從2022年開(kāi)始，國(guó)內(nèi)越來(lái)越多的城市加入到樓市調(diào)整的隊(duì)伍中來(lái)。數(shù)據(jù)顯示，今年1-6月份全國(guó)70個(gè)大中城市中，新房?jī)r(jià)格同比下跌的城市數(shù)量分別達(dá)到20個(gè)、24個(gè)、29個(gè)、34個(gè)以及49個(gè)；二手房?jī)r(jià)格同比下跌的城市數(shù)量分別達(dá)到了30個(gè)、39個(gè)、47個(gè)、56個(gè)、57個(gè)以及58個(gè)。其中不僅包括牡丹江、安慶、北海等三四線城市，也有濟(jì)南、天津、武漢、太原、石家莊等省會(huì)城市。
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商的投資也在快速減少，根據(jù)官方數(shù)據(jù)測(cè)算，7月份房地產(chǎn)投資同比減少12.3%，為2022年最大的降幅，而新開(kāi)工面積下降45.4%，為2013年一季度以來(lái)最大的降幅。對(duì)此，有房企高管表示，現(xiàn)在除了國(guó)有房企之外，所有開(kāi)發(fā)商都在苦苦支撐，等待市場(chǎng)復(fù)蘇。他們?cè)噲D加快銷售速度、降低成本、減少購(gòu)買土地。
導(dǎo)致目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)持續(xù)低迷的情況的原因，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)“斷糧”了。房地產(chǎn)市場(chǎng)的“斷糧”主要是銀行的信貸資金已經(jīng)不再向房地產(chǎn)市場(chǎng)傾斜了。第一，盡管各地紛紛取消限購(gòu)令、降低房貸利率和首付款比例等，但央行為開(kāi)發(fā)商設(shè)置的融資三道紅線始終沒(méi)有放松。
央行的三道紅線是指：易除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率不超過(guò)70%，凈負(fù)債率不超過(guò)100%，現(xiàn)金與短債之比大于1。央行的這三道紅線把很多開(kāi)發(fā)商融資渠道給堵上了。這主要是前些年，大多數(shù)房企都在瘋狂拿地?cái)U(kuò)張，他們的各項(xiàng)指標(biāo)都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了央行的三道紅線，而現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商要想再回到三道紅線標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)，已經(jīng)是非常困難了。
第二天，央行又實(shí)現(xiàn)了“雙限令”。主要是規(guī)定銀行對(duì)房企貸款的上限比例，以及鎖定個(gè)人購(gòu)房貸款的上限。這主要是防止信貸資金過(guò)度流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。第三，央行還規(guī)定了經(jīng)營(yíng)貸款、消費(fèi)貸款等不得流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。這樣一來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)肯定是要“斷糧”了，房?jī)r(jià)下跌以及房地產(chǎn)投資下降也在預(yù)期之中。
面對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)，不少人都關(guān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌的空間有多大？就在稍早之前，融創(chuàng)中國(guó)的創(chuàng)始人孫宏斌曾說(shuō)過(guò)，如果房?jī)r(jià)下跌超過(guò)30%，那么很多房企也就不存在了。對(duì)此，很多專家和學(xué)者紛紛表示贊同，認(rèn)為孫宏斌給出了此輪房?jī)r(jià)調(diào)整的答案，值得社會(huì)各界參考。
不過(guò)，我們認(rèn)為，房?jī)r(jià)的漲與跌要由市場(chǎng)說(shuō)了算，并不是由房企的成本線而定。比如，上世紀(jì)90年代，日本房地產(chǎn)泡沫破裂之后，房?jī)r(jià)一度下跌超過(guò)70%。此外，環(huán)京樓市的房?jī)r(jià)也出現(xiàn)過(guò)大跌，燕郊房?jī)r(jià)已經(jīng)從2017年的高點(diǎn)3.5萬(wàn)元跌落至1.5萬(wàn)元/平方米左右；固安樓市也從歷史高價(jià)3萬(wàn)元/平方米跌至1萬(wàn)元/平方米左右；永清房?jī)r(jià)也從1.6萬(wàn)元/平方米跌回6000元水平。也從來(lái)也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)過(guò)當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商都不存在了。
從目前越來(lái)越多的城市房?jī)r(jià)下跌，以及開(kāi)發(fā)商投資降溫來(lái)看，國(guó)內(nèi)樓市已經(jīng)出現(xiàn)了“斷糧”的情況。這主要是受到央行出臺(tái)的開(kāi)發(fā)商融資“三道紅線”，以及“雙限令”等政策的影響。對(duì)此，孫寵斌等房產(chǎn)大佬表示，未來(lái)房?jī)r(jià)的跌幅在30%。
而我們認(rèn)為，這是房產(chǎn)大佬們的一廂情愿，房?jī)r(jià)多少并不是由他們說(shuō)了算，要與當(dāng)?shù)鼐用竦馁?gòu)買力來(lái)說(shuō)了算。如果房?jī)r(jià)被炒到了遠(yuǎn)離當(dāng)?shù)鼐用袷杖?，大家都買不起房的價(jià)格，那又何止跌幅在30%呢？房地產(chǎn)泡沫破裂之后，什么跌幅都有可能出現(xiàn)。
