距離首批保租房公募REITs遭遇“瘋搶”僅一個(gè)月，首單房企保租房REITs接踵而至。

9月下旬，華潤(rùn)置地公告稱，擬分拆長(zhǎng)租公寓平臺(tái)“有巢”旗下的兩個(gè)保租房項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)，推動(dòng)相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施REIT上市，預(yù)計(jì)將募集資金11.2億元。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著房企首單涉水租賃住房REITs市場(chǎng)項(xiàng)目的逐步落地，房企在保租房領(lǐng)域的投融管退閉環(huán)被打通，這將推動(dòng)房企積極布局保租房賽道，為保租房的發(fā)展護(hù)航。

事實(shí)上，“十四五”期間，全國(guó)40個(gè)重點(diǎn)城市對(duì)新增保租房供給的需求頗為強(qiáng)烈，不少房企已經(jīng)在積極探索切入保租房賽道的途徑，或?qū)⑵煜碌拈L(zhǎng)租公寓納入保租房統(tǒng)一管理，或采用輕資產(chǎn)模式輸出。

克而瑞認(rèn)為，在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入存量時(shí)代，房企布局保租房不失為一個(gè)好賽道，一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增強(qiáng)企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力，拓展新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也可以開辟一條新的融資路徑，迎來新的發(fā)展機(jī)遇。

保租房REITs擴(kuò)容

據(jù)上交所REITs項(xiàng)目專欄披露，9月23日，“華夏基金華潤(rùn)有巢租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”的項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已受理”。根據(jù)公告，華潤(rùn)置地將作為戰(zhàn)略投資者認(rèn)購(gòu)基金份額總額約34%。

據(jù)該只REITs產(chǎn)品發(fā)布的募集說明書顯示，擬上市的REITs底層資產(chǎn)為華潤(rùn)置地旗下兩個(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目，分別為位于上海市松江區(qū)的有巢泗涇項(xiàng)目和有巢東部經(jīng)開區(qū)項(xiàng)目，兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)開始時(shí)間分別為2021年3月、2021年4月。

此前已登陸資本市場(chǎng)的3只保租房REITs也曾引發(fā)了市場(chǎng)熱捧，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、紅土深圳安居REIT均在8月中旬發(fā)行。這是2021年7月保租房被納入公募REITs試點(diǎn)范圍以來的首批項(xiàng)目。

在8月上旬的詢價(jià)階段，3只REITs就已受到投資者大力追捧，網(wǎng)下機(jī)構(gòu)投資者認(rèn)購(gòu)份額數(shù)量均超百倍，共有超1200億機(jī)構(gòu)資金搶購(gòu)。在8月31日發(fā)售當(dāng)日，3只REITs均實(shí)現(xiàn)了30%的漲停。

保租房公募REITs受到如此追捧，有多重原因。在克而瑞租賃事業(yè)部總監(jiān)鄒詩(shī)潔看來，公募REITs本身就有現(xiàn)金分配率、租金收益率的要求，這意味著穩(wěn)定的分紅；其次，與公募REITs其他幾類底層資產(chǎn)相似，保租房也有租金穩(wěn)定、每年有一定上漲空間的特點(diǎn)，這將進(jìn)一步帶來分派收益的穩(wěn)定；同時(shí)其出租率高且穩(wěn)定，也給市場(chǎng)帶來了信心。

克而瑞研究中心指出，資產(chǎn)證券化工具的應(yīng)用，為重資產(chǎn)持有保租房的資金退出提供了一個(gè)參考路徑，有效縮短資金回報(bào)周期，降低企業(yè)資金壓力，特別是對(duì)一些近兩年有保租房建設(shè)任務(wù)的國(guó)企來說具有重要意義。

如今，隨著華潤(rùn)有巢租賃住房REITs上市步伐的推進(jìn)，華潤(rùn)置地將成為首家涉水租賃住房REITs市場(chǎng)的上市房企，改變當(dāng)前保租房REITs原始權(quán)益人均是保障房公司的局面。

在天風(fēng)證券看來，其他房企旗下亦有規(guī)模不小的保租房資產(chǎn)，華潤(rùn)置地的這番突破，意味著未來保租房REITs涉及到的資產(chǎn)范圍或更加廣泛，整體規(guī)模有望進(jìn)一步擴(kuò)大。這也將助力我國(guó)“十四五”計(jì)劃中新增保租房目標(biāo)的完成。

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀向第一財(cái)經(jīng)表示，保租房REITs為企業(yè)搭建了資產(chǎn)上市平臺(tái)，推動(dòng)租賃住房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“投融管退“的閉環(huán)，這將大大增加開發(fā)商投入到租賃住房市場(chǎng)的動(dòng)力，增加租賃市場(chǎng)供給。

房企項(xiàng)目?jī)A向于“納管”

當(dāng)前各地對(duì)保租房的供應(yīng)需求頗大。根據(jù)規(guī)劃，“十四五”期間，40個(gè)重點(diǎn)城市將建設(shè)籌集650萬套（間）保障性租賃住房，解決近2000萬新市民、青年人的住房困難問題。

目前，部分省市已經(jīng)公布了各自的“十四五”保租房籌建計(jì)劃顯示，北上廣深、重慶等幾城市的計(jì)劃量都超過了40萬套，杭州、西安、廈門等城市的計(jì)劃量在20萬-30萬套之間。

這對(duì)于許多地方政府來說，實(shí)際上是個(gè)不輕的任務(wù)?？硕鹪鴮?duì)“十三五”期間某城市的租賃住房供應(yīng)計(jì)劃完成情況進(jìn)行過測(cè)算，共計(jì)70萬套的供應(yīng)計(jì)劃中，來自租賃相關(guān)建設(shè)用地的有20萬套，通過非改租實(shí)現(xiàn)了13萬套供應(yīng)；尚有37萬套的供應(yīng)沒有有效來源。

