2022年8月24日，星期三，氣溫31度。今天是隔離的第5天。

隨著住宅地產(chǎn)“房住不炒”持續(xù)，住宅投資量銷(xiāo)售額銷(xiāo)售價(jià)格逐步下降，近年來(lái)無(wú)論是TOP地產(chǎn)商還是地方上地產(chǎn)商及線(xiàn)上互聯(lián)網(wǎng)公司，都在開(kāi)始布局三四線(xiàn)城市商業(yè)市場(chǎng)。新型城鎮(zhèn)化的加速推進(jìn)，給三四線(xiàn)城市商業(yè)發(fā)展帶來(lái)了重大機(jī)遇。

根據(jù)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，我國(guó)25歲-34歲的消費(fèi)人群占總?cè)丝诘?2%。超過(guò)世界平均水平4.5個(gè)百分點(diǎn)。這當(dāng)中有著相當(dāng)一部分小鎮(zhèn)青年，這部分青年他們?cè)谙M(fèi)過(guò)程中，更加注重品質(zhì)服務(wù)，追求個(gè)性化，多樣化，高品質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)。北京大學(xué)社會(huì)調(diào)查研究中心與智聯(lián)招聘推出《中國(guó)職場(chǎng)人平衡指數(shù)調(diào)研報(bào)告》顯示，三線(xiàn)及以下城市居民一周工作時(shí)長(zhǎng)中，31-40小時(shí)占比最高達(dá)35%。這也意味著三線(xiàn)以下城市青年有著更充裕的時(shí)間去追求娛樂(lè)消費(fèi)，并為之付費(fèi)。研究預(yù)測(cè)表明，至2025年左右，中國(guó)中產(chǎn)階級(jí)預(yù)計(jì)會(huì)增長(zhǎng)到6億人，其中三四線(xiàn)城市中產(chǎn)階層將成為未來(lái)占比增長(zhǎng)最快的群體。

目前三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以本地或本省住宅起家的開(kāi)發(fā)商為主，全國(guó)性的商業(yè)開(kāi)發(fā)商如萬(wàn)達(dá)，寶龍，新城等進(jìn)入城市有限，華潤(rùn)，中糧，龍湖等更是只關(guān)注一二線(xiàn)核心城市。這類(lèi)土豪開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)都是抱著住宅開(kāi)發(fā)商的理念去開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，表現(xiàn)為在當(dāng)?shù)卣箨P(guān)系強(qiáng)，拿地優(yōu)勢(shì)，但資金實(shí)力有限，缺乏對(duì)商業(yè)的理解，更缺少商業(yè)招商及運(yùn)營(yíng)能力。因此基本都以銷(xiāo)售商鋪為主，賣(mài)完就走，或者售后返租，返租期到一籌莫展，這就是我們到處能看到的商業(yè)現(xiàn)狀。

三四線(xiàn)地方開(kāi)發(fā)商作為地頭蛇，拿地具備巨大優(yōu)勢(shì)，但缺乏專(zhuān)業(yè)的操盤(pán)能力，因此在對(duì)項(xiàng)目的前期定位，商業(yè)規(guī)劃，營(yíng)銷(xiāo)推廣，招商運(yùn)營(yíng)等諸多方面存在很多缺陷。有的項(xiàng)目往往蓋好了才開(kāi)始考慮招商百貨，超市，招商倉(cāng)促，布局毫無(wú)章法。商業(yè)專(zhuān)業(yè)人才在三四線(xiàn)城市嚴(yán)重匱缺，很多人在萬(wàn)達(dá)過(guò)水鍍金出來(lái)后便身價(jià)倍增，但在離開(kāi)萬(wàn)達(dá)體系后，表現(xiàn)出的水土不服實(shí)則是專(zhuān)業(yè)不過(guò)硬的緣故。這點(diǎn)劣勢(shì)在三四線(xiàn)城市無(wú)限放大，萬(wàn)達(dá)新城寶龍?jiān)谌鐣x江，江陰張家港，這類(lèi)城市就面臨本地找不到人，一二線(xiàn)城市招的人不愿意去。用二等的人才領(lǐng)著一等的薪水去三等的城市干一票就走，其結(jié)果就是項(xiàng)目頻頻換將，運(yùn)營(yíng)如履薄冰。部分本地開(kāi)發(fā)商任人唯親而非唯才是舉，公司關(guān)鍵部門(mén)都有不懂行的自己人掌管，外行管理內(nèi)行的現(xiàn)象造成專(zhuān)業(yè)人才融入難，進(jìn)入發(fā)揮空間小尷尬局面。

政府商業(yè)規(guī)劃在三四線(xiàn)城市都做過(guò)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，但總體來(lái)看，重復(fù)規(guī)劃，盲目建設(shè)，換一任領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃一個(gè)新區(qū)，總量得不到控制，分布不合理。一線(xiàn)城市發(fā)展必由階段是城市核心轉(zhuǎn)向多中心發(fā)展格局，繼而由衛(wèi)星區(qū)縣承接不同職能。而眾多三四線(xiàn)城市直接跳過(guò)這個(gè)階段，還沒(méi)有完成商業(yè)集中的發(fā)展過(guò)程，直接已經(jīng)開(kāi)始向往擴(kuò)張，分散客源淡化商圈號(hào)召力，讓新城商業(yè)毫無(wú)人氣。一個(gè)市區(qū)人口不到20萬(wàn)的縣城，都在東西南北4個(gè)新區(qū)攤大餅規(guī)劃發(fā)展。很多城市都是先把政府行政部門(mén)搬到新區(qū)，然后招商引資大舉賣(mài)地，造成眾多商業(yè)綜合體擱淺停工，現(xiàn)在已有淪為鬼城之勢(shì)。重形象工程，輕實(shí)際效用。

消費(fèi)兩極分化，三四線(xiàn)城市所依托的消費(fèi)群體不同于大中城市，購(gòu)物卻有一致的社會(huì)行為特征。即使三四城市的高端消費(fèi)者，其消費(fèi)也有更多選擇面，完全有能力一年數(shù)次北上廣或者巴黎掃貨。而大眾消費(fèi)者選擇面一致，連茶葉蛋也不是每天都有。所以本地商業(yè)項(xiàng)目必須頂住大眾消費(fèi)群?，F(xiàn)在流行的所謂差異化，主題化，藝術(shù)化其實(shí)是相對(duì)一二線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)的。萬(wàn)達(dá)這種覆蓋多年齡段，檔次大眾化的購(gòu)物中心策略在三四線(xiàn)城市是非常符合實(shí)際。

目前在三四線(xiàn)城市商業(yè)地產(chǎn)最大的機(jī)會(huì)，是這些城市確實(shí)都存在著商業(yè)升級(jí)換代的需求和空間，競(jìng)爭(zhēng)也不像一二線(xiàn)城市那么激烈。有些節(jié)奏踩得很準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商，在恰當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇了恰當(dāng)?shù)牡囟芜M(jìn)入了一些三四線(xiàn)城市核心位置，發(fā)展前景一片光明。隨著宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市人口聚集效應(yīng)明顯，三四線(xiàn)城市居民收入和消費(fèi)水平穩(wěn)步提高，社會(huì)消費(fèi)品零售額不斷擴(kuò)大，居民的消費(fèi)意識(shí)逐步增強(qiáng)。同時(shí)部分國(guó)際國(guó)內(nèi)知名品牌經(jīng)過(guò)多年的市場(chǎng)培育，在一二線(xiàn)城市發(fā)展空間日趨飽和，入駐三四線(xiàn)城市意愿更強(qiáng)烈。