聽(tīng)說(shuō)過(guò)“房地產(chǎn)之不可能三角”嗎？

近日，各自媒體大V和微信群里盛傳一張關(guān)于“房地產(chǎn)之不可能三角”截圖：把“房?jī)r(jià)的不可能漲、不可能跌、不可能持平”構(gòu)筑成了一個(gè)彼此矛盾、難以兼顧的調(diào)控難題，甚至笑噱上升到能解者有望獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)的高度。

在酷暑難熬的盛夏，把“房地產(chǎn)不可能三角”當(dāng)作開(kāi)心一笑的段子，不失其趣味性。如果故作正經(jīng)地當(dāng)作判定中國(guó)房?jī)r(jià)走向的理論依據(jù)，就有點(diǎn)貽笑大方并誤導(dǎo)大家了。

“房地產(chǎn)不可能三角”是個(gè)偽命題

網(wǎng)絡(luò)盛傳的“房地產(chǎn)不可能三角”其實(shí)COPY改裝自著名的“蒙代爾不可能三角”。歐元之父，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家蒙代爾在研究中發(fā)現(xiàn)國(guó)家貨幣政策和外匯管制中的困境，具體內(nèi)容和論證過(guò)程比較抽象復(fù)雜，讀者無(wú)需深究。簡(jiǎn)單概括就是：“貨幣政策獨(dú)立性、資本自由流動(dòng)與匯率穩(wěn)定這三個(gè)政策目標(biāo)不可能同時(shí)達(dá)到?！必泿耪?、資本流動(dòng)與匯率穩(wěn)定這三者間的關(guān)系，是所有國(guó)家在制訂經(jīng)濟(jì)政策時(shí)無(wú)法回避的根本性難題。蒙代爾也憑借此成就獲得了1999年諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。在講究原創(chuàng)性的諾貝爾獎(jiǎng)，“房地產(chǎn)不可能三角”要想去蹭熱點(diǎn)估計(jì)希望不大。

“蒙代爾不可能三角”是一個(gè)在邏輯上自洽，并在各國(guó)貨幣政策實(shí)踐中得到驗(yàn)證的科學(xué)理論。而山寨的“房地產(chǎn)不可能三角”只是一個(gè)偽命題，空有其模型架構(gòu)，卻難以自圓其說(shuō)。在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上，所謂“房?jī)r(jià)的不可能漲、不可能跌、不可能持平”的假設(shè)很容易被證偽。

房?jī)r(jià)不可能漲、跌、持平三向兼顧，這本身就是一個(gè)基本常識(shí)

“房地產(chǎn)不可能三角”把房?jī)r(jià)的漲、跌、持平當(dāng)作難以兼顧的選擇，這個(gè)概念完全不能借用模仿蒙代爾三角關(guān)系，作為房?jī)r(jià)的三個(gè)基本運(yùn)動(dòng)方向怎么可能同時(shí)兼顧呢？這本就是一個(gè)謬論，房?jī)r(jià)不可能同時(shí)既漲又跌還能持平，這顯然是一個(gè)基本常識(shí)。當(dāng)然我們知道，任先生的說(shuō)法只是春秋筆法而已。

房地產(chǎn)歷史上，房?jī)r(jià)從來(lái)不可能是靜態(tài)均衡的。長(zhǎng)期來(lái)看，房?jī)r(jià)要么上漲、要么下跌，沒(méi)有第三條道路，所謂平盤(pán)也是在等待突破方向。房?jī)r(jià)漲跌的原因很多，但歸根結(jié)底取決于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)一路高漲，其實(shí)是中國(guó)改革開(kāi)放，加入WTO，實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，分享經(jīng)濟(jì)全球化果實(shí)所帶來(lái)的。

過(guò)去二十年，中國(guó)房?jī)r(jià)上漲10倍的城市比比皆是，一線城市中心城區(qū)商品房更是極少的能跑贏通脹的投資品。那時(shí)候，政府擔(dān)心的是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，老百姓關(guān)心的是怎樣加杠桿買房，開(kāi)發(fā)商在竭盡全力高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張，“房地產(chǎn)不可能三角”這種說(shuō)法根本就不會(huì)有人關(guān)注。

近幾年，全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速、中外科技脫鉤、中國(guó)人口負(fù)增長(zhǎng)前景、疫情大流行和戰(zhàn)爭(zhēng)的帶來(lái)的不確定，根本改變了人們對(duì)未來(lái)的預(yù)期。全國(guó)房地產(chǎn)在低谷徘徊多時(shí)，辦法想盡也不見(jiàn)多大成效，就是源于預(yù)期的改變。

