郭井立：高層發(fā)聲保交樓，三箭齊發(fā)穩(wěn)樓市！
原創(chuàng) 郭井立 東方地產(chǎn)發(fā)展聯(lián)盟 2022-08-03 14:43 發(fā)表于江蘇
作者介紹：郭井立
江蘇東方地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)產(chǎn)學(xué)研用分會(huì)副秘書長(zhǎng)、民主同盟江蘇省委社會(huì)工作委員會(huì)副主任、中策企劃?rùn)C(jī)構(gòu)CEO等。
導(dǎo) 讀
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)非常嚴(yán)峻！據(jù)中指院發(fā)布的7月房地產(chǎn)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，商品房整體成交量同比、環(huán)比均有明顯下跌，二線城市環(huán)比降幅較大，環(huán)比下跌45.8%，同比下降44.7%。7月29日中央政治局首次提出“保交樓”，銀保監(jiān)會(huì)、央行等部門也紛紛出臺(tái)政策，為穩(wěn)定樓市提供金融保障。
我們認(rèn)為當(dāng)前迫切需要解決三大核心問(wèn)題：樹信心、保交樓、去庫(kù)存。以增強(qiáng)市場(chǎng)信心為入口，以保交樓為中心，以去庫(kù)存為目標(biāo)，盡快助推房地產(chǎn)市場(chǎng)從低谷上升，逐步實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)健康的發(fā)展局面。
樹信心
當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)在各種因素的推動(dòng)下，處于下行階段，購(gòu)房者受到負(fù)面信息的影響，買漲不買跌，觀望現(xiàn)象濃郁，但是并不代表我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從此一蹶不振。
最近一段時(shí)期，特別是自媒體對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的是負(fù)面報(bào)道，給脆弱的樓市增添了負(fù)面因素。我們應(yīng)該看到積極的因素，媒體也應(yīng)進(jìn)行輿論導(dǎo)向的正面引導(dǎo)，以提振市場(chǎng)信心。
我們要告訴廣大民眾，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然具有強(qiáng)大的需求：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展仍有較大的空間。二是新市民的需求。三是改善性住宅需求。四是新增住房面積需求。目前我國(guó)城市人均住房面積40~45 （建筑面積），歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家人均住房面積超過(guò)50 ，（使用面積）。如我國(guó)城市每人增加10 ，全國(guó)則需增加100億 的居住面積。五是我國(guó)在上世紀(jì)90年代至2010年前建設(shè)的住房，配套比較落后，大約有200多億 ，需要升級(jí)改建。這一系列指標(biāo)告訴我們，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大的需求。
我們認(rèn)為：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在從高速增長(zhǎng)期進(jìn)入中速增長(zhǎng)期。目前我們面臨的困境是暫時(shí)的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然會(huì)有十年以上的發(fā)展周期，我們要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展充滿信心。
再說(shuō)房?jī)r(jià)，全球貨幣都在超發(fā)，我國(guó)M2每年也超過(guò)10%的增幅。物價(jià)、建材、人工成本、財(cái)務(wù)成本等費(fèi)用的上漲是不可逆轉(zhuǎn)的，土地、稅費(fèi)等政府收入也難以下降，所以房?jī)r(jià)大幅下跌是沒有基礎(chǔ)的。目前大部分地區(qū)的房?jī)r(jià)并沒有泡沫，經(jīng)過(guò)這波低谷震蕩調(diào)整，多數(shù)城市的房?jī)r(jià)仍然會(huì)在此基礎(chǔ)上緩慢上升。我們認(rèn)為樓市處于低谷期，現(xiàn)在買房正當(dāng)時(shí)。特別提示：炒房者除外！
保交樓
