2023年9月單月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額約61.7億元，連續(xù)第六個月環(huán)比下降，同比下降80.7%，較2021年下降86.5%。

碧桂園在公告中指出，面對當(dāng)前困難局面，其上下一心，繼續(xù)竭盡全力履行還款義務(wù)。但自2020年以來，其融資活動現(xiàn)金流持續(xù)凈流出，在融資環(huán)境極其艱難的情況下堅(jiān)持通過銷售回款及存量現(xiàn)金資源履行償付義務(wù)。

“然而，當(dāng)前碧桂園銷售和融資面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，賬面可動用資金仍然持續(xù)減少。雖然已竭盡全力探索過包括資產(chǎn)處置等不同方案籌集現(xiàn)金流以繼續(xù)履行財(cái)務(wù)承諾，但在當(dāng)前市場環(huán)境下仍難以在短期內(nèi)迅速補(bǔ)充足額的現(xiàn)金流以改善流動性，導(dǎo)致現(xiàn)金狀況依舊顯著承壓?！北坦饒@強(qiáng)調(diào)。

碧桂園指出，在行業(yè)銷售環(huán)境未明顯得到改善的形勢下，其面臨資產(chǎn)處置出售的不確定性，預(yù)計(jì)流動性在中短期內(nèi)仍將持續(xù)緊張。

碧桂園反映了當(dāng)下市場的普遍現(xiàn)象，但也是突出的典型個例。今年以來，隨著樓市利好政策釋放，部分與碧桂園規(guī)模相若的房企銷售面上已有起色，但碧桂園卻始終未能夠受益于此，這與之城市布局和貨值結(jié)構(gòu)有強(qiáng)相關(guān)性。

碧桂園長期深耕三四線城市，與其它頭部房企形成差異化競爭。這一模式在棚改轟烈推進(jìn)之際將之送上銷售額王座，但近年來，三四線城市樓市“熄火”，碧桂園所受的沖擊更是直接。

從價格和成交來看，三四線樓市在一系列限制性政策退出后，仍未有明顯起色。

諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2023年9月，一線城市市場均價止跌回升，二線、三四線城市則仍錄得下跌。其中，三四線城市市場均價為9543元/平方米，環(huán)比下降0.41%，同比下跌3.93%。

盡管碧桂園近年來一直致力于調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，但三四線城市的包袱仍然難以卸去?？晒Ρ鹊臄?shù)據(jù)是，截至2022年年底，碧桂園在三四線城市的合同銷售額占比仍達(dá)60%。

在此背景下，碧桂園不得不采取行動。

碧桂園于10月10日宣布，其尚未支付某債務(wù)項(xiàng)下本金金額為4.7億港元的到期款項(xiàng)，也預(yù)期無法如期或在相關(guān)寬限期內(nèi)履行其所有境外債務(wù)款項(xiàng)的償付義務(wù)，這可能導(dǎo)致相關(guān)債權(quán)人要求碧桂園加速履行義務(wù)或采取強(qiáng)制行動。

基于此，碧桂園宣布，將在尊重所有債權(quán)人現(xiàn)有法律地位和法律償付順序的前提下，公平公正地制定整體解決方案來實(shí)現(xiàn)長期、可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。

與此同時，碧桂園已聘請中金香港和華利安諾基（中國）擔(dān)任財(cái)務(wù)顧問及盛德律師事務(wù)所擔(dān)任法律顧問，協(xié)助評估資本結(jié)構(gòu)及流動性狀況，并制定整體的解決方案。

先行一步

在境外債全面重組之前，碧桂園境內(nèi)債展期已經(jīng)先行一步。

2023年8月14日，碧桂園境內(nèi)債券停牌后，與債權(quán)人的談判陸續(xù)展開。其中，“16碧園05”率先于8月18日公告展期方案并于9月1日獲得債券持有人會議表決通過，其余8筆債券分別于9月4日公告展期方案，并于9月11日、9月12日、9月18日陸續(xù)獲得持有人會議表決通過。

至此，碧桂園9筆境內(nèi)公司債券、總額147億元的展期方案全部展期通過，到期時間整體延長3年，債券即期兌付壓力由此降低，為之換來了集中精力恢復(fù)運(yùn)營的時間與空間。

碧桂園地產(chǎn)表示，上述7筆展期債券展期的完成能夠有效緩解公司流動資金壓力，有利于改善公司整體財(cái)務(wù)狀況，穩(wěn)定公司生產(chǎn)經(jīng)營。公司將全力以赴做好生產(chǎn)經(jīng)營，積極履行償債義務(wù)，重回良性發(fā)展軌道。

一般而言，房企的境內(nèi)債展期談判難度要低于境外債，這是因?yàn)榫硟?nèi)債投資者和債權(quán)人需要遵循既有的規(guī)則并受到多方面的制約。

一位投資于房企公司債的私募機(jī)構(gòu)人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為，“像碧桂園這類規(guī)模很大的房企，境內(nèi)債大的債權(quán)人議價空間會大些，但也要講基本原則，很多已經(jīng)基本收回?zé)o望的房企展期也是成功的，所以對他們的談判也會好展開一些。而把大的債權(quán)人穩(wěn)住，小的債權(quán)人多數(shù)是沒有太多意見的。”

