京房會(huì)擁有十年以上樓市實(shí)操經(jīng)驗(yàn),已為超過(guò)11000個(gè)購(gòu)房家庭提供投資購(gòu)房建議,是北京極少能從宏觀市場(chǎng)切入微觀市場(chǎng)每一個(gè)交易環(huán)節(jié)的實(shí)戰(zhàn)專家;累計(jì)實(shí)地勘查社區(qū)超10000個(gè)，1500余次買賣經(jīng)驗(yàn);幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的紅利,得到確定的回報(bào)!
北京跑贏大盤的房子不超過(guò)20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號(hào) 京房會(huì)進(jìn)入知識(shí)星球可進(jìn)行提問(wèn)
Q:提問(wèn):非常感謝京總之前的指點(diǎn)。由于現(xiàn)在置換房家里意見(jiàn)不統(tǒng)一，出現(xiàn)兩個(gè)方案，不知哪個(gè)更優(yōu)，請(qǐng)京總點(diǎn)撥。基本情況：計(jì)劃今年在北京換房后另購(gòu)房投資，現(xiàn)有西二旗智學(xué)苑3居1套，目前市值700+，計(jì)劃再投入700+換房或者投資小戶型。現(xiàn)有兩個(gè)方案請(qǐng)教京總：
1、西二旗智學(xué)苑出售，另外增加500，買入橡樹灣或者東湖灣、萬(wàn)和城兩居，總價(jià)1200以內(nèi)。或者追加杠桿到1700，買入這三個(gè)小區(qū)的三居室。關(guān)于智學(xué)苑，目前已確定西二旗小學(xué)調(diào)整為中關(guān)村一小分校，且今年有希望換物業(yè)，未來(lái)是不是有升值潛力？繼續(xù)持有還是置換？
2、繼續(xù)持有西二旗，另加700+買入小戶型。可選奧森板塊例如澳林春天一期或者二期兩居室；或者望京東湖灣開間？橡樹灣開間？純投資，哪個(gè)方案更優(yōu)？也可以考慮其他升值空間好的小兩居板塊和小區(qū)，懇請(qǐng)京總推薦。因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)方便考慮，近三年都會(huì)租房住。3年-6年后有可能整合資產(chǎn)再換房自住。以上，懇請(qǐng)京總點(diǎn)撥。叩謝
A:回答;您好,1、原本小區(qū)不帶學(xué)區(qū),突然劃入學(xué)區(qū),有2種情況,1是劃入普通學(xué)校,這個(gè)漲幅比較輕微,如果是劃入的重點(diǎn)學(xué)校,漲幅比較明顯,可以說(shuō)是很夸張,短期(2-3個(gè)月)最高能達(dá)到50%;這個(gè)重點(diǎn)學(xué)校指的是同區(qū)域缺乏優(yōu)質(zhì)教育資源的情況下才能凸顯,當(dāng)價(jià)格短期到頂時(shí)會(huì)有一個(gè)冷靜期,
智學(xué)苑的價(jià)值是價(jià)格低性價(jià)比比較高,在西二旗板塊流通性屬于數(shù)一數(shù)二的,但居住體驗(yàn)在同區(qū)域并沒(méi)有特別大的優(yōu)勢(shì),其次西二旗產(chǎn)業(yè)較多,居住樓盤較少,準(zhǔn)確說(shuō)不是產(chǎn)住結(jié)合的區(qū)域,整個(gè)區(qū)域的居住體驗(yàn)并不是特別好,更換物業(yè)和劃入學(xué)校算是利好,結(jié)合這個(gè)盤在同區(qū)域由于價(jià)格優(yōu)勢(shì)比較凸顯,應(yīng)該會(huì)有一個(gè)不錯(cuò)的漲幅,預(yù)計(jì)15%-20%左右,處于機(jī)會(huì)成本可以留著觀察一段時(shí)間
2、700+選擇奧森板塊的兩居室很好,奧森屬于純居住板塊，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;如果能加300預(yù)算可以看下上林世家、京師園、700+您看的盤尚可,三期也能拿下,比二期品質(zhì)高點(diǎn),同時(shí)可以關(guān)注下朝青板塊的青年匯、華紡易城,望京東湖灣和橡樹灣開間都可,但從居住上2居更有優(yōu)勢(shì);選籌上可參考星球精華欄文章;祝一切順利!
