前亞洲首富、萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)始人王健林曾直言，縱觀全世界各個(gè)國家的房地產(chǎn)發(fā)展史，沒有哪個(gè)國家的房地產(chǎn)能夠持續(xù)興旺發(fā)達(dá)超過50年。
值得注意的是，我們國家的房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)有40多年的歷史，距離王健林口中的“興旺期”結(jié)束時(shí)間已經(jīng)不遠(yuǎn)了。
那么，問題來了，事實(shí)真的如此嗎？我國房地產(chǎn)行業(yè)的“興旺期”真的要結(jié)束了嗎？結(jié)合當(dāng)下的樓市現(xiàn)狀來看，筆者認(rèn)為，王健林的預(yù)言或許會(huì)成真！
一方面，進(jìn)入2022年以來，很多城市都出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”的景象。
根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，有33個(gè)城市的二手房價(jià)格跌回2年前。其中，不僅包括牡丹江、安慶、北海這樣欠發(fā)達(dá)的三、四線小城市，還包括青島、濟(jì)南、武漢、呼和浩特、石家莊、長春、哈爾濱、南昌、太原、貴陽等這樣的省會(huì)城市以及國家中心城市。
并且，這些房價(jià)下跌的城市，都有一個(gè)共同點(diǎn)，那就是庫存高居不下，需求嚴(yán)重不足，成交量大幅下降。
而另一方面，進(jìn)入2022年以來，樓市罕見地出現(xiàn)“排隊(duì)賣房”。
根據(jù)克而瑞的公開數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，百城住宅狹義庫存量已經(jīng)達(dá)到了6.07億平米，廣義庫存量達(dá)到了38億平米，各個(gè)城市的庫存量基本都維持高位，特別是三、四線城市，庫存基數(shù)更大，平均去化周期高達(dá)26.9個(gè)月，比如安徽銅陵，去化周期接近70個(gè)月，估計(jì)沒有5、6年是賣不完的。除此之外，像廣西北海、陜西寶雞、安徽六安、廣東惠州、廣西梧州等城市，去化周期也都在30個(gè)月以上。
與此同時(shí)，各地的二手房掛牌量也呈現(xiàn)井噴式增長。根據(jù)58同城、安居客發(fā)布的2022年《3月份國民安居指數(shù)報(bào)告》顯示，2022年3月份，全國重點(diǎn)監(jiān)測的65個(gè)城市二手房總體新增掛牌量環(huán)比上漲64%，4個(gè)一線城市中，北京的二手房新增房源量環(huán)比上漲66.4%，上海環(huán)比上漲48.6%，深圳環(huán)比上漲41.9%，廣州環(huán)比上漲95.6%。另外，像貴陽、秦皇島、九江等城市的二手房新增掛牌量環(huán)比漲幅超過1.5倍。
值得一提的是，在二手房掛牌量呈現(xiàn)井噴式增長的背景下，各地二手房掛牌均價(jià)卻開始下降。
還是58同城、安居客發(fā)布的《3月份國民安居指數(shù)報(bào)告》這份數(shù)據(jù)顯示，2022年3月份，全國65個(gè)主要城市的二手房掛牌均價(jià)為16921元/平，環(huán)比下跌0.22%。
除此之外，根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年5月份，重點(diǎn)監(jiān)測的50城中，有60%的城市二手房掛牌量呈現(xiàn)增長態(tài)勢，其中，長春、哈爾濱、蘇州等城市的新增二手房掛牌量環(huán)比增速超過100%，太原、濟(jì)南、南昌、南通、無錫等城市的新增二手房掛牌量環(huán)比增速在50%以上。
綜合來看，在新房、二手房雙向增加的發(fā)展態(tài)勢下，樓市可能會(huì)出現(xiàn)大范圍的“排隊(duì)賣房”現(xiàn)象。特別是眾多三、四線城市，市場走弱是大概率事件，那些在三、四線城市手握多套房的人，當(dāng)務(wù)之急，估計(jì)就是想辦法盡快變現(xiàn)離場。
更重要的是，房企銷售端，也就是開發(fā)商的業(yè)績表現(xiàn)，無疑是過去5年“最差”的。
根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降幅高達(dá)50.3%，較2020年同期，降幅也達(dá)到了27.8%。而且，近8成的百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績規(guī)模同比降幅高于30%?？洳豢鋸?？
別急！還有更夸張的。同樣根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，TOP10、TOP30、TOP50、TOP100的房企門檻，較2021年分別下降了47.7%、49.6%、49.7%、以及60.4%，是不是更夸張？也就是說，2022年上半年，百強(qiáng)房企的銷售門檻竟然不到百億，要知道，盡管2021年樓市困難重重，百強(qiáng)房企的銷售門檻還達(dá)到了177.7億元，可2022年……，簡直太夸張了！
綜上所述，筆者認(rèn)為樓市的拐點(diǎn)已經(jīng)到來，未來3~5年，樓市持續(xù)下行或?qū)㈦y以避免，尤其是三、四線城市，樓市“穩(wěn)中有降”估計(jì)會(huì)成為常態(tài)，房價(jià)走勢日漸清晰，這樣來看，王健林的預(yù)言，似乎正在逐步應(yīng)驗(yàn)。對此，你怎么看？
