關(guān)注我，帶你了解更多行業(yè)資訊！
當(dāng)前房地產(chǎn)形勢(shì)
CURRENT REAL ESTATE SITUATION
自2021年5月以來(lái)
房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入“寒冬”
市場(chǎng)信心備受打擊
房地產(chǎn)市場(chǎng)入冬
自2021年5月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速進(jìn)入“寒冬”，至今已一年多。根據(jù)統(tǒng)計(jì)，排名前50的民營(yíng)房企有七成以上出現(xiàn)現(xiàn)金流緊張，甚至公開(kāi)市場(chǎng)債務(wù)違約，上下游供應(yīng)商開(kāi)始僅接受現(xiàn)金交易?？梢?jiàn)，這不是個(gè)別企業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，而是整個(gè)行業(yè)出現(xiàn)了問(wèn)題，問(wèn)題帶有一定普遍現(xiàn)象。近期局部停貸現(xiàn)象一定程度上影響市場(chǎng)恢復(fù)信心。
圖片來(lái)源：Wind
“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看金融”?？陀^講，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)峻形勢(shì)，既有長(zhǎng)周期因素，也有短周期因素；既有政策因素，也有企業(yè)自身因素；是長(zhǎng)短期、國(guó)內(nèi)外、政策企業(yè)等因素疊加的結(jié)果，僅歸因于任何一方面均有失偏頗。
房地產(chǎn)市場(chǎng)步入存量時(shí)代
中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從增量時(shí)代步入存量時(shí)代，供求已基本平衡，大部分中西部和東北地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)過(guò)剩。根據(jù)我們的《中國(guó)住房存量測(cè)算報(bào)告》，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶比為1.09，一線、二線、三四線城市分別為0.97、1.08、1.12，中國(guó)住房整體已經(jīng)靜態(tài)平衡。經(jīng)過(guò)20多年的高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)增量時(shí)代已經(jīng)基本結(jié)束，全國(guó)房子建得差不多了。
未來(lái)主要需求來(lái)自城市更新、人口流入的20%的城市圈都市群、保障房租賃房等，未來(lái)70%的城市房子將出現(xiàn)不同程度過(guò)剩。除了人口流入的都市圈城市群面臨一定住房短缺，大部分東北、西北以及非都市圈城市群的低能級(jí)城市，已經(jīng)出現(xiàn)供給過(guò)剩，由于人口外遷嚴(yán)重，未來(lái)過(guò)剩程度還將加深。因此，須重視區(qū)域差異中的結(jié)構(gòu)性潛力和風(fēng)險(xiǎn)。
圖片來(lái)源：Wind
主力置業(yè)人群見(jiàn)頂，少子化加速到來(lái)
中國(guó)正在迎來(lái)房地產(chǎn)置業(yè)人群需求的長(zhǎng)周期峰值，這是跟過(guò)去20年的最大不同，也是這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整更為劇烈的深層次原因。
自2014年以來(lái)，置業(yè)人群見(jiàn)頂后開(kāi)始回落，購(gòu)房需求迎來(lái)峰值，但2014-2015年的貨幣寬松、2016-2017年的棚改、以及“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的慣性預(yù)期延長(zhǎng)了住宅銷(xiāo)售和開(kāi)工的景氣周期，某種程度上也出現(xiàn)了嚴(yán)重透支，套戶比上升帶來(lái)庫(kù)存增加。
圖片來(lái)源：Wind
少子化加速到來(lái)，中國(guó)出生率持續(xù)大幅下降，2019、2020、2021年出生人口分別為1465、1200、1062萬(wàn)人，持續(xù)大幅下降，2021年中國(guó)出生人口創(chuàng)下1949年以來(lái)新低。2021年總和生育率降至1.15，不僅低于世界上幾乎所有國(guó)家，比嚴(yán)重少子老齡化的日本還低不少，比歐美低50%以上。主力育齡婦女?dāng)?shù)量大幅減少，2016-2019年15-49歲育齡婦女?dāng)?shù)量分別減少491、398、715、502萬(wàn)。
是時(shí)候出手穩(wěn)樓市了
從各方面形勢(shì)來(lái)看，房地產(chǎn)到了出手的臨界點(diǎn)，在堅(jiān)持“房住不炒”的前提下，按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，當(dāng)前關(guān)鍵是三大任務(wù)：穩(wěn)樓市、保交樓和房企重組。
通過(guò)放松前期偏緊的調(diào)控政策支持剛需和改善型需求，通過(guò)壓實(shí)地方主體責(zé)任建立房地產(chǎn)紓困基金并配套金融工具支持保交樓保穩(wěn)定，通過(guò)支持優(yōu)質(zhì)房企尤其民營(yíng)房企并配套AMC等進(jìn)行行業(yè)內(nèi)并購(gòu)重組。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)第一大支柱行業(yè)，房地產(chǎn)穩(wěn)則經(jīng)濟(jì)穩(wěn)。
國(guó)際經(jīng)濟(jì)史表明，房地產(chǎn)是周期之母，十次危機(jī)九次地產(chǎn)。一定要爭(zhēng)取房地產(chǎn)軟著陸，避免硬著陸，老成謀國(guó)是時(shí)間換空間。
LPR再降息！
LPR INTEREST RATE CUT!