即便如此，碧桂園此次境內(nèi)債展期歷時之短，仍超出了許多房企的進(jìn)度，也超過了許多業(yè)內(nèi)人士的預(yù)期。債務(wù)重組先行者富力地產(chǎn)和融創(chuàng)中國，境內(nèi)債整體展期從談判至通過也大約經(jīng)過了兩到三個月的時間，碧桂園僅用時一個月，充分證明各方對之的支持力度。

一名業(yè)內(nèi)人士分析稱，碧桂園境內(nèi)債到期時間整體延展3年，緩解了短期流動性壓力，也有助于其恢復(fù)正常運(yùn)營狀態(tài)。一方面，碧桂園可以專注于經(jīng)營，避免疲于奔命應(yīng)付債券談判；另一方面，整體經(jīng)營資金壓力得到緩解，能夠?qū)氋F的現(xiàn)金資源用于各個項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，集中資源落實(shí)保交付任務(wù)，進(jìn)入到相對良性的發(fā)展循環(huán)中。

區(qū)分主次

房企遭遇流動性風(fēng)險(xiǎn)，首要的任務(wù)是按質(zhì)按量“保交付”。

一位熟悉房企風(fēng)險(xiǎn)處置的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析稱，房企出險(xiǎn)后，交樓、償債等等是有主次的，“交樓肯定是要交也肯定會交的，各地也會確保不出現(xiàn)爛尾樓，購房者的利益要得到保障。”

從這個角度來看，碧桂園保交付任務(wù)，是不可逾越的底線，也是碧桂園未來一段時間工作的重中之重。

根據(jù)碧桂園提供的數(shù)據(jù)，今年全年，碧桂園計(jì)劃交付房屋70萬套左右，扣除已交付的42萬套，余下的交房任務(wù)仍有約28萬套。在這一巨大的交付任務(wù)面前，碧桂園還將需要消耗龐大的資金。

面對這種局面，碧桂園此前曾表示，將把握新政策帶來的銷售窗口期，切實(shí)做好銷售及回款工作；全面盤點(diǎn)梳理資產(chǎn)，充分挖掘市場化機(jī)會盤活資產(chǎn)；匹配業(yè)務(wù)發(fā)展需要，進(jìn)一步優(yōu)化集團(tuán)整體組織架構(gòu)，并且成立由董事會主席任組長的專項(xiàng)工作小組，建立更扁平更高效的工作響應(yīng)機(jī)制，削減不必要支出；此外盡力開源節(jié)流，改善現(xiàn)金流狀況。

碧桂園還稱，其扛起大企業(yè)的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，在各級黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，充分用好民營經(jīng)濟(jì)31條、金融16條等有關(guān)政策，既立足當(dāng)前，協(xié)調(diào)各方資源，全力以赴保交付、保運(yùn)營；又著眼長遠(yuǎn)，穩(wěn)妥推進(jìn)各項(xiàng)經(jīng)營策略和風(fēng)險(xiǎn)化解措施，保障公司可持續(xù)健康發(fā)展，維護(hù)投資者的合法權(quán)益。

目前，在各方的努力下，碧桂園交付工作有條不紊，暫未出現(xiàn)大面積逾期的情況。根據(jù)碧桂園方面提供的資料，2022年，碧桂園及其合資聯(lián)營企業(yè)交付共房屋近70萬套，交付量居行業(yè)第一。

在此前提下，碧桂園境外債談判能否順利闖關(guān)，還不能夠在當(dāng)前的時間節(jié)點(diǎn)輕易下結(jié)論。

“我還是覺得要看方案，境外債權(quán)人的優(yōu)先級本來就低，富力的方案中追加了不少質(zhì)量不錯的資產(chǎn)，融創(chuàng)的有債轉(zhuǎn)股的方案而且還有部分融創(chuàng)服務(wù)的可選，這些實(shí)實(shí)在在的條款都會讓債權(quán)人比較容易接受。否則，你看有些房企推的方案債權(quán)人反應(yīng)很激烈，多次推遲投票時間都通不過。”一位境外金融機(jī)構(gòu)的人士對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析認(rèn)為。

根據(jù)碧桂園最新的數(shù)據(jù)，其資產(chǎn)暫時能夠覆蓋負(fù)債。碧桂園2023年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年6月30日，碧桂園仍手握超7800億元的土儲和2544億元凈資產(chǎn)，凈資產(chǎn)比較充足，土儲資源足以支撐公司未來發(fā)展。

必須指出的是，碧桂園資產(chǎn)充足的前提是其基本面能夠保持正常運(yùn)營，如若發(fā)生其它突發(fā)事件，資產(chǎn)是否會因此而折損存在不確定性。這也是碧桂園境外債談判的影響因素之一。

無論結(jié)果如何，碧桂園已經(jīng)順利渡過境內(nèi)債展期的關(guān)口，債務(wù)壓力暫時得以減輕；境外債談判的進(jìn)展，在“保交付”的前提下，可以視作錦上添花的動作。

市場復(fù)蘇未及預(yù)期，碧桂園奮力一博。

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