鈦度圖聞·第五十三期

策劃制作 鈦媒體視覺中心，編輯 劉美蘭，作圖 初彥墨

7月，全國(guó)多地爛尾樓業(yè)主“停貸潮”席卷房地產(chǎn)市場(chǎng)，引發(fā)廣泛關(guān)注，“預(yù)售資金被挪用”、“期房斷供”成為當(dāng)下最熱門的話題。

此次事件發(fā)酵于6月30日，江西景德鎮(zhèn)恒大瓏庭全體業(yè)主發(fā)出的一份停貸告知書。但在2022年的1月和5月，南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)過業(yè)主申請(qǐng)停貸的事件。

期房變“欺房”，停貸事件爆發(fā)后，不僅引發(fā)了人們對(duì)于房屋預(yù)售制合理性的討論，更讓銀行和地產(chǎn)板塊遭到巨震，銀行地產(chǎn)股幾乎“團(tuán)滅”。業(yè)主停貸，風(fēng)險(xiǎn)幾何？新一期鈦媒體·鈦度圖聞為你解析：爛尾樓事件的重災(zāi)區(qū)在哪？斷供潮下對(duì)銀行的影響有多大？房地產(chǎn)行業(yè)又該何去何從？

抱團(tuán)停貸蔓延多地，二線城市成“重災(zāi)區(qū)”

停貸潮的問題，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的問題。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2022年7月16日，全國(guó)至少出現(xiàn)了271份停貸告知書，分別隸屬于不同的省份和城市。

數(shù)據(jù)顯示，此次河南有54個(gè)樓盤項(xiàng)目卷入到了停貸風(fēng)波中，數(shù)量最多。其中，河南省省會(huì)鄭州至少有32個(gè)樓盤被波及，在271份停貸告知書歸屬城市中位居第一。從停貸告知書的城市歸屬地?cái)?shù)量中可以看出，排名前10的城市均為二線城市，中部和西南的城市偏多。

從爛尾樓盤數(shù)量看，此次停貸風(fēng)波中二線城市是重災(zāi)區(qū)，爛尾樓盤占比為58%。此外，這些停貸告知書或牽涉到79個(gè)城市，其中，牽涉到的三四線城市最多，高達(dá)53個(gè)，其次是23個(gè)二線城市和3個(gè)一線城市。

在涉事樓盤中，大型房企會(huì)比小型房企更有保障嗎？什么類型房企更容易暴雷？在停貸告知書對(duì)應(yīng)的房企項(xiàng)目中，分別有大、中、小型三種不同規(guī)模的房企。統(tǒng)計(jì)顯示，此次停貸維權(quán)的樓盤中，大型房企的爛尾樓盤個(gè)數(shù)占比達(dá)58%，近6成爛尾樓盤和大型房企有密切關(guān)系。在此次停貸事件中，一些大型房企，如恒大、陽(yáng)光城、融創(chuàng)等企業(yè)旗下項(xiàng)目出現(xiàn)“暴雷”債務(wù)居多。

取消房屋預(yù)售？很可能無房可買

樓盤爛尾背后的真實(shí)原因，是房屋預(yù)售制制度監(jiān)管的缺失。隨著爛尾樓事件的持續(xù)發(fā)酵，人們對(duì)于房屋預(yù)售制合理性產(chǎn)生了質(zhì)疑。

預(yù)售制也稱為“期房模式”，即房子雖沒建完，也可以向買家出售，目的是房企先拿回一部分資金。當(dāng)前，預(yù)售制是我國(guó)商品房銷售的主要模式。從2006年至今，期房的銷售面積占比逐年穩(wěn)步提升，從66%到87%；期房的銷售面積與現(xiàn)房差距逐漸變大，期房銷售面積從現(xiàn)房的2倍多擴(kuò)大到7倍多。

預(yù)售制具有推動(dòng)城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程的作用，它縮短了房企現(xiàn)金回籠周期，增加了市場(chǎng)商品房供應(yīng)。但預(yù)售制也將風(fēng)險(xiǎn)全部轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)買者，預(yù)售制使得開發(fā)商在完工前就能獲得資金回籠，加快了資金周轉(zhuǎn)速度，但房屋的質(zhì)量、交付、售后等均很難控制。

如果取消期房預(yù)售制度會(huì)怎樣？部分地區(qū)可售新房會(huì)出現(xiàn)緊缺，供需失衡，房?jī)r(jià)因此被推高；如果只能現(xiàn)房銷售，絕大多數(shù)房企在本就面臨資金鏈高度緊張的情況下，會(huì)進(jìn)一步陷入困境，爛尾樓問題會(huì)更加嚴(yán)重。