Q:提問(wèn):您好，拜讀了一段時(shí)間您星球的文章有一些感悟，但就換房的事還是想和您具體聊聊;我們現(xiàn)在有一套遠(yuǎn)郊的房子市價(jià)330萬(wàn)，想置換一下市里的房子，賣出現(xiàn)在這套加上手上的現(xiàn)金，能夠620萬(wàn)左右的首付款，可貸200-250萬(wàn)，我家孩子5年后上小學(xué)，已有海淀魏公村一帶的學(xué)籍，但沒(méi)有周圍的住房，有以下幾種想法：
方案1:想換魏公村周圍韋伯豪、悅園、友誼社區(qū)、廠洼、魏公村8號(hào)院一帶的800 880萬(wàn)的房子，因?yàn)楸救嗽谖汗逡粠习?，這樣以后接送都比較方便，生活質(zhì)量還能保證，這一帶只有韋伯豪、悅園是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，這種還能不能買，過(guò)十年出手會(huì)不會(huì)有困難，或者魏公村周圍方圓三公里的范圍有沒(méi)有預(yù)算合適又能跟上整個(gè)大盤的房子，請(qǐng)京總指點(diǎn)一下，謝謝
方案2:因?yàn)槔瞎谖髂衔瀛h(huán)上班，想置換北京西邊或海淀范圍能跑贏大盤或跟上大盤的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道這樣的置換該選什么位置比較合適，但考慮租房子住會(huì)不穩(wěn)定，我們置換的目的是保證生活的情況下?lián)Q一套起碼能跟上大盤的房子，還請(qǐng)京總幫忙分析一下哪個(gè)方案更適合我們，以及對(duì)應(yīng)每個(gè)方案中具體位置的選擇，感謝
A:回答:您好,感謝信任!1、魏公村板塊的韋伯豪、悅園很好,韋伯豪的漲幅一直是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)漲盤;孩子未來(lái)在附近上學(xué),本人又在這一帶工作,完全可以優(yōu)先這個(gè)區(qū)域,海淀的核心位置是中關(guān)村一帶向北延伸,西南部并不是發(fā)展的核心;不建議到西南方向做選籌;
2、關(guān)于2000左右的房子未來(lái)十年甚至二十年好不好出手,這個(gè)問(wèn)題不能用單一的維度去考慮房子的價(jià)值,房子只是其中一項(xiàng)因素,真正有價(jià)值的是這所房子所占有的區(qū)域資源,尤其是不可再生的土地資源,商圈優(yōu)質(zhì),而商圈內(nèi)80%-90%的樓盤很拉垮,只有幾個(gè)樓盤的品質(zhì)還可，
品質(zhì)指的是建筑年代、物業(yè)水平、小區(qū)環(huán)境、戶型舒適度,那么這幾個(gè)樓盤就會(huì)成為這個(gè)區(qū)域人人都追捧的樓盤，從而一次次將房?jī)r(jià)推高;如果地段內(nèi)沒(méi)有新的住宅供應(yīng),那么這類住宅產(chǎn)品的天花板會(huì)比較高;這個(gè)是微觀市場(chǎng)邏輯,按照這個(gè)邏輯選房不會(huì)錯(cuò);宏觀市場(chǎng)相信房?jī)r(jià)一定會(huì)繼續(xù)上升,上漲沒(méi)有盡頭,保持這種信念既能吃到行業(yè)紅利,可閱讀星球精華欄文章08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策;祝一切順利!
