空置房是房地產(chǎn)市場的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實(shí)現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。空置率的計(jì)算公式為，空置率=空置房屋總量/住房總量。
統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，我國目前的空置房約為6000萬套。從貝殼研究院調(diào)查情況來看，這一數(shù)據(jù)基本上是屬實(shí)的。因?yàn)樵缭?018年，住建部專家就公開表示，當(dāng)時(shí)我國已經(jīng)達(dá)到人均1.1套住房，按此推算，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今，現(xiàn)存空置房6000套，是符合客觀實(shí)際的判斷。
對于中國房地產(chǎn)的空置率，一直沒有準(zhǔn)確的官方數(shù)據(jù)。8月5日，貝殼研究院發(fā)布了《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報(bào)告》，針對國內(nèi)28個(gè)城市的3萬個(gè)小區(qū)的空置率進(jìn)行調(diào)研。調(diào)研結(jié)果顯示，28個(gè)大中城市平均住房空置率為12%，相對處于較高區(qū)間。深圳、北京、上海空置率最低，均在7%以下。
按照國際通行慣例，空置率在5-10%之間為合理區(qū)間，此時(shí)商品房供求平衡，有利于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。
而空置率在10-20%之間則為危險(xiǎn)區(qū)間，此時(shí)政府可能會采取一定的措施加大商品房銷售的力度，從而保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行；當(dāng)空置率達(dá)到20%以上的時(shí)候，那么此時(shí)就表明商品房已經(jīng)處于嚴(yán)重積壓狀況了。
但是國際標(biāo)準(zhǔn)不一定適用于中國，原因在于西方國家的城市化進(jìn)程早已結(jié)束，而中國目前正處于城市化進(jìn)程之中，房地產(chǎn)市場有一定數(shù)量的空置房是十分正常的。商品房竣工后不一定會立即轉(zhuǎn)移到購房者手中，而是需要經(jīng)過銷售或出租出去，需要一個(gè)合理的時(shí)間段，在這段時(shí)間內(nèi)，這些商品房將暫時(shí)表現(xiàn)為空置狀態(tài)。
盡管如此，根據(jù)貝殼研究院的調(diào)研結(jié)果，28個(gè)大中城市的平均住房空置率為12%，已經(jīng)很高了，這一空置水平已經(jīng)超過了巴西、美國、澳大利亞、法國等國家，僅次于日本的13.6%。
而以上國家的空置率較低的一個(gè)重要原因，就是因?yàn)榉课菘罩玫某杀咎?，尤其這些國家都有空置稅，目前世界主要經(jīng)濟(jì)體如法國、英國、加拿大、澳大利亞，甚至香港都有空置稅。如法國規(guī)定，每個(gè)家庭只能有一個(gè)主要居住所，其他住房都將納入空置稅的征收范圍。
事實(shí)上，目前我國的總體住房資源已經(jīng)過剩了，那么為什么房價(jià)還在不斷上漲，始終維持在高位？其中一個(gè)重要原因就在于，大量房產(chǎn)囤積在少數(shù)人手中，他們通過炒房獲利。然而，中國目前還有相當(dāng)多剛需購房者買不起房。
這就導(dǎo)致中國房地產(chǎn)呈現(xiàn)出一個(gè)十分令人尷尬的局面，一方面房地產(chǎn)市場積壓了大量的空置房；另一方面，眾多的剛需者買不起房。數(shù)據(jù)顯示，我國大約有2.2億人依靠租房生活。
雖然國家已經(jīng)把租房列入未來房地產(chǎn)發(fā)展方向，但是，租房并不符合當(dāng)前國情，因?yàn)樗荒芙鉀Q人們的許多實(shí)際問題，例如，在房子已經(jīng)成為結(jié)婚必備條件下，年輕人如果不買房，就沒法談戀愛和結(jié)婚，以后孩子上學(xué)也成了問題，現(xiàn)在我國人口出生率直線下降，與年輕人買不起房、結(jié)不了婚有著直接關(guān)系。
隨著國家這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入到擠泡沫階段，除了當(dāng)前迫在眉睫急需處理的爛尾樓問題，接下來，對于空置房的處置也即將提上日程。那么，我國20多年高歌猛進(jìn)的房地產(chǎn)所積壓下來的大量的空置房，將會如何處置呢？
筆者認(rèn)為，可以采取以下措施來解決空置房屋問題：
一、空置房需要繳納物業(yè)費(fèi)
長期以來，對于空置房是否應(yīng)該收取物業(yè)費(fèi)的問題一直爭論不休，卻始終沒有得到解決。現(xiàn)在，對于這一問題《民法典》已經(jīng)作出明確規(guī)定。
《民法典》第944條規(guī)定：“業(yè)主不得以為接受或無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。”這一新規(guī)的出臺解決了長期以來的難題，意味著，無論業(yè)主是否居住在小區(qū)，都應(yīng)該足額繳納物業(yè)費(fèi)，空置房業(yè)主必須繳納物業(yè)費(fèi)。
國家出臺這一政策的目的十分明確，就是為了打壓炒房行為，近些年來我國房價(jià)持續(xù)上漲，維持高房價(jià)狀況的一個(gè)重要原因，就是由于炒房客的炒房行為所造成的。這項(xiàng)政策的出臺不僅打壓了炒房行為，也會對減少空置房起到積極的促進(jìn)作用。
二、出臺房地產(chǎn)稅和房屋空置稅
目前我國的房地產(chǎn)現(xiàn)狀是，炒房者手里囤積了大量空置房，其中只有少量被出租，大部分都處于空置狀態(tài)，這不僅導(dǎo)致房價(jià)高企，也浪費(fèi)了大量的社會資源。實(shí)際上，對于空置房征收空置稅已成為國際慣例，目前世界上絕大多數(shù)國家都對空置房征收一定比例的空置稅。
例如法國，房屋空置一年需要繳納房屋價(jià)值10%的空置稅，第二年12.5%，第三年15%，按此比例計(jì)算，繳納6年空置稅就可以重新購買一套房子。世界各國空置稅有一個(gè)共同特點(diǎn)，那就是稅率非常高。
筆者認(rèn)為，許多國家實(shí)施空置稅的實(shí)踐證明，對于空置房采取高稅率是一項(xiàng)完全正確的政策，正是因?yàn)閷?shí)施高稅率，才能迫使炒房客拋售房屋，盤活這部分積壓房產(chǎn)，激活二手房交易市場，從而促使房價(jià)回歸到合理區(qū)間。
三、地方政府應(yīng)積極采取各項(xiàng)措施，消化現(xiàn)有空置房
地方政府應(yīng)該采取各項(xiàng)靈活措施，允許將空置房轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。由于這些房屋低于商品房價(jià)格，這樣更便于銷售，也能讓百姓從中獲益。
實(shí)現(xiàn)空置房的最大利用率，可以采取“以租代售”、“租售兩全“、”通路銷售“等新的銷售模式，使得空置房在空置期仍能產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)價(jià)值。
結(jié)語
住房問題是中國人生活中的頭等大事，關(guān)系到人民群眾的切身利益，而空置房問題已經(jīng)成為當(dāng)前制約我國房地產(chǎn)發(fā)展的障礙，因此，地方政府積極采取措施，結(jié)合本地實(shí)際，出臺一系列針對性政策，形成”組合拳“，”化危為機(jī)“盤活這一龐大的房源市場。