LPR一年期、五年期雙雙下調(diào)
可看作針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策寬松
房地產(chǎn)能否迎來(lái)逆勢(shì)翻盤(pán)？
一年期、五年期LPR雙雙下調(diào)！
最近，LPR一年期、五年期LPR雙雙下調(diào)！
一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從3.70%下調(diào)至3.65%，下降5bp；五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）從4.45%下調(diào)至4.3%，下降15bp。
一年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）
五年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）
本次LPR降息既是8月15日MLF降息的延續(xù)，也可以看作針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策寬松。
LPR利率在2022年，加上本次，一共降息三次：2022年1月20日，一年期LPR降息10BP，五年期LPR降息5BP；2022年5月20日，一年期LPR保持不動(dòng)，五年期LPR降息15BP。2022年8月20日，一年期LPR降息，五年期LPR降息。
圖片來(lái)源：Wind
穩(wěn)樓市，提振信心
基建、地產(chǎn)、制造業(yè)作為寬信用的主力軍，存在不同程度約束。基建融資表現(xiàn)亮眼，但一枝獨(dú)秀不是春，伴隨專項(xiàng)債發(fā)行收尾、土地財(cái)政遇冷、財(cái)政收支承壓，持續(xù)性待觀察；房地產(chǎn)面臨長(zhǎng)周期拐點(diǎn)、中期行業(yè)出清、短期停貸事件三大沖擊，融資需求疲弱。
促進(jìn)房地產(chǎn)軟著陸。穩(wěn)樓市關(guān)鍵是保交樓、支持剛需改善型需求和房企重組，支持示范房企恢復(fù)融資渠道；長(zhǎng)期舉措是推動(dòng)“城市群、人地掛鉤、金融穩(wěn)定、房地產(chǎn)稅”為主的二次房改，對(duì)預(yù)售制、公攤面積等進(jìn)行改革。
728政治局會(huì)議定調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，多地降首付、下調(diào)房貸利率、提高公積金提取額度、取消限購(gòu)和限售政策；對(duì)于房企和樓盤(pán)，各地出臺(tái)保交樓、紓困房企、引入AMC、發(fā)債擔(dān)保等措施，通過(guò)政策性銀行專項(xiàng)借款方式支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付。
疊加降低購(gòu)房利息成本，有助于恢復(fù)居民購(gòu)房信心和按揭需求。假如以100萬(wàn)貸款金額、30年期等額本息還款的按揭貸款為例，此次5年期LPR下調(diào)15bp，月供額大約節(jié)省320.51元。
其他影響，促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)
PROMOTING ENTITY ECONOMY
促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)、降低融資成本
提振企業(yè)家信心
降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本
可以說(shuō)，央行的一切寬松的最終目的，就是降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。
2022年以來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)危機(jī)與新冠疫情的影響下，以社融數(shù)據(jù)為主體的金融數(shù)據(jù)持續(xù)萎靡，企業(yè)與居民的貸款意愿不斷下降，因此降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本非常有必要。
國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)仍然是以銀行信貸的間接融資為主，只有普適性的降息才能讓實(shí)體經(jīng)濟(jì)享受貨幣政策寬松的紅利。
這里面最重要的就是降低融資成本。而降息，顯然是最直接了當(dāng)?shù)姆绞健?/p>
從實(shí)際效果來(lái)看，實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本持續(xù)下行，觀察實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本主要有兩個(gè)指標(biāo)：一個(gè)是信貸成本，一個(gè)是信用債收益率。我們可以看到，二者均出現(xiàn)大幅度下行，同時(shí)票據(jù)市場(chǎng)利率也再次進(jìn)入零利率狀態(tài)，這都說(shuō)明實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本降低。
圖片來(lái)源：Wind
2022年6月，貸款加權(quán)平均利率為4.41%，同比下降0.52個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款利率、一般貸款利率和企業(yè)貸款利率均仍處于歷史低位。本次LPR下調(diào)有望帶動(dòng)貸款利率中樞下降，繼續(xù)緩解企業(yè)現(xiàn)金流壓力，助力穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)樓市、防止經(jīng)濟(jì)二次探底。
圖片來(lái)源于wind
本次LPR降息，一定程度上緩釋了銀行資金成本，鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)擴(kuò)大信貸投放、持續(xù)降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本。
利好股市。從資金面和政策面看，利好股市，但仍需結(jié)合基本面。根據(jù)DDM模型，股價(jià)受基本面、估值和風(fēng)險(xiǎn)偏好影響。本次降息將提振估值，但經(jīng)濟(jì)基本面尚未企穩(wěn)，影響公司盈利，后續(xù)仍待基本面與估值博弈。
債市層面， LPR調(diào)降更多作用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)銀行間市場(chǎng)影響有限，寬信用邏輯延續(xù)，10Y國(guó)債活躍券收益率窄幅震蕩。
免責(zé)聲明：本文內(nèi)容部分來(lái)源于澤平宏觀，卓戴資本轉(zhuǎn)載僅作為行業(yè)信息及新聞分享，不代表支持或贊同本文觀點(diǎn)，若有任何異議或侵權(quán)，敬請(qǐng)聯(lián)系，我們會(huì)及時(shí)處理，謝謝！