部分房地產(chǎn)項(xiàng)目由于受內(nèi)部管理，資金流斷裂，疫情沖擊等因素的影響，樓盤出現(xiàn)了停工，如果出現(xiàn)爛尾樓，將會(huì)嚴(yán)重影響上下游企業(yè)的生存，影響購(gòu)房者，一個(gè)樓盤往往會(huì)涉計(jì)數(shù)百上千甚至更多人的利益，其惡劣影響會(huì)給市場(chǎng)造成巨大的負(fù)面沖擊。中央三聲五令提出保交樓，穩(wěn)民生。
如何保交樓呢？我們建議：一是政府盡快建立房地產(chǎn)抒困基金，直接給樓盤輸血，以解燃眉之急。二是房企欠銀行到期賃款、融資融券等可以視具體情況延展還款期。三是企業(yè)向政府繳納的監(jiān)管保證金，可以部分返還用于項(xiàng)目。四是政府直接出手購(gòu)買房子，用于保障性住房。
上述幾條“保交房”的建議，主要是從金融層面給項(xiàng)目注入現(xiàn)金流，促使停工項(xiàng)目盡快復(fù)工，盡快交房。當(dāng)然上述幾條保交房建議的資金必須?？顚Ｓ茫瑑H可用于保交房的項(xiàng)目，不得挪作它用，同時(shí)政府要加強(qiáng)對(duì)專項(xiàng)基金的監(jiān)管。
中央政治局提出“保交樓”，一定會(huì)成為今年下半年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作重點(diǎn)。出招要準(zhǔn)，要快！打破常規(guī)，勇于改革嘗試，一城一策，一樓一策，盡快出手，紓困解難，穩(wěn)定樓市，加快探索房地產(chǎn)新發(fā)展模式。
去庫(kù)存
因今年上半年商品房銷售量大幅下降，庫(kù)存量上升，房地產(chǎn)企業(yè)的壓力加大。
建議各方齊努力，盡快出招去庫(kù)存。一是政府出手直接購(gòu)買開發(fā)商的存量房，用于保障性住房，公租房，共有產(chǎn)權(quán)房等，以解決開發(fā)商手上的存量房，盡快形成現(xiàn)金流，同時(shí)也可以盡快解決急需保障房人群的需求。建議適度加強(qiáng)保障房供給力度，動(dòng)用保障房專項(xiàng)基金，適度超前支付。二是加速棚戶區(qū)改造建設(shè)，拆遷戶盡量采用貨幣安置、房票安置等方法，上市選購(gòu)商品房，開發(fā)商也可以給予適度優(yōu)惠。三是政府盡快出臺(tái)人才、新市民等群體購(gòu)房補(bǔ)貼政策，鼓勵(lì)剛需購(gòu)房。四是放寬或有些地區(qū)可以取消“三限”政策。
結(jié) 語(yǔ)
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從上世紀(jì)90年代開始至2021年上半年經(jīng)歷了20多年高速發(fā)展的大周期，總趨勢(shì)是“量?jī)r(jià)齊升”。從2021年下半年開始進(jìn)入中速發(fā)展的大周期，我們認(rèn)為總趨勢(shì)是“成交量逐步下降，房?jī)r(jià)穩(wěn)中緩升”，因我國(guó)區(qū)域差別很大，各地仍然會(huì)有較大的差異性。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)是：大周期中有若干短周期組成。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第一個(gè)高速發(fā)展的大周期就經(jīng)歷了六個(gè)短周期，大約3至4年一個(gè)短周期。
我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)入第二個(gè)中速發(fā)展的大周期，也會(huì)有若干個(gè)短周期組成。我們研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2021年下半年開始從高峰期進(jìn)入下行探底階段，今年6月份雖有反彈，7月份又掉頭向下， 8月份仍然會(huì)在低谷震蕩徘徊，9月份后將會(huì)進(jìn)入上升階段，也許會(huì)經(jīng)過(guò)半年左右的運(yùn)行，進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的時(shí)期。
今年的“金九銀十”值得期待，因今年房地產(chǎn)市場(chǎng)底部壓抑時(shí)間較長(zhǎng)，下降幅度較大，從中央到地方各級(jí)政府先后出臺(tái)了前所未有的救市政策，所以我們認(rèn)為從9月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力可能會(huì)被激發(fā)出來(lái)，也許會(huì)有較強(qiáng)的反彈力度。
總之我們提出“樹信心，保交樓，去庫(kù)存”三大促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的建議，需要政府，企業(yè)，金融機(jī)構(gòu)，社會(huì)輿論，廣大民眾等界層齊心發(fā)力，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望筑底回升，“金秋季節(jié)”定會(huì)到來(lái)！
編輯：東方智
