血淋淋的教訓(xùn)千萬不要買市中心的老破小，坐標(biāo)成都。10年，父母全款在東1.5環(huán)新華醫(yī)院旁買了個老破小。買那里的原因，1.因為我們是雙流縣萬安鎮(zhèn)人(現(xiàn)天府新區(qū)萬安街道)，父母進(jìn)城打工時，就在新華公園附近租的房子，住習(xí)慣了。2.當(dāng)時聽了坊間傳言說春熙路商圈會搬到這邊，說當(dāng)時拆遷一賠三 3.加上周邊的朋友也買了，然后他們也全款拿下 當(dāng)時投8000多一平 52個平方花了40多萬。 然而，當(dāng)時城南郊區(qū)的小區(qū)價格就在3 4000左右。因為，當(dāng)時受到地震影響成都的房價一直處于低迷階段。當(dāng)時我們鎮(zhèn)上的雅居樂花園才2000多。說出來，真的氣的錘胸口。10多年過去了，城南早已高攀不起，連華陽當(dāng)時4000多的房子，現(xiàn)在都要2萬多好遠(yuǎn)，現(xiàn)老破小就只管1.3萬。賣的話不支持貸款只能全款，拆遷也無望，算是砸在手里了。好在18年運氣好，加上天府新區(qū)本區(qū)剛需資格在天府新區(qū)買成1萬低價上車。

翻了一遍回答，基本上都沒有說到點上。本人住過老城區(qū)中央的老破小，也住過城郊的新小區(qū)房，所以算是比較有資格回答這個問題：

1.從房屋本質(zhì)的居住體驗來講，不言自明，新房完全碾壓舊房。要知道你買房不單單是你自己住，未來還有你的配偶和孩子要住，還有你的父母要住，所以買房首要考慮的是居住體驗，在這一點上，郊區(qū)的新房絕對完勝。而通常情況下，郊區(qū)的新房價格甚至?xí)仁兄行牡睦戏孔觾r格還低，所以同等價位在郊區(qū)可以買到更大面積的新房，居住體驗也更上一檔次。

2.從交通配套來講，可能很多人看了第一條會不服氣，說市中心的房子雖然舊，但是交通便利，生活配套齊全，對于交通便利這一點，我并不太認(rèn)同市中心，雖然到各處距離都近，但是堵車是司空見慣的事，特別是上下班時間所花費的時間并不一定比郊區(qū)開車快多少。另外，既然有車開，5–10分鐘的車程能覆蓋多少配套，似乎郊區(qū)也并不比市中心少吧。

3.從教育配套和醫(yī)療配套來講，這兩點都是房子價值的側(cè)面體現(xiàn)，也是與我們切身利益相關(guān)。從目前城市化的進(jìn)程來看，城市中心的發(fā)展都趨于飽和，更新和新建的工程越來越少。以我居住的珠海市舉例，城市建設(shè)主要集中在新區(qū)，教育和醫(yī)療資源的配套建設(shè)都是新區(qū)發(fā)展的先導(dǎo)工程，可以預(yù)見的是，未來城市的發(fā)展和規(guī)劃都將更加合理，醫(yī)療和教育配套也都更加均衡，傳統(tǒng)意義上的城市中心的價值將會被持續(xù)削弱。

4.從發(fā)達(dá)國家的城市發(fā)展經(jīng)驗來講，我認(rèn)為發(fā)達(dá)國家的城市發(fā)展具有非常大的借鑒意義，從紐約市這樣的國際一線城市發(fā)展經(jīng)驗來看，城市中心因為基建的老化，逐漸淪為貧民窟。而代表新生代的年輕人更多的選擇城郊。我認(rèn)為未來中國城市的發(fā)展，特別是大中型城市的發(fā)展方向也與之類似。

5.從投資和房產(chǎn)增值的角度來講，最直觀的就是銀行評估價會伴隨房屋年限的增長而降低，且房齡超過20年以后，甚至?xí)绊戀彿空叩馁J款年限。我想這已經(jīng)充分說明了城市中心老破小未來的價值了。另外，這些年來引領(lǐng)價格上漲的往往都是新區(qū)的新房，而老城區(qū)的舊房最多只是隨行就市，跟著大盤波動而已，投資價值不言自明。