Q:提問(wèn):京總好。本人在海淀清河上班，在上地有100平的住房，小孩還沒(méi)上小學(xué)。到明年初有能力投資一套350到400萬(wàn)左右的房子。關(guān)于投資的房子，我比較矛盾：既希望它能增值，又羨慕城內(nèi)的繁華，還希望老家來(lái)人可以住住，一居室似乎不好住。請(qǐng)問(wèn)您有什么建議，謝謝
A:回答;您好;感謝信任!首先建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》;350-400的預(yù)算建議在核心區(qū)溢出板塊選籌;這個(gè)預(yù)算在城內(nèi)可選的范圍基本都為老舊小區(qū);這類房目前投資屬性弱了些;
市場(chǎng)上大批量炒房客消失后人們更關(guān)注的是居住體驗(yàn),大多漲價(jià)的是一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域居住體驗(yàn)較好的盤;可以關(guān)注2個(gè)區(qū)域;大興西紅門、朝陽(yáng)常營(yíng);西紅門自帶商業(yè)價(jià)值,各項(xiàng)的配套比較齊全,有自己的產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展的是金融互聯(lián)網(wǎng)，現(xiàn)在可以向北承接4號(hào)線沿線的剛需購(gòu)買客群;常營(yíng)是一個(gè)無(wú)學(xué)區(qū)溢價(jià),其次配套成熟、有購(gòu)買力支撐還有那么一點(diǎn)點(diǎn)缺陷的區(qū)域,現(xiàn)在向西主要承接國(guó)貿(mào)一帶的通勤人員,未來(lái)向東受通州大運(yùn)河輻射,算是未兌現(xiàn)的利好;
這兩個(gè)板塊相對(duì)穩(wěn)健;生活配套、軌道交通都相對(duì)完善,居住起來(lái)很方便;星球內(nèi)購(gòu)房的朋友只要按照我們的會(huì)員文章精心做選籌;升值是最基本的要求;我們選籌的核心是跑在大盤前面;這點(diǎn)信心還是有的;祝一切順利!
Q:提問(wèn):京總，又需要您的建議，感謝！目前自住的增光佳苑南向150平大兩居，有必要賣掉北五環(huán)溪城家園（大約能賣450萬(wàn)）置換同小區(qū)南北;通透162平高層三居嗎？（戶型圖見(jiàn)下圖）
原本的房子住的還是很舒服的，只是少了一間老人房，未來(lái)可能有些不便，但是置換大約要添600zd，過(guò)程也比較折騰。中介強(qiáng)調(diào)南北通透同等價(jià)位在周邊的稀缺性，而且未來(lái)升值肯定強(qiáng)于兩居。需要您的點(diǎn)撥！感謝萬(wàn)分！
A:回答:您好,增光現(xiàn)在的均價(jià)10萬(wàn)出頭,個(gè)別房源10萬(wàn)以下,這個(gè)盤17年最高點(diǎn)是10萬(wàn)出頭,從317后一直回調(diào),18年春節(jié)后漲過(guò)一波,后又下調(diào),去年5月到今年五月處于陰跌的趨勢(shì)
中介不懂投資，甚至和投資沒(méi)有任何關(guān)聯(lián);就好比銀行做柜臺(tái)的，完全不懂金融。我沒(méi)見(jiàn)過(guò)一個(gè)優(yōu)秀的中介，同時(shí)也是優(yōu)秀的投資客,他關(guān)注的只是這個(gè)小區(qū),面很窄,而房產(chǎn)投資講究的是效率優(yōu)先原則;中介打磨的是交易環(huán)節(jié),他做的所有事情，都是為了促成交易，只要交易他們才有傭金,而不是預(yù)測(cè)漲跌。
只有投資客關(guān)心的才是價(jià)格,自己拿錢押在上面，才會(huì)關(guān)心漲跌;置換摩擦換成極高,這個(gè)盤沒(méi)有好到付出這么大的成本,從利益角度出發(fā),如果缺少老人房,在同一小區(qū)租一套也可;建議認(rèn)真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利.有問(wèn)題可再向我提問(wèn)!