在各地推進(jìn)保租房供應(yīng)的要求下，快速獲得有效供應(yīng)成為一個(gè)重要的命題。其中，將現(xiàn)有機(jī)構(gòu)化房源作為保租房來源，成為各地籌集保租房的方式之一，例如將包括房企系長(zhǎng)租公寓在內(nèi)的房源“納入保障性租賃住房的統(tǒng)一管理”，簡(jiǎn)稱為“納管”。

近來，旭輝瓴寓、萬科泊寓等房企旗下的長(zhǎng)租公寓品牌都有項(xiàng)目被納入保租房行列。

今年6月7日，旭輝瓴寓旗下柚米寓九亭中心店成功通過認(rèn)定，被納入為上海市松江區(qū)首批保障性租賃住房。這也是旭輝瓴寓首個(gè)獲納入國(guó)家保障性租賃住房的項(xiàng)目。

據(jù)萬科披露，截至2022年7月底，泊寓正式納入保障性租賃住房的項(xiàng)目有50個(gè)，涉及4.1萬間房源，另有5萬多間房源在申請(qǐng)納保途中。

龍湖的長(zhǎng)租公寓板塊則直接布局了保障性租賃住房。截至今年6月，龍湖冠寓已有長(zhǎng)沙金融中心店、武漢新壹城店、合肥創(chuàng)富工坊二店、天津南開王頂?shù)痰甑榷鄠€(gè)保障性租賃住房項(xiàng)目落地并開業(yè)。

同時(shí)，保利發(fā)展旗下的保利公寓也在積極發(fā)展保障性租賃住房，助推城市更新，拓展公寓業(yè)務(wù)，建成保障房超10萬套。

有房企人士告訴記者，在吸納更多項(xiàng)目進(jìn)入保租房的過程中，各地有不同的標(biāo)準(zhǔn)。另有租賃行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士表示，在當(dāng)前各地與保租房供應(yīng)目標(biāo)相差較多的狀態(tài)下，各地“納管”的門檻應(yīng)該不會(huì)很高，“之后可能會(huì)挑項(xiàng)目，但現(xiàn)在是來者不拒”，而“‘三大寓’旗下的項(xiàng)目，基本上會(huì)傾向于被納管”。

或成新的融資路徑

隨著保租房金融體系的不斷完善，房企資金也將獲得有效的退出路徑?！胺科蟮淖赓U業(yè)務(wù)，通常情況下前三四年很難實(shí)現(xiàn)盈利?！鄙鲜鲎赓U行業(yè)業(yè)內(nèi)人士坦言，而通過保租房公募REITs退出則是相對(duì)更快的方式。

在目前的保租房REITs產(chǎn)品中，從項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)周期來看，廈門安居的兩個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)間均約為2.33年，深圳安居的保利香檳苑運(yùn)營(yíng)周期最長(zhǎng)約為2.67年，最短的百泉閣為2個(gè)月；新晉申請(qǐng)的華潤(rùn)有巢兩個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)時(shí)間也僅為1.5年左右，整體來看資金回報(bào)周期相對(duì)較短。

較短的運(yùn)營(yíng)周期，也就解決了房企住房租賃項(xiàng)目資金沉淀周期長(zhǎng)、資金壓力大等難題。

如今，隨著華潤(rùn)有巢租賃住房REITs的正式申報(bào)，華潤(rùn)置地有望成為首家涉水租賃住房REITs市場(chǎng)的典型房企，也為其他房企帶來了新的可能，加入保租房REITs發(fā)行的行列。

除了以自持租賃項(xiàng)目的重資產(chǎn)模式參與之外，房企亦可通過輕資產(chǎn)模式參與，利用自身在運(yùn)營(yíng)、管理方面的優(yōu)勢(shì)，與資產(chǎn)持有方進(jìn)行合作，負(fù)責(zé)租賃住房的運(yùn)營(yíng)管理。有業(yè)內(nèi)人士透露，目前“三大寓”也正在進(jìn)行輕資產(chǎn)的輸出，對(duì)政府或者央國(guó)企的項(xiàng)目進(jìn)行代運(yùn)營(yíng)，而這些項(xiàng)目起初就是保租房，房企賺取運(yùn)營(yíng)管理費(fèi)用等。

例如，龍湖冠寓在蘇州的木瀆項(xiàng)目，即由當(dāng)?shù)卮寮w組織開發(fā)建設(shè)，由關(guān)于整體租賃后開展運(yùn)營(yíng)；旭輝瓴寓則與上實(shí)城開合作，在上海閔行莘莊的軌交附近打造租賃社區(qū)，滿足2500余套租賃需求。

克而瑞認(rèn)為，“十四五”期間，保障性租賃住房作為重點(diǎn)城市新增住房供應(yīng)的主力，涉及規(guī)模較大，如今隨著資產(chǎn)證券化融資工具不斷完善，“投融管退”閉環(huán)被打通，房企資金的退出也更加完善，保租房或?qū)⒊蔀榉科蟛季值囊粋€(gè)新賽道，提升租賃品牌市場(chǎng)占有率的同時(shí)，一方面可以盤活資產(chǎn)回收資金，增加企業(yè)的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)也可以開辟一條新的融資路徑。

上述租賃行業(yè)業(yè)內(nèi)人士向記者表示，盡管目前來看保租房REITs募資規(guī)模都不大，基本在10億元左右，但對(duì)于融資渠道被大幅收緊的房企來說，能拓展新的融資方式總是好的，這也是盤活資產(chǎn)的好方式，同時(shí)租賃端可以提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，在行業(yè)走向存量時(shí)代的當(dāng)下，市場(chǎng)會(huì)看好能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的資產(chǎn)。