6.再單獨講講學(xué)區(qū)房，我說的學(xué)區(qū)房不包括北上廣深這種超一線城市，那些全球稀缺的教育資源不具參考性。我專指二三四線城市，或者說正在發(fā)展中的城市。隨著城市的更新和教育資源的均衡布局，新區(qū)的教育配套具有后發(fā)優(yōu)勢，新區(qū)居民以新生代為主，其生源質(zhì)量往往比較優(yōu)質(zhì)，因此新區(qū)未來的教育資源很可能會百花齊放，而這種局面一旦出現(xiàn)，就會加速老破小的價值崩塌。

市中心的老破小區(qū)還是城郊新小區(qū)，哪個更值得買呢?買房這事，很個人化，具體情況得具體分析:

當(dāng)下的買房已經(jīng)不是閉著眼睛買哪里漲哪里的時代了。雖然說房地產(chǎn)是任何時候都可以投的，但未來只有更專業(yè)的人，才能在如此分化加劇的房產(chǎn)市場避免掉坑，并賺到更多金。

如果是三四五十八線城市，市中心和郊區(qū)，投資角度如果可以選擇二線主城區(qū)內(nèi)添點錢都行，都別買三四五十八線城市就別買。小城市非要自住，優(yōu)選擇小城市中心老破小。當(dāng)下小城市人口都在外流，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，郊區(qū)新小區(qū)周邊配套不夠完善，沒有人口的流入，產(chǎn)業(yè)的支撐與發(fā)展，未來太難預(yù)料。

再來看一線強二線城市，市內(nèi)老破小保值，但大都房齡長，結(jié)構(gòu)不太合理。因為城市夠大，所以郊區(qū)還可以分為近郊和遠(yuǎn)郊，這一波城市化發(fā)展進(jìn)程讓城市拉開大的格局框架，特別是二線城市。選錯會成為人煙稀少的小區(qū)更貶值，選對了郊區(qū)新小區(qū)，一把普漲直接被城市發(fā)展紅利包圍成為未來主城區(qū)。

那么如何選擇郊區(qū)呢，有以下幾個重要參考標(biāo)準(zhǔn):

1距離市中心，即就業(yè)中心25公里以內(nèi)。

2離市中心地鐵15站以內(nèi)，基本45分鐘左右，為通勤距離。最好有雙地鐵線。地鐵已經(jīng)開始建設(shè)了。

3未來10年，這里能被城市發(fā)展為主城區(qū)可能性非常大的區(qū)域。

4這個郊區(qū)新小區(qū)，當(dāng)下有一定的租金收入。當(dāng)下都無法出租，不能碰。

總結(jié)，把握住以上這些，選擇城郊的新小區(qū)，其未來的升值空間，比市內(nèi)老破小高。否則還是選市內(nèi)的老破小更穩(wěn)妥。

首先糾正一下，不叫老破而叫老舊。老舊小區(qū)經(jīng)過改造后，提升了居住環(huán)境，衛(wèi)生間換成了塑膠管，原來的都是洞一敲就破的鑄鐵管，衛(wèi)生間做了防水，安裝了新蹲坑和背水箱，小區(qū)道路鑲了地磚，澆了新混泥土路面，老舊小區(qū)一般地處黃金地段，附近超市有四五個，公交車站挺多，區(qū)位屬于學(xué)區(qū)房，就醫(yī)也方便。重要的事情說三遍，老舊小區(qū)無物管費，水電均國家價，電表一戶一表可手機上交費，也可到電力公司營業(yè)廳交低價（居民用電價很省錢）。老舊小區(qū)更值得買！

買房對于預(yù)算有限的朋友來說，其實是件挺鬧心的事。你說好不容易下決心想買一套屬于自己的房子，誰不希望買個可心的?？墒?，市中心的新房和次新房價格實在太高，很多家庭根本不敢奢望。想在中心城區(qū)買，就只能考慮老破小，又心有不甘。本來嘛，花個幾十萬、幾百萬，還是買了個破破爛爛的小房子，確實憋屈。去郊區(qū)買新盤吧，又覺得有點遠(yuǎn)，交通、配套可能也不成熟，著實猶豫不決。這種糾結(jié)，很多想買房的朋友可能都有體驗。那么，究竟應(yīng)該如何做出選擇呢？