Q:提問(wèn):您好，孩子今年下半年上高中，目標(biāo)學(xué)校在中關(guān)村附近，現(xiàn)在的房子在奧森北園東邊的萬(wàn)科星園，為了孩子上學(xué)方便，考慮將現(xiàn)有的房子置換到海淀區(qū)，離中關(guān)村近一點(diǎn)，看了下在中關(guān)村附近放價(jià)高，且樓比較舊，存在學(xué)區(qū)房降價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)問(wèn)從財(cái)富保值增值的角度看，是不置換，在學(xué)校附近租房子好，還是置換好？如置換，請(qǐng)推薦重點(diǎn)看哪些樓盤為好呢？總價(jià)預(yù)算在1000 1200萬(wàn)元，謝謝！
A:回答:您好,感謝信任!萬(wàn)科星園屬于奧森板塊品質(zhì)還可的盤,熱度一直靠前,流通性很好,奧森屬于純居住板塊，沒(méi)有學(xué)區(qū)溢價(jià)，緊靠城市公園綠地，生態(tài)資源在市場(chǎng)上比較稀缺。整個(gè)區(qū)域居住的人群也都是企業(yè)高管，高校職工，央企領(lǐng)導(dǎo);人文環(huán)境屬于社會(huì)上層精英階層;這個(gè)盤有持有的價(jià)值,
孩子不需要學(xué)區(qū)名額,完全沒(méi)必要再往學(xué)區(qū)房里擠,學(xué)區(qū)房是高危投資品,不建議刻意去投資,隨著政策不斷變化,學(xué)區(qū)的概念可能會(huì)隨時(shí)取消,風(fēng)險(xiǎn)比較大,星球內(nèi)會(huì)員因孩子上學(xué)因素,一般都是建議買小的,因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)格高出來(lái)的部分是學(xué)位的價(jià)格;學(xué)位是按套計(jì)算,與戶型大小無(wú)關(guān).
房?jī)r(jià)則是按照平米計(jì)算,大小房產(chǎn)學(xué)區(qū)價(jià)值一樣,大房產(chǎn)等于多付出了很多溢價(jià),一旦學(xué)區(qū)改動(dòng),可能面臨巨大損失,如果您愿意博一把,學(xué)區(qū)房的收益性中短期可能會(huì)實(shí)現(xiàn)暴擊,但風(fēng)險(xiǎn)和機(jī)會(huì)并存;比較穩(wěn)健的方式是投資純居住盤,漲幅雖然沒(méi)有學(xué)區(qū)房夸張,但不會(huì)出現(xiàn)波動(dòng)的現(xiàn)象,而是跟著區(qū)域的價(jià)值穩(wěn)健向上爬;比較穩(wěn)健一些!
