請(qǐng)站在投資角度看這個(gè)結(jié)論。
請(qǐng)站在當(dāng)下市場(chǎng)看這個(gè)結(jié)論。
請(qǐng)站在寧波未來20年看這個(gè)結(jié)論。
這三句話，請(qǐng)默念三遍。
1
寧波=寧波樓市。
請(qǐng)思考：
過去10年，寧波被杭州徹底超越。為什么？
未來20年，寧波的產(chǎn)業(yè)可否？會(huì)繼續(xù)落后否？
為什么寧波的房?jī)r(jià)依舊很高，動(dòng)輒2萬-5萬？
購(gòu)買力、產(chǎn)業(yè)、城市，如何繼續(xù)牛逼？
杭州在思考。寧波在思考。
投資客在思考。購(gòu)房者在思考。土著在思考。
政府在思考。年輕人也在思考。
這是寧波的城市地形圖：
2
寧波給我的感覺：
干凈。比99%的城市都干凈，老城的天一廣場(chǎng)太干凈了。
第一大港。短時(shí)間不可撼動(dòng)，但是上升空間不足。
制造業(yè)很牛。太平鳥、方太、得力、公牛、奧克斯、雅戈?duì)?、杉杉、雙鹿、老板、羅蒙、博洋、海天、GXG、帥康……
120多個(gè)院士。不止屠呦呦。
大名鼎鼎的上海寧波幫。船王包玉剛、電影大王邵逸夫就不用說了，虞洽卿，很牛但有黑料，董浩云，跟包玉剛齊名，他有個(gè)兒子叫做董建華，倪光南、丁磊，也是響當(dāng)當(dāng)?shù)闹宋铩３P申同志，應(yīng)該是寧波最知名的人士了。
科教文衛(wèi)非常拉胯，也就一個(gè)寧大。這是浙江省的通病。
年輕人很少很少，比成都、上海、杭州少了太多，很安靜，不熱鬧，我們幾乎把寧波的重要地方都跑了一遍，明顯比其他城市要安靜很多，尤其是年輕人。
制造業(yè)受到嚴(yán)重的影響。
總結(jié)一下：
寧波商人甲天下。
曾經(jīng)的制造業(yè)、五金業(yè)、服裝業(yè)、貿(mào)易港口甲天下。
寧波人超級(jí)有錢，甲浙江。
重視教育，非常干凈。
但是現(xiàn)在這個(gè)曾經(jīng)的海上一哥遇到了非常大的問題：
一是年輕人愿不愿意來的問題，
二是曾經(jīng)的產(chǎn)業(yè)如何升級(jí)的問題，
三是城市的發(fā)展方向問題。
尤其是產(chǎn)業(yè)，非常關(guān)鍵，沒有芯片、原材料不斷上漲、盈利模式的改變，甚至現(xiàn)在很多年輕人都不愿意做制造業(yè)，以及人民幣升值、原材料成本升值、運(yùn)費(fèi)漲價(jià)，疊加國(guó)際環(huán)境的惡化、制造業(yè)的惡化、疫情的惡化，都是非常大的問題。
3
寧波樓市。
1、最關(guān)鍵的一張圖：限購(gòu)地圖。
2、最關(guān)鍵的3個(gè)關(guān)鍵詞：限購(gòu)+限價(jià)+CBD+品牌房企。
一個(gè)一個(gè)來。
這是寧波最近5年限購(gòu)范圍的變化，不管寧波的限購(gòu)地圖如何變化，不管寧波的限購(gòu)時(shí)間如何變化，請(qǐng)你務(wù)必在心中默念三遍：
主城第一，主城第一，主城第一。
這是2017年寧波的限購(gòu)地圖：
這是2021年寧波的加強(qiáng)版限購(gòu)地圖：
這是2022年寧波放松限購(gòu)的地圖：
2021年版的限購(gòu)地圖可以完全忽略不計(jì)，范圍太大，沒有任何意義。
2017年和2022年的限購(gòu)地圖最有價(jià)值，直接圈出了寧波最具購(gòu)買價(jià)值的板塊，當(dāng)然了寧波也很聰明，在5年后納入了兩個(gè)新的板塊，一個(gè)是莊市（自住可，投資不可），一個(gè)是東部新城（自住亦可，投資亦可）。
最關(guān)鍵的3個(gè)關(guān)鍵詞：限購(gòu)+限價(jià)+CBD+品牌房企。
限購(gòu)。
限購(gòu)不必說了，稀缺的才是最珍貴的，越是不讓你買越是有價(jià)值。
限價(jià)。
限價(jià)更不用說了，高新區(qū)的萬科沐拾里、保利錦上印均價(jià)3萬6-4萬之間，周邊二手4萬2-5萬，倒掛3000+；老江東的綠城春熙云境、榮安文瀾望莊、濱江城投望品限價(jià)3萬8左右，周邊二手房動(dòng)輒4萬5以上，倒掛5000+；海曙區(qū)的中海新芝源境、東部新城的金隅金郡府、東部新城南的華潤(rùn)文瀾府、灣頭的中海萬科建發(fā)的市場(chǎng)認(rèn)可度都非常高。
CBD。