以筆者的觀點，若是在市中心的老破小和郊區(qū)的新房之間做選擇，那么，寧買郊區(qū)的新房，絕不買市中心的老破小。

市中心的老破小為什么不值得買？

我們所說的老破小，當(dāng)然是指至少20年以上房齡的老舊小區(qū)的房子。這類小區(qū)以房改房居多，加上一些集資合建房、經(jīng)濟適用房、解困房、安居房。這類房屋除了位置可能比較靠近市中心區(qū)，生活、交通略顯方便點之外，其它方面幾乎沒什么優(yōu)點。為什么不建議買？主要有以下幾點理由：

1、居住環(huán)境比較惡劣。老破小的房子，多數(shù)為原來的單位家屬院，或者集中的幾棟樓。一般都是開放式，沒有圍墻，四通八達(dá)，出了樓就是馬路。房子旁邊有點綠化都算好的，周邊的街道環(huán)境比較嘈雜，亂是一大特點。小區(qū)的安全性不佳。

2、房屋格局差，要么沒客廳，要么廳很小，或者是暗廳，衛(wèi)生間特小。房齡長，樓板幾乎全部是預(yù)制水泥板，容易出現(xiàn)裂縫。北方的老式樓房供暖管道還是上下樓通體連接，分戶改造后，屋內(nèi)到處是水管，根本無法達(dá)到美觀裝修。隔音效果、房屋安全性極差，居住舒適度幾乎沒有。

3、房屋破損、老化嚴(yán)重，三天兩頭地維修，沒完沒了。尤其是各類管線，漏水、跳閘是常事，老房子供電負(fù)荷小，空調(diào)多了受不了。樓道、屋外密密麻麻全是蜘蛛網(wǎng)一般的線路，出了故障，維修量大不說，還麻煩。

4、很多老舊小區(qū)沒有物業(yè)管理，臟亂差是常態(tài)。即使有物業(yè)的，也是社區(qū)指定的，或社區(qū)派人，也就是簡單搞搞衛(wèi)生，公共部位維修是個大難題。很多沒有專項維修資金或者沒交過，或者用光了。維修得業(yè)主掏錢，如果沒人張羅，那就只能耗著。

5、居住人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，樓道內(nèi)通常都是堆滿雜物、鞋柜、自行車，破破爛爛，走起路來跌跌撞撞，安全隱患大。一旦發(fā)生火災(zāi)，救援也會比較困難，因為周邊路可能比較窄，又亂停車，延誤救援，會害死人。

6、房屋使用壽命短，想再次出售比較困難。如果遇到地震等自然災(zāi)害，這類房子很容易被毀，財產(chǎn)風(fēng)險太大。另方面，土地使用權(quán)是依附于房屋壽命的，房子在，土地使用權(quán)到期可以自動續(xù)期?？扇绻孔訐p毀了，那就什么都沒了。

7、不要再指望老破小還能升值，房住不炒，大局已定，老破小如果沒有拆遷的機會，接手就等著站崗吧。如果買的老房子要加裝電梯，也是件鬧心的事。

所以說，買老破小的房子實在是不值得。你花了大價錢買了個破房子，完全沒有搬新居的愉悅心情。住進(jìn)去之際，就是開始鬧心之時。

為什么要去郊區(qū)買新房？

既然老破小不值得買，市中心區(qū)的其它房子又買不起，當(dāng)然只能去郊區(qū)了。買房子是家庭最大一筆開支，有些朋友可能還需要背負(fù)二三十年的債務(wù)，為此要奮斗幾十年。既然付出了這么大的代價，當(dāng)然要買一個好的商品。任何一件商品，新的都要比舊的好，房子也是一樣。

買新房子有以下幾點理由：

1、小區(qū)內(nèi)的環(huán)境好，無論是多遠(yuǎn)的郊區(qū)盤，進(jìn)了小區(qū)院里，完全感受不到是在郊區(qū)。綠化、景觀、健身器材、兒童樂園、游泳池、會館等設(shè)施齊全，小區(qū)內(nèi)即可休閑散步、玩耍、健身，體驗的是公園式的生活。與這種環(huán)境比起來，居住在老破小，那只能算是生存。