銀行風(fēng)險(xiǎn)可控，二手房迎來春天

在停貸事件中，涉事每一方都將面臨風(fēng)險(xiǎn)。除了開發(fā)商、監(jiān)管部門的問題外，銀行也有一定責(zé)任，銀行作為貸款方?jīng)]有積極履行資金監(jiān)管義務(wù)，導(dǎo)致預(yù)售資金支出不明。

在“斷供潮”事件的持續(xù)發(fā)酵之下，多家銀行在7月14日發(fā)布公告稱，對(duì)“停貸”事件中涉及的樓盤展開排查，并表示涉及的貸款業(yè)務(wù)規(guī)模較小，不會(huì)對(duì)銀行經(jīng)營(yíng)構(gòu)成重大影響。

根據(jù)銀行披露的數(shù)據(jù)看，涉“停貸事件”資產(chǎn)額度最高的是興業(yè)銀行，招商銀行最少，只涉及了1200萬的逾期個(gè)人住房貸款。

如果業(yè)主停貸，銀行的受損也很慘重，容易形成壞賬、呆賬。而一旦一家稍大的房企開發(fā)商扛不住，銀行也一定會(huì)被牽涉。7月13日-14日，六大行（工農(nóng)中建交郵）以及招商、平安、興業(yè)這9家流銀行，2天內(nèi)市值合計(jì)蒸發(fā)了3000億。

銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一是貸款。根據(jù)2021年上市銀行數(shù)據(jù)，個(gè)人住房貸款占比最高的5家銀行，占比均超過了30%，且都是國(guó)有行。在股份行中，個(gè)人住房貸款占比最高的是興業(yè)銀行，超過了25%，由此可見個(gè)人住房貸款對(duì)銀行的重要性，房貸是銀行的重要貸款利息收入來源之一。

除了銀行，涉事城市的樓房交易也出現(xiàn)變化。對(duì)比7月前兩周周均與6月周均一二手房成交面積，10個(gè)停貸城市新房規(guī)模環(huán)比下降41%，二手房成交規(guī)模環(huán)比上漲5%。北京、蘇州、青島、南京、漯河和景德鎮(zhèn)均出現(xiàn)“新房成交環(huán)比下降、二手房成交環(huán)比上漲”的現(xiàn)象，其中蘇州、漯河和景德鎮(zhèn)二手房環(huán)比漲幅超15%。由此可見，二手房的整體表現(xiàn)優(yōu)于新房。

停貸事件下，購(gòu)房者在房屋類型上也做出新選擇，規(guī)避存在交付風(fēng)險(xiǎn)的期房，轉(zhuǎn)投二手房避險(xiǎn)，二手房市場(chǎng)或迎來春天。

保交樓成“定海神針”

為應(yīng)對(duì)停貸潮風(fēng)波，?？⒐?、保交付成為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的條件，銀保監(jiān)會(huì)在七天內(nèi)連續(xù)三次公開正面回應(yīng)“保交樓”問題，保交樓也成為房企發(fā)展的重中之重，多數(shù)房企已經(jīng)在行動(dòng)。

截止8月2日，41家房企2022年上半年已交付房屋超123萬套，其中，碧桂園和恒大成為交付大戶，分別累計(jì)交付約25萬套和23.2萬套；龍湖集團(tuán)披露，今年上半年其如期交付76個(gè)項(xiàng)目，52500套住宅，客戶滿意度達(dá)91%。

現(xiàn)在來看，房企開發(fā)商多因資金鏈斷裂問題導(dǎo)致樓盤停建，業(yè)主無奈停貸，與其關(guān)聯(lián)的銀行及地產(chǎn)領(lǐng)域受到嚴(yán)重波及，該事件暴露出期房預(yù)售制還有不足之處。預(yù)售制可以改革，但不能取消，如果取消，固然滿足了交房的安全性，但幾乎所有房企開發(fā)商將無法生存，接下來也會(huì)導(dǎo)致無房可買，樓市暴漲。在這場(chǎng)危機(jī)中，讓資金得到有效監(jiān)管和重視或許才是避免爛尾樓的問題的關(guān)鍵。隨著監(jiān)管層發(fā)聲，銀行和房企積極作為，后續(xù)?？⒐ぁ⒈＝粯菍?huì)持續(xù)得到有效推進(jìn)，停貸風(fēng)波也會(huì)逐漸平息。

數(shù)據(jù)來源：鈦媒體科股寶、2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、各大銀行公告、根據(jù)說財(cái)貓整理、wind、CRIC中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)、樂居財(cái)經(jīng)