文：十夏

2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)局并不理想，不僅很多專家預(yù)測(cè)的“市場(chǎng)回暖”沒(méi)有出現(xiàn)，而且到現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然在走“下坡路”。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)，1-7月，全國(guó)商品房銷售面積78178萬(wàn)平方米，同比下降23.1%，其中住宅銷售面積下降27.1%。商品房銷售額75763億元，下降28.8%，其中住宅銷售額下降31.4%。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2022年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況和歷年同期數(shù)據(jù)，對(duì)拉薩之外的26個(gè)省會(huì)城市二手房近三年來(lái)的走勢(shì)變化梳理發(fā)現(xiàn)，只有成都、廣州、?？诤秃贾?個(gè)省會(huì)城市的二手房?jī)r(jià)格上漲，均來(lái)自南方地區(qū)。22個(gè)省會(huì)城市二手房?jī)r(jià)格低于一年前，13個(gè)省會(huì)城市低于兩年前同期，10個(gè)省會(huì)城市低于三年前同期水平。

具體來(lái)看，東北幾個(gè)城市的二手房銷售價(jià)格降幅最為明顯。其中，哈爾濱二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，同比下降8.9%；牡丹江二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.7%，同比下降10.5%；吉林二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.9%，同比下降6.1%。

早在去年，吉林省長(zhǎng)春市就發(fā)布了救市信息。對(duì)首次購(gòu)房者，人才補(bǔ)貼50元/平方米，農(nóng)民補(bǔ)貼80元/平方米。哈爾濱緊隨其后，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，哈爾濱部分樓盤(pán)已經(jīng)開(kāi)始零首付銷售，甚至出現(xiàn)了“鶴崗式”的景象。比如哈爾濱阿城區(qū)一套70平米的房子，單價(jià)僅為1036元/平米。也就是說(shuō)，買(mǎi)下這套房子只需要7萬(wàn)多。

以前都說(shuō)房子保值增值，是抵抗通貨膨脹的最佳工具。但隨著近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯變化，人們開(kāi)始對(duì)買(mǎi)房持懷疑態(tài)度，越來(lái)越多的人選擇觀望。有業(yè)內(nèi)人士表示，“房子貶值潮”要來(lái)了，明年的樓市或超乎人們的想象。

為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)楝F(xiàn)在無(wú)論是存量房，還是新建商品房都有過(guò)剩。根據(jù)貝殼研究院調(diào)研報(bào)告，調(diào)研范圍包括28個(gè)大中城市，覆蓋一二三線，以3個(gè)月以上無(wú)人居住的住房（期房及開(kāi)發(fā)商建成待售的現(xiàn)房未納入）作為空置房定義。

28個(gè)大中城市的平均住房空置率為12%，高于巴西、美國(guó)、澳大利亞、法國(guó)等國(guó)家，僅次于日本的13.6%。之所以國(guó)外的空置率水平較低，主要是由于房屋空置成本高，尤其是空置稅的存在。包括法國(guó)、英國(guó)、加拿大、澳大利亞甚至香港，都有空置稅。法國(guó)規(guī)定每個(gè)家庭只能有一個(gè)主要住所，其他房屋都將納入空置稅的征收范圍。

而我國(guó)的空置率居高不下，空置稅的缺位也是主要原因之一。其次，人口結(jié)構(gòu)的變化也明顯影響住房需求的變化。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的青壯年人口比例高時(shí)，對(duì)住房的需求就會(huì)增加。但是，當(dāng)一個(gè)地區(qū)老齡化嚴(yán)重，甚至進(jìn)入深度老齡化階段，住房需求就會(huì)明顯下降。比如南通，2020年60歲以上人口占比達(dá)到30%，65歲以上人口占比達(dá)到22.6%，成為中國(guó)老齡化程度最深的城市。

同樣，重慶65歲以上人口占比17%，住房空置率也達(dá)到17%。巧合的是，在今年上半年易居統(tǒng)計(jì)的50城爛尾樓規(guī)模排名中，南通以11%的爛尾率位居三四線城市第一，而重慶則在一二線城市中排名第五，爛尾率為8%，這兩個(gè)城市的樓市均已處于風(fēng)險(xiǎn)的邊緣。

對(duì)于習(xí)慣了房?jī)r(jià)“一直上漲”的人來(lái)說(shuō)，未來(lái)的樓市可能會(huì)超出他們的想象。對(duì)于剛需購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，以下4類房子最好不要碰，以后很難出手。

城市郊區(qū)的房子

近年來(lái)，很多購(gòu)房者喜歡在城市的遠(yuǎn)郊買(mǎi)房，主要是因?yàn)榻紖^(qū)的價(jià)格相對(duì)較低，但劣勢(shì)也很明顯：郊區(qū)的房子主要靠山水和空氣為賣(mài)點(diǎn)，據(jù)商業(yè)區(qū)很遠(yuǎn)。除了自住，幾乎沒(méi)有其他投資價(jià)值，出租也很不劃算。

老舊低質(zhì)的高層住宅小區(qū)

小區(qū)老化是不可逆轉(zhuǎn)的，但小區(qū)老化后的命運(yùn)卻大不相同。低層住宅后期的維護(hù)相對(duì)簡(jiǎn)單，其自身的安全系數(shù)也較高。但高層住宅小區(qū)對(duì)施工技術(shù)和后期維護(hù)的要求都是非常高的。如果房子本身質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，維修人員不用心，后果不堪設(shè)想。

小產(chǎn)權(quán)房

所謂小產(chǎn)權(quán)房，是指在農(nóng)村集體土地上建造的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金。其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房屋管理部門(mén)出具，而是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村政府簽發(fā)，可稱為鄉(xiāng)鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)房。

自然資源部印發(fā)的《關(guān)于加快宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)認(rèn)定登記工作的通知》也明確指出，小產(chǎn)權(quán)房不在登記范圍之內(nèi)，并明確表態(tài)違法用地不得通過(guò)使用登記合法化。

老破小學(xué)區(qū)房

過(guò)去20年，什么樣的房?jī)r(jià)漲幅最快？答案無(wú)疑是學(xué)區(qū)房。在需求的影響下，不少城市的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格遠(yuǎn)高于普通商品房。但現(xiàn)在情況發(fā)生了變化，國(guó)務(wù)院教育督導(dǎo)室、教育部教育督導(dǎo)局田祖印近日表示，為解決這一問(wèn)題，將推進(jìn)學(xué)?；緲?biāo)準(zhǔn)化、義務(wù)教育均等化、教育質(zhì)量均衡化。

隨著時(shí)代的不斷創(chuàng)新，今年我們所持有的很多房產(chǎn)10年后都將面臨淘汰。但是，只要房子是用來(lái)住的，就不會(huì)存在升值貶值，只有那些把房子當(dāng)成投資產(chǎn)品的人才會(huì)受到深深的影響。