2、新小區(qū)物業(yè)管理相對完善，全部是封閉管理，安全性好。公共部位維修、環(huán)境維護完全不需要業(yè)主操心，有問題，物業(yè)管家會及時解決。工作之余回到家是徹底地放松，不需要為了各種維修忙前跑后。

3、小區(qū)車位比較充足，不用擔(dān)心停車難問題。

4、正常情況下不用擔(dān)心房屋質(zhì)量問題，房屋的使用壽命足夠長。新建房屋抗震性能比較好，安全有保障。

5、同樣的總價，可以買到更大的空間，短期內(nèi)不需要考慮換房子的問題。只要你愿意，可以住一輩子。

6、交通問題，雖然略遠(yuǎn)，但是現(xiàn)在買個代步車對于能買房子的家庭來說根本不是事兒，幾萬塊也能開上一輛。

7、生活配套，一般的郊區(qū)盤，基本的生活配套還是有保障的，日常生活沒多大影響。再說了，周末也可以開車出去大采購，或者網(wǎng)購?，F(xiàn)在坐家里只要想買，網(wǎng)購基本能達(dá)到目的。

8、發(fā)展前景，只會越來越好，不會越來越差。如果是自住，更沒必要關(guān)心房價的漲跌。

9、最主要的是新房子住著舒心，不會像老房子那樣越看越憋屈。

所以，買房最好還是買新房，同樣是花錢，心情不一樣。

如何選擇郊區(qū)的新樓盤？

其實，所謂的郊區(qū)盤也是一個籠統(tǒng)的概念，可選的范圍也很大，只要用心，完全可以買到稱心如意的房子。很多城市的發(fā)展已經(jīng)充分說明，一些多年以前原來印象中的郊區(qū)盤，如今已是高大上社區(qū)了。

選擇郊區(qū)盤最主要的是要遵循以下幾個原則：

1、片區(qū)的選擇，這是決定買房成敗的關(guān)鍵。要根據(jù)城市的發(fā)展規(guī)劃來選擇，城市重點建設(shè)區(qū)域是首選。城市中心區(qū)四周都是郊區(qū)，城市的重點拓展方向就是你買房的方向。

2、大型商業(yè)綜合體周邊5km范圍的樓盤應(yīng)重點考慮。凡是規(guī)劃有大型購物中心、地標(biāo)建筑、高端寫字樓、高檔酒店、會展中心的區(qū)域，一定是城市發(fā)展的重點區(qū)域。這類建筑越密集，區(qū)域的潛在價值越高，未來發(fā)展就越好。

3、軌道交通，這是需要考慮的一個因素，但沒必要作為唯一的因素。也不能只看建成的，在建的、落實規(guī)劃的、規(guī)劃中的，都可以考慮。要注意，有地鐵的樓盤未必都有發(fā)展，還要結(jié)合片區(qū)規(guī)劃來看。

4、人口密集居住區(qū)，要選擇規(guī)劃的集中居住區(qū)。人口越密集，日后公建配套也會越完善。要避開周邊是密集的連片工業(yè)區(qū)，尤其是大型工礦企業(yè)的區(qū)域。這類地方很難完整開發(fā)，發(fā)展前景肯定受限。

5、省市政府搬遷的區(qū)域周邊5km范圍內(nèi)，也是大有前途的區(qū)域。無論目前多么荒涼，都值得買。

6、盡量選擇知名開發(fā)商的大型設(shè)區(qū)，除了房屋品質(zhì)、物業(yè)管理值得信賴之外，自身配套也會相對完善。

總之，只要遵循以上原則，在郊區(qū)一樣能買到稱心的房子，說不定還能撿到寶。買房要目光看遠(yuǎn)點，不要被眼前的假象所迷惑，也不要聽開發(fā)商單方面瞎忽悠。要做足功課，多了解樓盤所在區(qū)域的相關(guān)信息，做到有的放矢。

