中新經(jīng)緯8月15日電 (薛宇飛)15日，國家統(tǒng)計局公布7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。7月，70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有40個、51個，比上月分別增加2個、3個。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場依舊焦灼，市場恢復(fù)較為緩慢。
不過，一些城市和區(qū)域已有回升態(tài)勢。一線城市中，除深圳以外，北上廣新房、二手房的銷售價格均環(huán)比上漲，成為市場復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”；例如成都、杭州、合肥等一些熱點二線城市，也有加快復(fù)蘇姿態(tài)。
房價下降城市增多 市場仍在筑底
易居研究院根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，7月，70城新建商品住宅銷售價格指數(shù)環(huán)比下跌0.1%，同比下跌1.7%。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對中新經(jīng)緯說：“新房價格指數(shù)無論是環(huán)比跌幅還是同比跌幅，均有擴大趨勢?！?/p>
從房價漲跌數(shù)量看，7月，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比下降的城市分別有40個、51個，比上月分別增加2個、3個；新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比上漲的城市分別有30、19個，比上月分別減少1個、2個；銷售價格持平的城市均為0個。
據(jù)國家統(tǒng)計局15日發(fā)布的另一組數(shù)據(jù)，今年1-7月，全國商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。單看7月數(shù)據(jù)，當(dāng)月商品房銷售面積9255萬平方米，銷售額9691億元，分別同比下降28.9%、28.2%。
價格、數(shù)量、成交量均下跌，透露出市場整體的疲態(tài)。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，7月新房、二手房價格下降的城市數(shù)量再度增加，房價下調(diào)幅度也有所加大，這說明雖然政策已全面寬松、市場政策逐步接近底部，但仍處在一個尋底的過程中。
不過，7月市場表現(xiàn)較弱也與季節(jié)因素有關(guān)。張大偉認(rèn)為，每年6月是開發(fā)商推盤的高峰期，購房者數(shù)量也會較多，而7月本就是淡季，市場有下行沖動。對于7月商品房銷售面積、銷售額的走低，他分析，由于2021年上半年的市場表現(xiàn)一般，下半年有所恢復(fù)，致使下半年的整體數(shù)值較高，也造成了今年7月的上述數(shù)據(jù)偏低。
在15日的新聞發(fā)布會上，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人付凌暉表示，今年以來，各地堅持房住不炒，因城施策，支持剛性和改善性合理住房需求，出臺多項穩(wěn)定房地產(chǎn)市場政策，房地產(chǎn)市場總體下行態(tài)勢趨緩?？偟目?，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)下行態(tài)勢，當(dāng)前整體上處于筑底階段。
一線城市是“領(lǐng)頭羊” 部分城市回溫
雖然當(dāng)前市場仍然低迷，但一些城市的表現(xiàn)可圈可點。
7月份，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴大0.1個百分點。具體看，北京新房、二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.5%、0.2%，上海新房、二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.5%、0.8%，廣州新房、二手房銷售價格分別環(huán)比上漲0.3%、0.1%；深圳表現(xiàn)較弱，新房、二手房銷售價格分別環(huán)比下降0.2%、0.5%。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對中新經(jīng)緯表示，從數(shù)據(jù)可以看出，一線城市是市場復(fù)蘇的“領(lǐng)頭羊”。目前，北京、上海在政策放松層面保持了更多謹(jǐn)慎，這與其市場穩(wěn)定復(fù)蘇有直接關(guān)系，不但房價表現(xiàn)穩(wěn)定，在商品房成交額、土拍市場的表現(xiàn)也可圈可點。新房方面，北、上、廣三城7月的銷售價格環(huán)比漲幅較為明顯，北京、上海均上漲0.5%，這與市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)有一定關(guān)系。二手房方面，上海7月銷售價格環(huán)比上漲0.8%，表現(xiàn)最為明顯，也顯示出疫后市場快速復(fù)蘇的節(jié)奏還在持續(xù)。
