作者：子非魚

01 | 根本停不下來(lái)

9月22日，濟(jì)南市多家銀行落地了非限購(gòu)區(qū)域內(nèi)，首套房首付比例20%，二套房首付比例30%的政策，通過(guò)降首付的手段，來(lái)進(jìn)一步釋放需求。

這已經(jīng)是濟(jì)南一周內(nèi)第二次出手，也是8月份以來(lái)第四次托底樓市的大動(dòng)作，足可見(jiàn)濟(jì)南有多慌。

正如本號(hào)多次強(qiáng)調(diào)的，樓市一天不復(fù)蘇，托舉措施就一天不會(huì)結(jié)束。

因?yàn)檫@一場(chǎng)救市，本質(zhì)上是救經(jīng)濟(jì)。盡管我們嘴上說(shuō)著不會(huì)以房地產(chǎn)作為刺激經(jīng)濟(jì)的手段，但數(shù)據(jù)在這擺著，房地產(chǎn)的重要性在這里擺著。

房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重僅次于制造業(yè)的第二大行業(yè)。更不用說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大帶動(dòng)作用了。冶金、建材、裝修、家具、家電等行業(yè)，基本上都要靠房地產(chǎn)吃飯。

有專家計(jì)算過(guò)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員大約1300萬(wàn)；建筑行業(yè)5800萬(wàn)人里，至少4000萬(wàn)跟商業(yè)房地產(chǎn)密不可分；由于全國(guó)財(cái)政收入的35%以上直接來(lái)自賣地收入和房地產(chǎn)稅收，那么全國(guó)財(cái)政供養(yǎng)人口5000萬(wàn)里，三分之一相當(dāng)于吃房地產(chǎn)飯。

今年房地產(chǎn)行情轉(zhuǎn)冷，很多人失業(yè)，也證明了房地產(chǎn)的重要性。16至24歲的失業(yè)率，持續(xù)創(chuàng)下新高。

所以，對(duì)于托底樓市，上至中央下至地方政府，都是認(rèn)真的，也是執(zhí)著的。

對(duì)于濟(jì)南這樣一個(gè)房?jī)r(jià)已經(jīng)陰跌了很久、房子賣不動(dòng)、庫(kù)存高企、掛牌量激增的城市來(lái)說(shuō)，更是如此。

02 | 兩個(gè)月四次出手

在昨天放低非限購(gòu)區(qū)域首付之前的9月16日，濟(jì)南大幅放開了限購(gòu)：

除了二環(huán)內(nèi)歷下區(qū)、市中區(qū)，非限購(gòu)區(qū)域新房和二手房不再有套數(shù)、出售限制，外地戶籍在非限購(gòu)區(qū)域購(gòu)房不再有個(gè)稅、社保要求。同時(shí)非限購(gòu)區(qū)域的信貸政策，執(zhí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”。

也即濟(jì)南的限購(gòu)?fù)鈬涣粝铝俗詈髢蓚€(gè)行政區(qū)，其他全部放開了。

8月份，濟(jì)南已經(jīng)有過(guò)放松限購(gòu)和降首付的舉動(dòng)。

關(guān)于降首付：自2022年8月15日起，濟(jì)南市將二套房公積金貸款最低首付款比例由60%調(diào)整至40%

8月26日，濟(jì)南發(fā)布限購(gòu)新政：

第一，是針對(duì)大學(xué)以下學(xué)歷的非戶籍人口，之前需要1年社保，現(xiàn)在只需6個(gè)月。

第二，擴(kuò)大了學(xué)歷購(gòu)房政策，之前繳納3個(gè)月社保即可購(gòu)房的，需要大學(xué)以上學(xué)歷?，F(xiàn)在下調(diào)至大專（高職）以上學(xué)歷。

也就是說(shuō)，過(guò)去的兩個(gè)月，濟(jì)南有過(guò)兩次降首付和放松限購(gòu)的舉動(dòng)，可謂是動(dòng)作頻頻。沒(méi)辦法，市場(chǎng)太冷了。

克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，濟(jì)南8月份商品房成交量仍在下跌，環(huán)比下跌15%，同比下跌32%，整個(gè)前8個(gè)月累計(jì)成交面積較去年同期下跌了41%，幾乎快要腰斬。