如果是2018年之前，建議考慮新小區(qū)，新小區(qū)的漲幅可能更大。但是目前的行情下，同價值情況下個人認(rèn)為市中心老破小更值得購買，因為其保值能力更強。當(dāng)然，這個問題我認(rèn)為還是有個前提，即低總價的購房預(yù)算。如果預(yù)算足夠，完全可以考慮市區(qū)新房，因此也不存在討論這個問題了。

偏遠(yuǎn)地區(qū)房齡雖然新，但目前的行情下升值前景并不樂觀

郊區(qū)新房相比同價值老破小，地理位置會差不少。而且面積如果想在大一點，（面積大小與地段成反比，即同價值下面積越大，地段越差）那勢必繼續(xù)往更偏離市中心的地區(qū)走，那交通情況就會更惡劣。買房最重要的因素就是地段，這點李嘉誠先生是極其強調(diào)的。而且就目前的行情來看，房地產(chǎn)市場已然已經(jīng)過了之前的狂熱氛圍，也就是大漲基本不太可能再次出現(xiàn)，因此從投資角度來看，相對保守的策略為上，因此更要以地段為主。

老破小抗跌性強，出行時間成本低，甚至市中心老破小可能會有學(xué)區(qū)房的加成

市中心的老破小，交通方便是最大因素之一。而且低總價買房的剛需更要考慮到出行時間成本，每天上班花兩小時在路上，或是休息日出去和朋友聚個會，路上來回也多花去兩小時。一年下來就差不多浪費了一個月的時間在毫無意義的路程上。還不如把這些時間花到提升自身實力和知識的累積上，早點賺錢換房。另一方面甚至市中心有可能找到普通公立學(xué)校對口的老破小。（一般情況下，好的教育資源相對較多都集中在市區(qū)）當(dāng)然了，重點學(xué)校也就不用想太多了，那單價會高很多。但就算是普通學(xué)校學(xué)區(qū)房，也會增強房屋的保值性。當(dāng)然老破小的缺點也是顯而易見的，即上漲的空間很小，其房價基本跟整個市場走，整個樓市漲，它則跟漲。但目前行情下，則突顯老破小的優(yōu)勢了，即抗跌性強。比如郊區(qū)樓盤跌了30%，市中心老破小只會有其一半的跌幅，甚至更少。

老破小非常好租，且租金相對郊區(qū)新房更可觀

市中心的老破小，面積可能會在30-60平左右的一室戶、兩室戶或者小二房。出租的話租金基本可能會是同價值偏遠(yuǎn)地區(qū)的2倍左右。（各城市可能會有不同，但市中心老破小肯定高于郊區(qū)新房）相對總價一樣的情況下，貸款也好，不貸款也好。其出租回報優(yōu)劣是顯而易見的，而且出租的速度來說也是老破小會更快。出租和買賣不同，早租早收錢。早租掉，相差一個月，其租金的收入差距又會拉大。

目前市場趨穩(wěn)，還會漲，但大漲不太可能，因此投資更要考慮下限而不是上限

這個市場下，個人覺得一線城市房價還是會漲的，但是幅度不會太大。每年漲幅應(yīng)該會在10%以內(nèi)，大概率會在3-6%左右。二線城市漲幅可能會更小，甚至不漲。三四線城市建議觀望為主。當(dāng)然如果是剛性需求，那不用猶豫了。因此從市場角度來看，地段更是重中之中！從這兩個產(chǎn)品的特點來看相比而言，老破小是下限高上限低，而郊區(qū)新房則是下限低上限高。如果是在2005年-2015年的情況下，我會毫不猶豫建議你選擇新房以及加強房齡的權(quán)重，選擇一個上限高的產(chǎn)品。但是在目前這樣一個市場環(huán)境下且還有更強的出租回報所加持，那低總價的購房預(yù)算情況下，老破小更值得購買。

隨著城市的發(fā)展，城市的擴建，形成看以市中心為中心的老舊城區(qū)和以市郊新建而成的新城區(qū)。

很多人在買房時糾結(jié)市中心的老破小區(qū)和城郊的新小區(qū)哪個更值得購買，其實這個還是要自己來判斷，你買房的用途是什么？是用來住的還是用來投資的？

