嗨，大家好，今天和大家聊一個略帶悲觀的話題，也是很多朋友會問我的問題：

就是現(xiàn)在的房地產(chǎn)本身，后面會不會出事，要不要有最壞的打算

說實話聽到這個問題的時候我陷入了沉思

一來我們確實看到了一些不太好的現(xiàn)象，但是與此同時我還在這個行當并且持續(xù)深耕

按照道理來說也是看到足夠多的希望才會如此

所以對于行業(yè)本身到底是怎么樣的存在

其實行業(yè)會不會變化不重要，這不妨礙我們可以提前看到一些變化和預(yù)期

能夠看到最壞，也就做好準備迎接否極泰來

我是一個悲觀主義者，但這不妨礙我在悲觀中找尋機會

今天和大家聊聊問題，也和大家分享一些我的應(yīng)對態(tài)度和建議

01、購買力重度依賴置換，那么這個內(nèi)循環(huán)的托底是什么

這其實是最重要的一個問題

說的好聽一點就是置換為王，說的難聽一點就是剛需乏力

為什么剛需乏力，因為外來人口導入的不足，因為出生率下降，因為首付購買力積蓄的問題

當然很多人說：改善當?shù)啦皇峭玫拿矗緛硇袠I(yè)已經(jīng)到這個階段了，就應(yīng)該改善

確實，城市發(fā)展超過20年的周期，不論用戶的成熟階段還是城市發(fā)展，都將集中性針對改善為主進行釋放

這是不可逆的趨勢

但是我們需要思考一個問題：改善的本質(zhì)就是置換，而置換就是賣掉房子買房子

而購買力就是賣掉房子的錢變成買房子的錢

當一個人賣掉不如意的房子去買更好的房子，那么中間的金字塔就會出現(xiàn)問題

什么意思

一個客戶想要購買1000萬總價的房子，可能就是賣掉自己700萬的房子然后加點錢變成首付完成購買

而買這套700萬房子的人，可能自己現(xiàn)在住的是500萬的房子，他也要賣掉自己500萬的房子

而買500萬房子的客戶，或許就是300萬老破小居住的客戶，那么問題來了，當剛需比例不足的時候

誰來接手這300萬的老破小

如果剛需購買力不足的時候，就沒人愿意接手老破小

如果沒有這個最后閉環(huán)，那么后面500萬、700萬、1000萬的輪動就沒有了推進的動力

所以這就是蝴蝶效應(yīng)