庫(kù)存方面，山東省兩個(gè)中心城市，青島與濟(jì)南都在中心城市庫(kù)存排名的前列。

我們知道，青島的狹義庫(kù)存持續(xù)位居全國(guó)第一，超過(guò)了2400萬(wàn)平方米，武漢第二。

克而瑞9月20日披露了最新的庫(kù)存數(shù)據(jù)，青島的廣義庫(kù)存（包括已建好尚未賣出、已開工尚未建好和賣出，已拿地尚未開建的房子）依舊位列第一，武漢第二，青島與武漢的商品住宅廣義庫(kù)存都超過(guò)9000萬(wàn)平方米。

濟(jì)南位列全國(guó)第19，在3000萬(wàn)平方米左右。

至于房?jī)r(jià)，濟(jì)南和天津、鄭州、青島等北方中心城市一樣，已經(jīng)持續(xù)陰跌好幾年了。

根據(jù)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)來(lái)看，濟(jì)南二手房掛牌價(jià)已經(jīng)10連跌。7月份濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)15854元/平方米。而2021年7月，濟(jì)南二手房掛牌均價(jià)為19243元/平方米，2018年2月二手房均價(jià)16004元/平方米。

7月份的掛牌價(jià)比2018年2月份還要低，這也就意味著濟(jì)南的房?jī)r(jià)，已經(jīng)跌回至四五年前了。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)，也能夠佐證這一點(diǎn)。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露的8月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，有37個(gè)城市的二手房?jī)r(jià)格相較于2020年下跌，按照拋物線的走勢(shì)推斷，這37個(gè)城市房?jī)r(jià)至少跌回三四年前。

濟(jì)南便是其中之一。和濟(jì)南一樣位居此列的中心城市，還有哈爾濱、太原、貴陽(yáng)、石家莊、長(zhǎng)春、呼和浩特、天津、南寧、鄭州、武漢、青島、南昌、蘭州、烏魯木齊。

數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

03 | 放開限購(gòu)與降首付頂用嗎

不頂用。

關(guān)于放開限購(gòu)是否管用，我前幾天專門以福州、沈陽(yáng)、廊坊這些完全放開了限購(gòu)的城市和東莞、佛山這些幾乎完全放開限購(gòu)的城市作為案例進(jìn)行梳理，結(jié)果發(fā)現(xiàn)，沒(méi)有一個(gè)城市被托起來(lái)了。

這也意味著放開限購(gòu)?fù)喜黄饦鞘?。這個(gè)結(jié)果是可以預(yù)料的，一方面放開限購(gòu)意味著告訴別人，這里的樓市扛不住了。另一方面，購(gòu)買力才是決定性因素。

至于降首付，上半年一大波城市掀起過(guò)降首付的浪潮，依舊沒(méi)有什么起色。

降首付，看似降低了上車門檻，但卻加重了購(gòu)房者的后期還貸壓力。在不確定性加劇的當(dāng)下，購(gòu)房者壓根就不想貸款買房，更何況還要增加后期的還款壓力。

如果非要救市，那就得狠下心來(lái)，大幅降價(jià)，讓更多的人買得起才有用。但顯然這不現(xiàn)實(shí)，因?yàn)檫@會(huì)帶來(lái)更加無(wú)法預(yù)料的危機(jī)。

所以只能這樣僵著，價(jià)格陰跌，鈍刀子割肉。

在這種局面下，如果不是特別著急，買房大可以緩緩，至少等到明年年初，根據(jù)局勢(shì)變化再做決定。

從具體數(shù)據(jù)來(lái)看，目前濟(jì)南下轄的所有區(qū)，包括歷下區(qū)、市中區(qū)這兩個(gè)核心區(qū)，去化周期都超過(guò)了12個(gè)月警戒線。

數(shù)據(jù)：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局、中指院

在這一點(diǎn)上，濟(jì)南和其他中心城市有很大不同。青島、武漢這兩個(gè)庫(kù)存量第一第二的城市，庫(kù)存積壓也主要在外圍區(qū)，核心區(qū)比如青島的市南市北，武漢的江漢，庫(kù)存壓力并不大，去化時(shí)間并不長(zhǎng)。

濟(jì)南則整體呈現(xiàn)出了去化周期超長(zhǎng)的局面，這也就意味著，濟(jì)南包括核心區(qū)的房?jī)r(jià)，都還有不少下行空間。