作者| 貓哥

來源| 大貓財經(jīng)

融資難，是2022年房地產(chǎn)行業(yè)面對的最大難題。

不過，對于房企中的優(yōu)等生來講，仍然還有很大的融資空間，尤其是作為民營房企獲得國家的認(rèn)證，可以說是“全村的希望”了。

9月16日，碧桂園地產(chǎn)發(fā)行了2022年第一期中票，發(fā)行金額為15億元，期限3年。

這一次的中票發(fā)行還是很有看點的，比如主體信用和債項信用的評級均為AAA，表明信用極好，債務(wù)風(fēng)險小，可以說是對碧桂園的一次認(rèn)證。

而最終票面利率為3.2%，比此前龍湖、美的置業(yè)和新城控股的同類中票的票面利率還低，可以說是行業(yè)內(nèi)最低的融資成本了，而認(rèn)購倍數(shù)2.86倍，又吸引了包括國有大行在內(nèi)的多家機構(gòu)的參與。

而在這一次的中票發(fā)行中，更值得一提的是，“中債信用增進投資股份有限公司提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證”。

什么意思呢？

中債信增是國內(nèi)首家信用增進公司，其接受央行的指導(dǎo)，股東為首鋼、中石油、國家電網(wǎng)、中化等國企和央企資本，可以說是妥妥的“國家隊”了，而且中債信增此前服務(wù)的客戶中，以地方城投公司為主，極少服務(wù)房企，更別提民營房企了。

而這一次，中債信增為民營房企進行了全額擔(dān)保。

當(dāng)然，這種國家隊為民營房企增信的方式，是從5月份開始的，彼時，碧桂園、龍湖、新城控股、美的置業(yè)等民營房企成為示范性發(fā)債企業(yè)，國家隊用此前從來沒有采用過的“債券發(fā)行+信用保護工具”的模式，來為房企提供信用風(fēng)險緩釋工具。

從信用風(fēng)險緩釋到全額擔(dān)保，國家隊對示范性房企的支持力度，更進一步，當(dāng)然了，也是對其償債能力的信心與肯定。

國家隊堅決保護民營房企，市場信心也進一步提振。

畢竟在市場短期負面情緒濃厚的當(dāng)下，擁抱龍頭房企已經(jīng)成為行業(yè)共識，當(dāng)然也是監(jiān)管的共識。

為什么是它們呢？其實還是可以從他們的表現(xiàn)中窺見端倪。

就拿最新發(fā)債的碧桂園來講，其實在年初以來，碧桂園的表現(xiàn)就沒有讓市場失望，在波動比較大的市場中，保持著穩(wěn)健的財務(wù)水平，并且在這期間主動降杠桿，轉(zhuǎn)變負債結(jié)構(gòu)。

匯豐在其7月份的研究報告中指出，“碧桂園是迄今為止在償還所有到期債務(wù)方面仍有良好記錄的民營房地產(chǎn)公司之一”。

看數(shù)據(jù)嘛。

截至目前，碧桂園已經(jīng)沒有本年內(nèi)境內(nèi)到期債券，僅余騰越兩筆可回售公司債,共計40億元人民幣。

當(dāng)別人還在為境外的美元債展期還是重組發(fā)愁的時候，碧桂園就開始償還其年內(nèi)到期的美元債截至7月份，碧桂園本年內(nèi)到期的美元票據(jù)已經(jīng)悉數(shù)償還，年內(nèi)到期的美元債也沒了。

其他債券呢？碧桂園也在用自身努力保持其穩(wěn)定性，給投資者吃下定心丸。

在今年的3月份，碧桂園地產(chǎn)公告稱，公司的董監(jiān)高將在二級市場購買不超過1億元人民幣的公司債券，而截止到7月29日，董監(jiān)高以市場化方式在二級市場購買的公司債券累計金額達到5999萬元。

作為碧桂園地產(chǎn)控股股東，佛山順德宙華投資也有意在市場上按照交易規(guī)則，以市場化的方式在二級市場中購入碧桂園地產(chǎn)的公司債券，而擬購債券的范圍為市場報價較估值偏離較大的債券。

為啥這么做呢？自然是為了維護碧桂園地產(chǎn)的債券價格，進而保護投資者的利益，而宙華投資的購買行為依市場狀況而定，至于期限，則是以債券價格保持穩(wěn)定為止。

截至7月29日，宙華投資已累計購買公司債券共2.42億元。

主動降杠桿，不用為即將到來的房企償債高峰發(fā)愁，成為示范性房企，可以得到低息融資，還可以為繼續(xù)發(fā)展鋪路，還有現(xiàn)金流做后盾，多元化發(fā)展為其“造血”，可以說，發(fā)揮了其作為龍頭房企的帶動作用。

那么，對于行業(yè)的預(yù)期呢？

不少機構(gòu)都給出了弱復(fù)蘇的預(yù)判，房地產(chǎn)市場仍然需要經(jīng)過一個筑底的過程，但是當(dāng)下的利好消息其實也不少：

1. 貨幣政策寬松預(yù)期，金融向?qū)嶓w經(jīng)濟傾斜，當(dāng)然在經(jīng)濟中占到30%基礎(chǔ)份額的房地產(chǎn)，定是會從中受益的；

2. 地產(chǎn)的松綁已經(jīng)是大勢所趨，非核心城市限購限貸政策接連取消，此前的不少熱門城市都加入到松綁的大軍，為市場復(fù)蘇提供政策支持；

3. 房地產(chǎn)進入一個分化的過程，但在這個過程中，市場從炒作向理性市場轉(zhuǎn)變，需求從炒作向剛需轉(zhuǎn)換。

眾多利好之下，從金融上來看，在實體經(jīng)濟紓困過程中，房企的發(fā)債融資，向國企以及優(yōu)質(zhì)民企集中；而在政策的傳導(dǎo)上來看，部分激活的需求，也在優(yōu)質(zhì)房企那里得到釋放，

一個共識也逐漸清晰，從中長期來看，以碧桂園為代表的房企“優(yōu)等生”們?nèi)杂泻艽蟮某砷L空間。

其實也不難理解。

在經(jīng)營上，頭部房企能夠保持合理的負債，不僅是表內(nèi)還是表外，都沒有巨額的債務(wù)壓力，作為頭部房企，品牌效應(yīng)還是很明顯的，尤其是在深耕市場，品牌認(rèn)可度還是較高的。

尤為重要的一點是，在資金限流尤其是政策面的限制下，還能夠拿到融資，甚至得到國有部門的背書，僅此一點，可見企業(yè)底盤足夠扎實。

在對市場預(yù)判上，能夠長期保持財務(wù)穩(wěn)健絕非易事，而穩(wěn)健則是長期發(fā)展的最好保障，在面對市場風(fēng)險事件的時候，能夠?qū)κ袌鲲L(fēng)險進行主動管理，是其最好的價值體現(xiàn)。

良好的基本面和對風(fēng)險主動管理的能力，讓頭部房企在面對市場拐點時刻，展示出健康企業(yè)的抗風(fēng)險能力和未來的潛質(zhì)。

中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年1-8月份，碧桂園繼續(xù)蟬聯(lián)中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售額及銷售面積雙榜單第一。

碧桂園的中報顯示，2022年上半年，碧桂園在214個城市、累計1070個批次、超25萬套房屋已如約交付，其交付量之大、交付面之廣，遠超同業(yè)，也讓廣大業(yè)主沒有后顧之憂。

穩(wěn)健，足以帶領(lǐng)其穿越周期。