這也是為什么國外整體的房產(chǎn)成交量低的原因，因為沒有那么多剛需作為托底

對于我們而言，過去20年其實是不存在這個問題的，因為城鎮(zhèn)化，也因為龐大的人口基數(shù)，但是這件事在未來20年就有了問題

一線和新一線沒有問題，還會有人口導入，那么三線呢，那么縣城呢，那么鄉(xiāng)鎮(zhèn)呢

02、供應(yīng)的存量廝殺

什么是存量廝殺

就是未來整體的供應(yīng)陷入一個同質(zhì)化的魔咒里面，那么互相之間就開始廝殺，只有通過降價這種紅海方式才能夠突圍

這是最慘烈的，也是有可能出現(xiàn)的

前段時間我去到蘇州，蘇州的小伙伴和我說：現(xiàn)在當?shù)厥裁礃拥姆孔幼詈觅u

200 的房子最好賣

幾乎每個盤只要擁有200 的房子，拿出來幾乎都是搶的

為什么會有這樣的趨勢

背后代表著一個現(xiàn)象，過去可能很長時間這個城市沒有供應(yīng)過這個面積段了，從而導致極大的供不應(yīng)求

這個問題其實具備普適性

大量的城市在土地出讓階段已經(jīng)明確規(guī)定了套數(shù)和單位面積，很多城市為了保證市場有足夠供應(yīng)也希望小戶型為城市主導

這個政策當然有他客觀意義，但也確實導致了市場上產(chǎn)生大量的90平米三房

一說90平米的小三房幾乎所有人都能在腦海里喚醒出一個空間格局：就是三開間朝南的標準戶型

這個戶型很好用，但是在未來的二手房市場也就導致了重度的存量同質(zhì)化競爭

并且當一手房價預(yù)售制之后，定價和利潤空間也基本恒定，這也導致了開發(fā)商對一個項目的投入程度也是差不多的

換句話來說很有可能一個城市的90平米的小三房，不論是空間還是裝修長的都是差不多的

這也導致以后的房子都只能比拼地段，對于產(chǎn)品溢價這件事也就不存在了

如果房產(chǎn)想變現(xiàn)，要么靠地段，要么靠價格，大概就是如此

03、城市概念透支

是的，大量城市如今遇到的近況就是

5年前喊的口號沒辦法兌現(xiàn)或者打折嚴重

這也讓用戶懷疑到底作為城市股票般存在的房子，是否也能夠兌現(xiàn)當初的預(yù)期價值

某種程度上這也是城市發(fā)展后期出現(xiàn)的非常典型的問題，也是影響樓市下半場一個最重要的問題

能夠產(chǎn)生這樣的問題根本也是因為城市基于營收沒有除了賣地以外的其他創(chuàng)收手段

這也導致了必須要依賴一個概念需要另一個更宏大概念的掩蓋才會持續(xù)推進

我們都說最金貴的是信心，但是信心的背后是信用

好的信用體系才能催生絕對的市場信心，這個環(huán)節(jié)不解決那么城市概念就會被透支

透支也就意味著行業(yè)發(fā)展的后繼乏力

04、二手房的價格兌現(xiàn)是一個長期的達摩斯劍

如今大量的一手房市場火熱依賴著一個核心元素，就是一二手倒掛

一個更新更好的一手房產(chǎn)品，比周邊的二手房更加便宜，這也就促進了很多購買力的購買

這個邏輯沒有問題

一來保持一手房成交均價的溫和，二來帶動了土地市場成交足夠的熱度，三來對于民生來說也是一個讓利于民的好信號

嚴格意義上來說都是好事

但是我們需要注意到另一件事

這件事需要一個環(huán)節(jié)，就是一手房在未來交付之后變成二手房的時候，這個二手房能夠兌現(xiàn)足夠好的價格

這才是一二手倒掛的完整閉環(huán)

而這需要一個動力就是：二手房的價格不能跌

如果二手房的價格開始下跌，大家對于一二手倒掛的意識也就沒那么強烈

特別是當二手房的存量開始變多的時候，二手房的價格還能夠穩(wěn)住，這就很關(guān)鍵了

很多時候價格堅挺的一個很重要邏輯就是供不應(yīng)求

而當二手房存量越來越多的時候，我們就需要反問，這個城市二手房的購買力是否也足夠充沛

如果沒有，那么價格也就沒有了堅挺的理由

如今一二手倒掛的現(xiàn)象嚴格意義上在大量的城市落地還不滿三年，換句話來說大量的一手房尚未到完全交付階段

也就是說問題還沒有暴露

但是再往后兩年一切的現(xiàn)狀都將呈現(xiàn)，對于一個城市來說有沒有能力持續(xù)的引入人口，就成為了核心關(guān)鍵了

這就是長期懸在腦袋上的一個問題，如果解決不好，那么對于一手房市場就要去想下一個動力是什么

05、一線城市的天價個案本質(zhì)上就是一次資產(chǎn)避險

最近非常明顯的現(xiàn)象，我想大家或許經(jīng)常會看到個案爆出天價，什么深圳灣一號30萬，翠湖天地20萬，諸如此類

明明整體市場行情沒那么熱，為什么頂級豪宅可以賣出天價

這背后有很多原因，但是歸根到底這就是一次資產(chǎn)避險行為

頂級豪宅賣的越貴，大宗資產(chǎn)交易越強烈，越說明大家對于大盤的不看好

其他城市越有問題，資產(chǎn)就越想進入一線城市

剛需品類越多，大家就越想買塔尖

所以大家不要因為豪宅的成交雀躍，如果你所生活的城市，大戶型好賣，最好的那個小區(qū)一直有人在買，一定要去關(guān)注剛需住宅是否同步起量

為什么要買一線，為什么一線要買核心，這背后都是資產(chǎn)避險首選的區(qū)域

好的資產(chǎn)能夠?qū)_，就是在最壞的時候也能夠得到一定程度的價值保障

06、城市是否有堅定的房企支持者

有段時間一個外地政府的朋友和我聊天，說其實他挺羨慕杭州的

因為杭州有一個堅定不移支持他的開發(fā)商：濱江

什么意思，不論再難再難，濱江總是愿意堅定不移持續(xù)的在這個城市拿地，對外釋放出極強的信心和口號

我反問：你們城市沒有么，那么多城投企業(yè)，那么多國企央企，這些不是么

他意味深長的和我說：并不算

這樣的企業(yè)存在本身就沒有足夠的說服力，所有人都知道城投企業(yè)拿地都是托底，或者為了明面上的好看

他們持續(xù)性的拿地反而說明了城市存在著更大的問題

并且城市發(fā)展這么多年來，企業(yè)來了走了，所有的深耕無非只是一個項目一個項目的持續(xù)而已

說到底都是生意，沒有看到對城市的熱愛

他和我說到這我也想了很多，對于房地產(chǎn)而言，企業(yè)和城市之間的關(guān)系確實微妙

項目開發(fā)完成只是一個環(huán)節(jié)，大量的城市信心和預(yù)期其實都來自開發(fā)商本身，購房者對城市認知態(tài)度的重要端口也是來自于此