CBD，嚴(yán)格意義上，三江口/天一廣場(chǎng)已經(jīng)老化，但是考慮到主城地緣強(qiáng)大的購(gòu)買力+非常成熟的配套+日月湖/外灘的城市精華，姑且把天一廣場(chǎng)算作CBD板塊。
大牌房企。
我想強(qiáng)調(diào)的不只是安全，更是一種信任溢價(jià)，這包括了產(chǎn)品上的溢價(jià)，規(guī)劃上的溢價(jià)，服務(wù)上的溢價(jià)。
最典型的案例就是海曙老城的兩個(gè)樓盤：中海新芝源境和維科新芝望府，兩個(gè)樓盤離得非常近，當(dāng)然了，中海的整體環(huán)境比維科要好點(diǎn)，但是中海的產(chǎn)品設(shè)計(jì)太饞人了，全部都是鋁板設(shè)計(jì)，典型的改善產(chǎn)品，大戶型、豪裝、地段非常不錯(cuò)，市場(chǎng)去化非常好，但是維科作為本地房企，產(chǎn)品設(shè)計(jì)非常老套，去化也很一般。
奧體、萬達(dá)、甬江北、丁家灣、南塘也是自住為主，投資為輔。
長(zhǎng)豐灣頭老江東高新海曙老城，自住最舒服，但除了倒掛之外，未來升值一般，一是幾乎沒地了，也沒法再往外拓展，二是購(gòu)買力會(huì)不斷外溢，成熟城區(qū)會(huì)繼續(xù)老化，購(gòu)買力會(huì)不斷外溢。
4
千萬不要去遠(yuǎn)郊。
千萬不要圖便宜。
千萬不要去沒產(chǎn)業(yè)的地方。
環(huán)境不能當(dāng)飯吃。
請(qǐng)務(wù)必記住這4點(diǎn)。
北侖區(qū)現(xiàn)在有地鐵，但請(qǐng)你放棄。
鎮(zhèn)海區(qū)未來有地鐵，但請(qǐng)你放棄。
高橋鎮(zhèn)、姜山鎮(zhèn)、集士港鎮(zhèn)、方橋、五鄉(xiāng)鎮(zhèn)有（規(guī)劃）地鐵，但請(qǐng)你放棄。
慈城新城、開洋經(jīng)開區(qū)環(huán)境非常不錯(cuò)，但請(qǐng)你放棄。
這些板塊正在降價(jià)。
非要地緣自住，或者工作在這里，可以買，但是但凡有欲望、有更好的選擇，請(qǐng)務(wù)必選擇更好的主城，哪怕面積小點(diǎn)，哪怕房齡老點(diǎn)，哪怕主城偏點(diǎn)。
最典型的案例是：
姜山鎮(zhèn)，有地鐵3號(hào)線，有海港城，但是片區(qū)界面很一般，全部都是小廠房，越秀毛坯2萬4，周邊的祥生潮起云悅2萬7，現(xiàn)在很難賣；
慈城新城，有地鐵4號(hào)線，有湖景，環(huán)境非常不錯(cuò)，但是板塊內(nèi)的城投慈水心境、龍光玖譽(yù)慈郡、敏捷、萬科都現(xiàn)房了，也不好賣；
鎮(zhèn)海區(qū)高中非常非常牛逼，但是駱駝板塊內(nèi)的龍光和綠城去化都不好，哪怕南部的莊市已經(jīng)非常成熟。
北侖區(qū)的新碶、大楔、霞浦，有鳳凰新城等概念，也不好賣。
東錢湖是富人區(qū)，環(huán)境非常不錯(cuò)，但市場(chǎng)再熱再?zèng)雠c主城無關(guān)。
5
寧波市場(chǎng)貴，但很扁平。
貴，距離主城15公里單價(jià)2萬以上，最貴二手房小區(qū)泊璟廷8、9萬，僅僅這兩個(gè)指標(biāo)，能超越的準(zhǔn)一線+二線省會(huì)城市中只有南京、廣州、杭州、成都能做到，天津都做不到。
一等的綁裝修+車位，二等的綁豪裝，三等的綁簡(jiǎn)裝，四等的平價(jià)銷售，五等的降價(jià)銷售。越難買，越買不到，越限制你，你就買哪個(gè)。
最有價(jià)值的項(xiàng)目最難買。東部新城東的金隅沒有優(yōu)惠，華潤(rùn)映東華府限價(jià)3萬6綁定裝2000裝修，老江東的榮安、濱江需要綁定車位，為什么？因?yàn)殡y，所以門檻高。
寧波市場(chǎng)整體不好，一是大環(huán)境不好，去年的加碼政策雪上加霜，二是限價(jià)會(huì)越來越高，市場(chǎng)走穩(wěn)是大勢(shì)所趨，三是遠(yuǎn)郊成了老大難。
市場(chǎng)很松：首套30%、二套40%，限購(gòu)放松，限購(gòu)5年改2年，2年社保/個(gè)稅可以一次性補(bǔ)交，政策非常寬松，利率也很低，自住的還是可以買的。
六普到七普，寧波從760萬到940萬增加了180萬，看似很多，但增加到海曙、鄞州、江北的只有100萬人，相比于杭州300多萬人，明顯吸引力不強(qiáng)，市場(chǎng)還是地緣性市場(chǎng)，自住為主，放眼全國(guó)投資性價(jià)比一般。
