#頭條創(chuàng)作挑戰(zhàn)賽#

上篇介紹了在京買房需要交哪些稅，本篇分享下在京賣方需要交哪些稅。同樣我們只討論個(gè)人住宅，不討論商用房?？傮w來說共涉及 5項(xiàng)稅：個(gè)人所得稅、印花稅、土地增值稅、增值稅及附加稅。

一句話總結(jié)，賣出符合條件的房子，以上稅均免征，這也是國家減稅為民的體現(xiàn)。

一、增值稅

2016年“營改增”后，出售房產(chǎn)不需要繳納營業(yè)稅，改為增值稅。增值稅是以不動(dòng)產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中產(chǎn)生的增值額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種流轉(zhuǎn)稅，稅率為5%。增值稅附加稅包括城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加稅、地方教育附加稅三種，稅率分別為7%（市街道），3%，2%，合計(jì)12%，現(xiàn)在減半征收，即3.5%，1.5%，1%，合計(jì)為6%，但稅基與增值稅稅基不同，附加稅的稅基是增值稅額，即增值稅稅基乘以增稅稅稅率5%。附加稅的計(jì)算也就等于增值稅稅基的0.3%（5%*6%）。增值稅及附加稅合計(jì)的稅率為5.3%（5%+0.3%）。

稅率說完了，下面說說稅基。增值稅的稅基和契稅一樣，按成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)較高者計(jì)算，如果房屋持有滿2年，較高者減去購房原值再除以系數(shù)1.05；如果持有不滿2年，不再減去原值，直接以成交價(jià)與指導(dǎo)價(jià)較高者除以系數(shù)1.05。

什么情況下免征增值稅呢？當(dāng)個(gè)人出售房產(chǎn)為普通住宅且持有滿2年免征增值稅及其附加稅。公司出售房產(chǎn)沒有免征增值稅一說，所以購房者如果看上的房子是公司產(chǎn)權(quán)，建議慎重考慮。

舉例如下：1.居民甲購房后著急用款，未滿2年即以500萬元賣出，增值稅及附加稅計(jì)算公式為5000000 1.05 5.3%，約為252380元。

2.居民乙名下有兩套房，持有均已滿2年，且賣出時(shí)均被認(rèn)定為非普通住宅，現(xiàn)打算賣出。具體情況如下：他在10年前以300萬元購買一處房產(chǎn)，現(xiàn)以600萬元價(jià)格賣出，則稅費(fèi)為（6000000-3000000） 1.05 5.3%，約為151428元；他在2年前以580萬元購買另一處房產(chǎn)，現(xiàn)同樣以600萬元賣出，則稅費(fèi)等于（6000000-5800000） 1.05 5.3%，約為10095元。

3.居民丙打算以500萬元賣出2年前購置的房產(chǎn)，現(xiàn)被認(rèn)定為普通住宅，則不管原值多少，增值稅及附加費(fèi)為0元（免征）

可見政策不鼓勵(lì)短期炒房投資套現(xiàn)類房屋交易。

二、個(gè)人所得稅

個(gè)人所得稅顧名思義就是對(duì)個(gè)人所得征收的稅，工作獲得收入、買彩票中獎(jiǎng)獲得獎(jiǎng)金等都需要繳納個(gè)人所得稅。同樣，出售房產(chǎn)，獲得收入按理也應(yīng)該繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人所得稅免征條件是賣方持有房產(chǎn)5年以上且為家庭唯一住宅。

個(gè)人所得稅基準(zhǔn)稅率分為全額稅率和差額稅率，前者為1%，后者為20%。20%看著挺嚇人的，其實(shí)不必，因?yàn)槭菍?duì)差額部分征收的稅率，如果房價(jià)沒漲或漲幅不大，基本上不用交多少稅。

什么情況適用于全額稅率呢，簡(jiǎn)單來說就是無法追溯到購房原值的情況下就按全額稅率計(jì)算。北京房屋權(quán)屬復(fù)雜，對(duì)一些老房子（房齡在40年以上），沒有原始購房發(fā)票、原購房合同或者原始契稅票，在建委檔案也查詢不到原值，也無法從開發(fā)商那里調(diào)檔，就認(rèn)定為無法追溯到購房原值，這種情況按成交價(jià)的20%征收顯然不合適，所以按全額稅率1%征收。如果發(fā)票齊全能查詢到原值，賣方可以在兩種稅率之間選擇。計(jì)算個(gè)稅時(shí)允許從其售房收入中減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用。

全額稅率：

如果網(wǎng)簽價(jià)大于最低指導(dǎo)價(jià)，個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加稅） 1%。

如果最低指導(dǎo)價(jià)大于網(wǎng)簽價(jià)，個(gè)稅=最低指導(dǎo)價(jià) 1.05 1%。

差額稅率：

如果網(wǎng)簽價(jià)大于最低指導(dǎo)價(jià)，個(gè)稅=（網(wǎng)簽價(jià)-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-網(wǎng)簽價(jià)格 10%-房貸利息） 20%。

如果最低指導(dǎo)價(jià)大于網(wǎng)簽價(jià)，個(gè)稅=（最低指導(dǎo)價(jià) 1.05-本次增值稅及附加稅-原值-原契稅-最低指導(dǎo)價(jià) 10%-房貸利息） 20%。

需要支付個(gè)人所得稅的情況基本上是有兩套房的家庭出售其中一套的情況。如果家庭只有一套，一般會(huì)等到持有5年才出售。在家庭持有房產(chǎn)兩套的情況中，不管待出售這套房產(chǎn)持有幾年，因?yàn)椴晃ㄒ?，都?huì)產(chǎn)生個(gè)人所得稅。要想理解這點(diǎn)也容易，一套住房是剛需，盡量不征收個(gè)人所得稅費(fèi)；二套帶有投資性質(zhì)，賣出時(shí)個(gè)人所得稅是無法減免的。北京最新稅收優(yōu)惠政策，在2023年底前，以升級(jí)換房為目的，完成一賣一買，對(duì)其中賣房交易過程中發(fā)生的個(gè)人所得稅減免。

差額稅率中看到，房貸利息可以抵扣個(gè)稅，那如何辦理呢？如果想利用房貸利息抵個(gè)稅，一定要先還清貸款，之后在繳稅時(shí)須備齊三大要件：借款合同、貸款還清確認(rèn)書和貸款還款明細(xì)，這些銀行或者公積金中心會(huì)提供，辦理貸款結(jié)清時(shí)可以一并申請(qǐng)。

舉例如下：1.居民甲在京有2套住房，現(xiàn)打算賣出其中一套，這套房產(chǎn)為上世紀(jì)90年代單位分房，原值已無法查詢。該房屋被認(rèn)定為普通住宅，故不涉及增值稅（滿2年普通住房即免征增值稅），成交價(jià)格為500萬元，則個(gè)稅=5000000 1%=5萬元。

2.居民乙只有一套住房，剛滿4年（滿2不滿5），原先通過330購買，其中貸款200萬元，貸款利息為398956元（按貸款25年、貸款利率5.2%，等額本息計(jì)算4年計(jì)息），房屋面積小于89平米，契稅按1%征收，3.3萬元，現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)380萬元，被認(rèn)定為普通住宅，則個(gè)稅=（3800000-3300000-33000-398956）*20%=13608元。

三、印花稅

萬五，目前免征。

四、土地增值稅

免征。

兩年以上的非普通住宅存在無法追溯到原值的情況嗎？應(yīng)該是不存在的，認(rèn)定為非普通住宅的條件，約束了對(duì)原值的要求，可以查詢到原值。