二三線城市整體表現(xiàn)較弱。國家統(tǒng)計局稱，7月，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月上漲0.1%轉(zhuǎn)為持平；二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。三線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比均下降0.3%，降幅均與上月相同。
不過，二三線城市的表現(xiàn)也在分化。70城中，7月新房價格環(huán)比漲幅最大的五個城市分別是
成都(1%)、南昌(0.8%)、揚州(0.8%)、杭州(0.7%)、合肥(0.7%)，二手房價格環(huán)比漲幅最大的五個城市分別是成都(1.3%)、煙臺(0.9%)、上海(0.8%)、合肥(0.7%)、南充(0.6%)。
成都新房、二手房價格的環(huán)比漲幅均位列70城第一位，根據(jù)國家統(tǒng)計局過往數(shù)據(jù)，2022年1月份以來，成都新房銷售價格的環(huán)比漲幅較為明顯，1-6月分別環(huán)比上漲1%、0.7%、0.8%、0.8%、0.9%、1.3%。據(jù)樂居買房四川站數(shù)據(jù)顯示，7月份大成都范圍內(nèi)共成交16153套新建商品住房，環(huán)比增加約26.99%；成交二手住房17293套，環(huán)比增加約3.56%，同比增加約409.37%。
“從新房價格看，成都、杭州、合肥的房價上漲較為明顯，尤其是成都7月新房和二手房價格分別環(huán)比上漲1%和1.3%，顯示出政策釋放后的動力。未來，預(yù)計熱點二線城市熱度的提升，會成為市場持續(xù)復(fù)蘇的第二股力量?！睆埐A(yù)測道。
預(yù)期恢復(fù)是關(guān)鍵 LPR或下調(diào)
自2021年年底開始，各類房地產(chǎn)寬松政策不斷涌現(xiàn)，從助力優(yōu)質(zhì)企業(yè)融資發(fā)債、調(diào)整企業(yè)融資，到降低首付比例及房貸利率、發(fā)放補貼鼓勵購房。據(jù)中原地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月，年內(nèi)各類房地產(chǎn)調(diào)控已超過580次，同比上漲接近70%，調(diào)控措施繼續(xù)刷新歷史記錄。
但時至今日，房地產(chǎn)市場依舊低迷，市場活躍度仍未恢復(fù)。貝殼研究院首席市場分析師許小樂稱，市場預(yù)期減弱是房價修復(fù)動力不足的原因之一。一方面，7月以來部分期房項目停工引發(fā)業(yè)主停貸事件使得購房者觀望情緒加重，市場預(yù)期修復(fù)受阻；另一方面，在局部地區(qū)疫情反復(fù)、經(jīng)濟下行壓力加大的大背景下，居民消費意愿不足。綜合影響下，市場有所回落，房價修復(fù)動力減弱。
許小樂對中新經(jīng)緯分析，市場預(yù)期修復(fù)的情況，是未來樓市表現(xiàn)的關(guān)鍵，“較寬松的信貸和調(diào)控政策下，新房項目有序復(fù)工、交房，并加快房企風(fēng)險化解，才能修復(fù)市場預(yù)期?！?/p>
張波表示，對于市場提振乏力的城市，后續(xù)的政策力度會明顯加大，政策放松的方向也會從普惠轉(zhuǎn)向定向人群，尤其對改善性需求的支持力度會進一步加大。他預(yù)測，9、10月市場的復(fù)蘇仍然值得期待，一線城市和熱點二線會成為市場熱度提升的“核心力量”，帶動市場穩(wěn)定發(fā)展。但值得關(guān)注的是，本輪回暖周期偏長，后續(xù)依然需要釋放出更多市場潛力以提振樓市。
嚴(yán)躍進稱，相比二季度的復(fù)蘇態(tài)勢，當(dāng)前房地產(chǎn)市場恢復(fù)遇到阻力，暫時不能對市場復(fù)蘇過于樂觀。面對市場低潮，也要求各地的調(diào)控政策需要繼續(xù)放松。
短期看，金融政策寬松已經(jīng)顯現(xiàn)。15日，央行開展4000億元MLF操作，本月MLF到期量為6000億元；本月MLF操作利率為2.75%，上月為2.85%。當(dāng)日7天期逆回購利率為2.0%，上次為2.1%。東方金城認(rèn)為，8月MLF利率下調(diào)，意味著當(dāng)月LPR報價的定價基礎(chǔ)發(fā)生變化，加之近期銀行資金成本也在較快下行，8月LPR報價下調(diào)已沒有懸念?？紤]到近期樓市再度轉(zhuǎn)冷，房貸市場向貸款方傾斜，不排除5年期LPR報價下調(diào)幅度超過10個基點的可能性。(更多報道線索，請聯(lián)系本文作者薛宇飛：[email protected])(中新經(jīng)緯APP)
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