堅定的擁護者背后也說明城市有比較好的營商環(huán)境讓一些地頭蛇能夠有生存的土壤

大企業(yè)會制造規(guī)模，但是患難與共的往往就是這樣的小企業(yè)

所以一個城市能夠培養(yǎng)出一個和他患難與共的開發(fā)商確實重要，如今我們看到大量的企業(yè)不如意

在鄭州、在昆明，很多堅定單點城市布局的房企如今也遇到了困境，這樣的困境也讓大家對于預(yù)期的態(tài)度產(chǎn)生了悲觀情緒

城市發(fā)展必須要重視情緒，只有情緒的問題才會讓很多的事情解決不陷入內(nèi)耗之中

07、未來樓市發(fā)展，一二手應(yīng)該怎么選

作為一個城市，一手和二手如果只能保一個，那應(yīng)該怎么選

為什么一二手只能保一個

因為如果一二手房同時熱，意味著整個市場的房產(chǎn)正在快速的流動，那么房價將進入不可控的上升通路，泡沫也會快速的疊加

這嚴重違背房住不炒的邏輯

所以很多時候為了保經(jīng)濟但是同時防止房價過熱，一二手其實意味著必須要管一個控一個

這會更加穩(wěn)妥

而相比較而言，一手房市場因為涉及土地價值，開發(fā)商交付以及民生事件，整體來說這一直是政府關(guān)注的重點

而對于二手房而言已經(jīng)流入到個人家庭資產(chǎn)范疇，嚴格意義上已經(jīng)不存在系統(tǒng)性風險

所以對于樓市而言其實一直存在一條暗線：

希望一手房熱，通過預(yù)售證的方式控制價格，但是不希望二手房過熱

這也是如今上海樓市的主旋律

二手房雖然放貸很快但是首付比和核驗價的關(guān)系，本質(zhì)意義上整體市場的流速已經(jīng)被關(guān)的很小了

但是二手房如果流動性過慢本質(zhì)意義上也決定了一手想要熱也存在問題

因為一手的購買力就是很多人賣掉二手房才去買的

所以行業(yè)本身就是處在這樣微妙的平衡中，這種平衡能力其實非?？简灩芾韺拥哪芰?/p>

我認為很多地方都忽略了這種管理的難度

從而始終沒有建立起秩序一直存在治標不治本的狀態(tài)

如何讓二手房溫和，如何讓一手房有序，如何讓土地市場穩(wěn)定，而這三者之間其實就是一個問題

當然這件事還有一個破題方案，就是單個城市的經(jīng)濟異常繁榮，個體在這里不用通過賣房，單純的個人收入就足夠支撐，那么一二手也就不會存在這樣的囚徒困境

但是這件事的難度，本質(zhì)上比另一件更難

08、

所以以上七件，幾乎每一件都有他的節(jié)奏趨勢在發(fā)展

所以看完之后你會不會對行業(yè)有著最壞的打算

問題都存在，但似乎也都有解決的時間

關(guān)鍵就看后面怎么解決了

對我而言希望看到最壞的，但也要做好對應(yīng)的準備

每一輪調(diào)控都是一次資產(chǎn)的重新洗牌，就像一手房積分模式下誰都沒想到一手房會有這樣的分配

就像一些房企的暴雷也成就了一些品質(zhì)二手房的市場溢價，這些都是混沌氛圍中創(chuàng)造的機會

大環(huán)境是給經(jīng)濟學家研究的，那么作為個體來說應(yīng)該怎么自我保護

這個話題感覺可以開一期直播聊聊

但是在文字層面我可以有幾個建議分享給大家

1、自己唯一居住的那一套，要盡可能讓自己住的好，拼了命的換房，讓保障自己舒適度的住宅也能夠成為抗通脹的利器，兩全其美

2、遠離老破小，擁抱品質(zhì)改善

3、所有的房子都要想過自己去住的可能，哪怕是投資如果沒人住那么資產(chǎn)屬性都會直線下滑

4、去碰主流地段的品質(zhì)產(chǎn)品，去買你覺得有點貴的房子，不買你覺得性價比高的房子

5、很多時候不輸就是贏，能住的房子就不會輸，不住的房子也努力有人住

6、保證工作保持收入，擁有除了賣房之外其他的收入來源

7、最后的最后，大盤再壞和大部分個體都沒什么關(guān)系，盤子很大，拼過別人才是所有中產(chǎn)最需要做的

后來，我把這篇文章的標題發(fā)給我一位好朋友，看完之后對方就回了一句

“嗯，要。”

好了，文章寫到這里

祝福大家成為新中產(chǎn)，能夠擁有固定居所，擁有睡后收入，從此擁抱美好人生，孤單時候身邊總有人