如果用來自己住，首先考慮的是其實用性、舒適性、便捷性、宜居度等等，無論是市中心還是城郊只要是用來以住為目的，最關(guān)鍵的還是實用。

如果用來投資，那首先考慮的是投入產(chǎn)出比，也就是升值空間。

其一是短線用來轉(zhuǎn)手出售。

老舊小區(qū)一般配套設(shè)施齊全，規(guī)劃比較完善，但環(huán)境和車位一般都會一般，升值空間比較平穩(wěn)。新小區(qū)的價值空間評估受不確定因素影響較大，主要還得看規(guī)劃和配套，隨著小區(qū)周邊新規(guī)劃和配套不斷完善，一般都有升值，但規(guī)劃畢竟是藍(lán)圖，能否完全實現(xiàn)和多久實現(xiàn)還要打一個問號。

其二是進(jìn)行長期出租。

這個要看周邊是不是有足夠的外來人口、交通是否便利、房租的平均市價為多少，計算是否能以租養(yǎng)房。

不知道大家有什么評判標(biāo)準(zhǔn)呢？歡迎留言一起討論。

哪里上班，就在哪里買房最實在！

沒有絕對的答案，要看其“價值”含量高！

正常的房子有14個屬性，如面積、戶型、朝向、產(chǎn)權(quán)、單價、總價、房齡、樓層、配套、小區(qū)、地段、裝修、滿2年否、帶暖氣否等屬性。

所以兩套房在橫向?qū)Ρ葧r，這么多具體的細(xì)節(jié)沒有寫出來，如何對比其優(yōu)劣？

所以，保守的看法是建議，題主對這兩套房按我提到的這些屬性做個羅列，然后寫出來后，自行判斷，也可以叫家人或朋友一起幫著給建議。個人建議，能買新房不買二手房（省稅、溢價低）但所處地段最少要通2趟以上不同公交即可。

在大城市買房，尤其是錢不多的情況下，想要地段好，只能買很小很破的老房子；想買大一點的，就只能去很偏遠(yuǎn)的郊區(qū)。

這是很多年輕人最糾結(jié)的地方。

市區(qū)“老破小”的好處，是出門交通方便，資源充沛，生活超便利，但是房子里的居住體驗和小區(qū)環(huán)境略差；

郊區(qū)新盤的好處，是住在房子里很寬敞，但是出了門交通不便、資源不足，生活不方便。

我們的建議是，在大城市里尤其是一線城市買房，要和你的職業(yè)規(guī)劃結(jié)合起來。

年輕人進(jìn)入職場的前十年是關(guān)鍵期，要利用起來投資自己的職業(yè)發(fā)展，盡量不要把寶貴的時間都消耗在漫長的通勤路上。

比如你在工作強度高、收入上升潛力很大的行業(yè)，比如金融、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)，或者其他新興行業(yè)。那么就要把最多的時間和精力都放在工作、進(jìn)修上，爭取跳越式地升職加薪。

還有人會糾結(jié)這兩類房子的升值潛力。

雖然我們說房子是金融品，但是你買進(jìn)第一套房的頭幾年，消費屬性的優(yōu)先級會更高一些，要首先考慮生活的便利性和時間利用上的性價比。

市區(qū)老破小雖然看著破舊，但往往生活便捷、出行方便、通勤時間短，節(jié)約出來的大量時間能用來工作、學(xué)習(xí)和娛樂。

另外，市區(qū)的房子，由于設(shè)施齊全、生活便利，基于自住的買賣需求都比較穩(wěn)定。正是因為有比較強的需求支撐，所以市區(qū)的房子通常比較抗跌。

所以，這類年輕人，我們跟更傾向于建議市區(qū)老破小。

當(dāng)然，如果你正好在潛力新區(qū)上班，或者是自由職業(yè)者，那么選擇郊區(qū)的問題也不大。

但是，如果你所在的城市不大，或者你是公務(wù)員，或者在事業(yè)單位或者國企等等工作穩(wěn)定的地方，升職加薪空間比較小，基本不可能靠收入跑贏房價的，就盡量選擇郊區(qū)的大房子。

這樣，花在路上的時間長一點，也不會影響收入，同時也省得一次次換房，增加額外的支出。

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