進(jìn)入2022年，在國(guó)家大力度刺激經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)寬松政策再度推出之時(shí)，卻是購(gòu)房者排隊(duì)提前還貸，居民儲(chǔ)蓄存款大幅增長(zhǎng)的消息。對(duì)于理性的經(jīng)濟(jì)人，這種行為只有在大眾認(rèn)為明天會(huì)比今天更差的情況下才會(huì)發(fā)生。在經(jīng)濟(jì)陷入低谷，前景悲觀的環(huán)境下，房?jī)r(jià)漲是不現(xiàn)實(shí)的，繼續(xù)下跌又會(huì)引發(fā)更大的連鎖反應(yīng)。在市場(chǎng)預(yù)期徹底扭轉(zhuǎn)前，政府這只手又在發(fā)揮調(diào)控作用，意在維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展，房?jī)r(jià)看起來(lái)似乎漲不得（大漲易觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)）、跌不得（跌易觸發(fā)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)），持平的翹翹板又難以維持（沒(méi)有市場(chǎng)投資動(dòng)力）。

解決“房地產(chǎn)不可能三角”難題的辦法只有一個(gè)，就是讓經(jīng)濟(jì)重回向上增長(zhǎng)的軌道，讓居民對(duì)未來(lái)的收入、職業(yè)預(yù)期恢復(fù)信心。到那時(shí)房?jī)r(jià)該漲就漲，該跌就跌，也不會(huì)有這么多的焦慮了。

未來(lái)中國(guó)城市房?jī)r(jià)將分區(qū)域嚴(yán)重分化，有漲有跌

“房地產(chǎn)不可能三角”的另一個(gè)根本性錯(cuò)誤，就是把中國(guó)房地產(chǎn)看作一個(gè)整齊劃一的市場(chǎng)。只有在靜態(tài)統(tǒng)一的市場(chǎng)上才會(huì)有放之四海而皆準(zhǔn)的理論，恰恰這在中國(guó)樓市行不通。

中國(guó)房地產(chǎn)城市間的行情分化早已是事實(shí)。所以才有政府調(diào)控政策的因城施策，在房地產(chǎn)告別大牛市，走向長(zhǎng)期需求下降通道后，城市間房?jī)r(jià)的分層將更趨凸顯。

2022年上半年30個(gè)代表城市套總價(jià)均值和中位數(shù)較2021年變化圖

2022年堪稱房地產(chǎn)史上最凄迷的一段時(shí)間。成交量斷崖式下跌的城市遍地都是，很多城市房?jī)r(jià)已經(jīng)跌回到五年前。即便如此，一線城市和相當(dāng)多的強(qiáng)二線城市仍然演繹了同比二位數(shù)的房?jī)r(jià)漲幅。城市間的苦樂(lè)并不相均。

市場(chǎng)形勢(shì)好時(shí)看不出城市真正實(shí)力，而在房地產(chǎn)低迷時(shí)方見(jiàn)城市本色，不同梯隊(duì)城市的抗風(fēng)險(xiǎn)能力大不相同。正是從2021年下半年房地產(chǎn)走弱時(shí)起，各級(jí)城市間的庫(kù)存去化周期開(kāi)始急速分化。強(qiáng)者恒強(qiáng)在樓市也是通行道理，即便中國(guó)房地產(chǎn)最終走穩(wěn)回緩，各級(jí)城市的表現(xiàn)也將是冰火兩重天。

走過(guò)拐點(diǎn)的中國(guó)房地產(chǎn)，未來(lái)的總需求難以再重回巔峰，房?jī)r(jià)的齊漲共跌已成歷史。未來(lái)的中國(guó)城市房?jī)r(jià)將是分區(qū)域嚴(yán)重分化、漲跌并現(xiàn)的格局。在復(fù)雜多元的中國(guó)城市間，利益相關(guān)者對(duì)房?jī)r(jià)看漲、看跌、持平的心態(tài)各不相同，“房地產(chǎn)不可能三角”缺乏普通適用的基礎(chǔ)。

“房地產(chǎn)不可能三角”嚴(yán)格來(lái)說(shuō)是個(gè)不值一駁的笑噱，但它能成為段子快速傳播肯定內(nèi)涵深刻的社會(huì)心理，潛藏著市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)長(zhǎng)期陷入泥沼、經(jīng)濟(jì)前景不明的焦慮心態(tài)。萬(wàn)物生長(zhǎng)有周期是大道、有起有落是常態(tài)，經(jīng)濟(jì)周期和房?jī)r(jià)終歸有重回新常態(tài)的一天。對(duì)于中國(guó)未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，終究會(huì)是單選題。（申明：凡轉(zhuǎn)載本頭條號(hào)原創(chuàng)文章，須注明“轉(zhuǎn)載自【中國(guó)地標(biāo)城策院】頭條號(hào)@許子 原創(chuàng)文章”，否則視為侵權(quán)并被追究責(zé)任。）