中關(guān)村一帶一是有學(xué)區(qū)溢價(jià),二是樓盤較舊,居住體驗(yàn)不如萬(wàn)科星園,2017年之后房?jī)r(jià)上漲的規(guī)律是遇到行情第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;
我看好的學(xué)區(qū)房不多,一些優(yōu)質(zhì)區(qū)域的品質(zhì)盤還可,拋去學(xué)區(qū)因素,自身價(jià)值很稀缺可以考慮的,這種盤如果學(xué)區(qū)有變化,不會(huì)瞬間轉(zhuǎn)移價(jià)值,安全系數(shù)相對(duì)高一些;1000-1200在中關(guān)村一帶選不到品質(zhì)盤,從保值增值的角度,繼續(xù)持有萬(wàn)科星園,以租換租,比較穩(wěn)健一些;
建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利
Q:提問(wèn):您好，現(xiàn)在手里有資金380萬(wàn)左右左右，打算年內(nèi)在昌平購(gòu)置一套三居自住。我18年在大山子購(gòu)置過(guò)一套老破小，所以這個(gè)算二套房，總價(jià)被限制在500萬(wàn)以內(nèi)。孩子2024年上學(xué)，兩口子工作地點(diǎn)分別在上地和望京，家里還有老人，無(wú)車。所以自住需要考慮學(xué)校距離，樓層，交通等諸多因素?？催^(guò)立水橋，霍營(yíng)，回龍觀幾個(gè)板塊，基本滿足要求的都是幾個(gè)老破大，94到96年的房子，佳運(yùn)園460萬(wàn)的96平三居，華龍?jiān)纺侠?00萬(wàn)110平的三居，龍華園500萬(wàn)100平的三居，等等，基本都能較好滿足居住體驗(yàn)及學(xué)區(qū)和通勤需求。
看過(guò)您建議過(guò)的保值屬性較好一點(diǎn)的北京人家，云趣園，流星花園，矩陣，溪城家園等，要么價(jià)錢偏高預(yù)算不夠，要么高樓層上樓太困難，要么套內(nèi)60多平的三居，居住體驗(yàn)實(shí)在太糟糕。請(qǐng)問(wèn)，以上三個(gè)居住體驗(yàn)略好的老破大值得入手么，五到十年后會(huì)淪為不良資產(chǎn)難以流通么？作為剛需住宅來(lái)看，可以為了居住體驗(yàn)適當(dāng)放棄一部分投資屬性，還是應(yīng)該為了投資屬性，適當(dāng)犧牲一部分居住體驗(yàn)?zāi)兀?/p>
A:回答:您好,感謝信任!1、從您現(xiàn)持有的房產(chǎn)情況看,大山子的老破小行情并不是特別好,目前的市場(chǎng)可以說(shuō)是樓市的下半場(chǎng),投資客逐漸退出;同一個(gè)板塊居住體驗(yàn)較差的樓盤從長(zhǎng)期看金融屬性和流通性會(huì)被弱化,從資產(chǎn)保值的維度考慮應(yīng)該注重房屋的保值性,壓縮面積上優(yōu)質(zhì)盤;越是剛需越要注重房子的升值性,現(xiàn)在外地?cái)喙┏狈袚P(yáng);從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度解決斷供潮加劇通脹,讓房?jī)r(jià)再漲一波問(wèn)題迎刃而解;長(zhǎng)遠(yuǎn)看優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)還會(huì)上漲;如果選擇尾部盤會(huì)失去板塊行情,
2、立水橋，霍營(yíng)，回龍觀都能享受到產(chǎn)業(yè)紅利,區(qū)域排序應(yīng)該是優(yōu)選回龍觀、其次后者;回龍觀的第一梯隊(duì)樓盤是金域華府系(優(yōu)先排序:三期、二期、一期)、首開國(guó)風(fēng)美唐系(優(yōu)先排序:一期、三期、二期);第二梯隊(duì):公園悅府、融澤嘉園、新龍城、流行花園三區(qū);第三梯隊(duì):北京人家、云趣園一區(qū)、龍澤苑東區(qū)、首開智慧社、龍博苑二區(qū)、剩余的基本上算是尾部樓盤,
漲幅平均值低于同區(qū)域漲幅,如果同比以上樓盤則很弱;回龍觀當(dāng)下和未來(lái)都會(huì)持續(xù)吸收市場(chǎng)上的購(gòu)買力,西二旗非產(chǎn)住結(jié)合,所以才成就回龍觀包括東側(cè)的立水橋;500以內(nèi)可以壓縮面積看看回龍觀的第二梯隊(duì);流星花園三區(qū)、北京人家2居室500出頭,立水橋?qū)儆谝绯鰠^(qū)域,溪城家園保值性很好;但升值性不如回龍觀;如果必須選一個(gè)三居室溪城家園尚可,如果有條件能選回龍觀優(yōu)先回;建議認(rèn)真閱讀精華欄的文章;08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策、81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理;祝一切順利!
