7月10日以來(lái)，全國(guó)多地停工樓盤出現(xiàn)了“強(qiáng)制停貸”的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象也將“商品房預(yù)售制度”這個(gè)過(guò)去多年來(lái)備受爭(zhēng)議的話題重新推到了公眾面前。
1994年，中國(guó)發(fā)布了《城市商品房預(yù)售管理辦法》，允許開發(fā)商“將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售承購(gòu)人”，至此商品房預(yù)售制度助長(zhǎng)了長(zhǎng)達(dá)三十年的地產(chǎn)黃金周期。在此期間，預(yù)售制度帶來(lái)過(guò)高的金融風(fēng)險(xiǎn)，不利于保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益等弊端也引起大家討論。目前預(yù)售制度是否迎來(lái)了真正的調(diào)整時(shí)機(jī)？
對(duì)于這個(gè)討論，我的觀點(diǎn)是同意取消預(yù)售制，世界大多數(shù)國(guó)家很少有預(yù)售的房子，預(yù)售制是我們國(guó)家金融系統(tǒng)工作不暢造成的，也就是說(shuō)房地產(chǎn)企業(yè)為了拿到流動(dòng)資金，只好用預(yù)售的房款做流動(dòng)資金，面對(duì)現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)狀況，我們要不斷推進(jìn)金融改革，我覺得可以取消預(yù)售制。
昆明新房售價(jià)連續(xù)4月環(huán)比下降。圖源：視覺中國(guó)
取消預(yù)售制實(shí)際上就是要降低開發(fā)商的財(cái)務(wù)杠桿，消除開發(fā)商瘋狂拿地、過(guò)度擴(kuò)張的動(dòng)能，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸。
當(dāng)然，預(yù)售制不能簡(jiǎn)單地取消了之，對(duì)于這項(xiàng)制度安全退出市場(chǎng)要有充分的評(píng)估。第一個(gè)條件就是要認(rèn)真對(duì)待房地產(chǎn)企業(yè)的融資需求，房地產(chǎn)企業(yè)需要有充足的流動(dòng)資金，當(dāng)預(yù)售資金沒有了，那流動(dòng)資金只能從銀行來(lái)。
第二點(diǎn)是時(shí)間，取消預(yù)售制不應(yīng)該一蹴而就，更不能以國(guó)家的強(qiáng)力政策，比如說(shuō)“三條紅線”來(lái)卡，而是應(yīng)該給房地產(chǎn)企業(yè)和銀行一定的時(shí)間來(lái)適應(yīng)，這個(gè)時(shí)間可能需要三年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間，銀行和房地產(chǎn)企業(yè)要配合起來(lái)才能做到。
圖表：“取消預(yù)售制”不可避免？業(yè)內(nèi)人士建議按工程進(jìn)度分期付款。圖源：視覺中國(guó)
預(yù)售制度本身也是一種工具，有其適用的條件和環(huán)境，如何用好它才是關(guān)鍵。當(dāng)外部條件發(fā)生變化時(shí)，對(duì)制度進(jìn)行調(diào)整和完善，甚至當(dāng)條件成熟時(shí)，預(yù)售制度也可以有序退出。
為什么現(xiàn)在的預(yù)售監(jiān)管形同虛設(shè)？因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)沒有流動(dòng)資金，房企需要預(yù)售資金補(bǔ)充流動(dòng)資金，如果我們的監(jiān)管部門和銀行沒有意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)必須要有充足流動(dòng)資金這個(gè)特點(diǎn)，那預(yù)售制度就不太可能取消。
取消預(yù)售制是一件很大的改革，需要監(jiān)管部門轉(zhuǎn)變對(duì)銀行借貸的想法，我們現(xiàn)在的監(jiān)管部門對(duì)于銀行借貸可能會(huì)“一管就死，一放就亂”。監(jiān)管部門要充分認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)重資產(chǎn)行業(yè)，流動(dòng)資金的需求量非常大，房地產(chǎn)企業(yè)去銀行貸款是一件再正常不過(guò)的事情，有了這個(gè)認(rèn)知后，我們才能夠推動(dòng)取消預(yù)售制。
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