Q:提問(wèn):京總好，向您請(qǐng)教一個(gè)個(gè)人納悶的現(xiàn)象：像通州，門頭溝這些地區(qū)，新房比周邊二手房要高出二萬(wàn)左右，但和附近的次新房相比卻低1萬(wàn)左右，銷售每次都說(shuō)新房到手后過(guò)個(gè)兩三年后就會(huì)比周邊高好多，還有的說(shuō)期房變現(xiàn)房至少就漲1萬(wàn)。新房定價(jià)都是這個(gè)感覺(jué)。
A:回答:您好,銷售在忽悠你,并且是在把你當(dāng)成完全不懂行情的小白忽悠你,開發(fā)商的日子越來(lái)越不好過(guò),利潤(rùn)這么低,能多賣為何不多賣,好的盤應(yīng)該是新房比二手便宜,買新房最主要的一個(gè)指標(biāo)就是有價(jià)，你要分清楚買進(jìn)價(jià)和賣出價(jià)，很多人會(huì)認(rèn)為某個(gè)開發(fā)商某個(gè)樓盤又調(diào)價(jià)了，但這統(tǒng)統(tǒng)都是你買進(jìn)的價(jià)格，是開發(fā)商賣給你的價(jià)格，
新房市場(chǎng)的成交價(jià)沒(méi)有任何參考意義,市場(chǎng)也不會(huì)承認(rèn)二級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià),只有三級(jí)市場(chǎng)的成交價(jià)才公平、可參考!三級(jí)市場(chǎng)是通過(guò)各種政策干預(yù),賣家與買家的長(zhǎng)期博弈最終形成的價(jià)格,大家都認(rèn).也就是真正意義的決戰(zhàn)是在三級(jí)市場(chǎng),也就是二手房存量房市場(chǎng)，就是說(shuō)你真的在二手市場(chǎng)掛牌出售，第一賣出的價(jià)格是多少，第二成交周期要多長(zhǎng)，二手真的賣的時(shí)候，它跟周圍一手折價(jià)差是多少倍
這個(gè)折價(jià)率是很明顯的指標(biāo)。在一些比較差的板塊，差不多要打到7-8折左右，有的更多,這些區(qū)域的房子買過(guò)來(lái)就是溢價(jià)，絕對(duì)不能投資的;門頭溝15-17年炒作的很厲害,這期間開的盤像金地華辰、西山藝境、西山御園、裘馬四季目前都處于一直下跌的狀態(tài);跌幅超過(guò)20%;并且能接盤的人很少,成交周期大多是在一年以上
建議認(rèn)真閱讀星球精華欄的文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!
以上問(wèn)答來(lái)自公眾號(hào)|京房會(huì)關(guān)注公眾號(hào)|京房會(huì)加入“知識(shí)星球”可進(jìn)行提問(wèn),有問(wèn)必答
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宏觀類（部分文章）
01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）
08#史詩(shī)級(jí)通貨膨脹正在路上,普通人的對(duì)與策
03#北京樓市價(jià)值正在沙化
04#未來(lái)五年絕命大換倉(cāng)，賣空雜盤，只留霸盤
05#因?yàn)楸Ｕ戏砍渥?，所以商品房B漲
07#不懂杠桿，就無(wú)法進(jìn)階
41#淺談房地產(chǎn)泡沫
微觀類（部分文章）
11#北京七個(gè)行政區(qū)邊緣的房?jī)r(jià)預(yù)警研判
12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D
13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖
14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動(dòng)癥
15#望京139個(gè)盤，穩(wěn)健增長(zhǎng)的只有39個(gè)
實(shí)操類（部分文章）
81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理
82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個(gè)剛需盤分析
83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖
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86#豐臺(tái)跑贏大盤選籌導(dǎo)圖
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