9月1日，天津非市內(nèi)六區(qū)放開限購。記者發(fā)現(xiàn)，次日當(dāng)?shù)囟址拷祪r(jià)出售的數(shù)量突然從前一日的2783套，暴增至5858套，直接翻番。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，城市內(nèi)劃定限購區(qū)域和非限購區(qū)域，其他城市先前早有操作，而從以往的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，城市內(nèi)的市場會(huì)出現(xiàn)加劇分化的局面。也就是說，天津市內(nèi)六區(qū)未來可能更受熱捧，而非限購區(qū)域由于教育、交通等多項(xiàng)配套措施等因素，去庫存的壓力會(huì)更大。

采訪過程中，有天津中介人士對(duì)記者透露，購房者只管選房源即可，不必為市內(nèi)六區(qū)限購而苦惱，只需花幾百元購買一個(gè)“購房資質(zhì)”，一天時(shí)間就能解決問題。另有當(dāng)?shù)刂薪槿耸糠Q，首付20%是央行執(zhí)行的，首付10%是開發(fā)商執(zhí)行的，濱海新區(qū)有項(xiàng)目首付可低至10%。有當(dāng)?shù)鼐用癖硎?，缺的并非首付，而是后期穩(wěn)定的還貸能力。

不限購區(qū)域去庫存將更難？

住房往往是普通居民家庭最大的資產(chǎn)，商品房購買政策和房價(jià)漲跌的消息，常常緊密牽動(dòng)著居民的神經(jīng)。近期，房地產(chǎn)行業(yè)令居民震驚的利好消息層出不窮，北上廣深出臺(tái)“認(rèn)房不認(rèn)貸”王炸政策，市場情緒被推入高潮，其他城市也在持續(xù)推動(dòng)深化相關(guān)刺激購房的政策。

9月1日晚間，天津發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》（下稱《通知》）?！锻ㄖ分凶钜俗⒁獾木褪牵禾旖蛐迹袃?nèi)六區(qū)以外，其他區(qū)域全面放開限購！

天津市共有16個(gè)區(qū)，具體分為市內(nèi)六區(qū)、環(huán)城四區(qū)、遠(yuǎn)郊五縣和濱海新區(qū)。其中，市內(nèi)六區(qū)指的是和平區(qū)、河西區(qū)、南開區(qū)、河?xùn)|區(qū)、河北區(qū)、紅橋區(qū)。當(dāng)?shù)劁N售稱，市內(nèi)六區(qū)集聚教育優(yōu)勢，又分為上三區(qū)和下三區(qū)。

來源：克而瑞房產(chǎn)信息

《通知》發(fā)布的次日，當(dāng)?shù)刂薪槿耸縿P對(duì)本報(bào)記者表示，“不必在意天津所謂的限購政策，只要想買，就有辦法。選好房源后，花幾百元買個(gè)購房資質(zhì)是很簡單的，只需要一天時(shí)間就能解決問題。”所謂的“購房資質(zhì)”究竟是什么？劉凱說，就是以企業(yè)員工的名義買房。

張宏偉對(duì)記者表示，過去幾年，其他城市曾有類似的操作，譬如寧波、石家莊等地，之前就曾對(duì)市內(nèi)部分區(qū)域進(jìn)行限購。根據(jù)其他城市以往的市場反應(yīng)來看，被限購區(qū)域，即主城區(qū)的配套更優(yōu)質(zhì)，人流也更密集，之后的市場更受熱捧。

張宏偉說，非限購區(qū)域由于去庫存壓力較大，教育、醫(yī)療、交通等各項(xiàng)配套無法和限購區(qū)域媲美等因素，后期市場常常表現(xiàn)不佳，往往還會(huì)降價(jià)。而購房者因非限購區(qū)域隨時(shí)能購買，因而購買進(jìn)程也不會(huì)急迫。張宏偉認(rèn)為，市內(nèi)六區(qū)以外區(qū)域放開限購，對(duì)市場或許有一點(diǎn)影響，但短期內(nèi)不會(huì)有大的改變。

張宏偉表示，“一旦劃定了限購區(qū)域和非限購區(qū)域，那么市場就會(huì)更加分化，限購的區(qū)域會(huì)更火爆，非限購的區(qū)域去庫存會(huì)更困難。參考其他城市的經(jīng)驗(yàn)，天津市未來的趨勢大體也是如此?！?/p>

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)本報(bào)記者從另一個(gè)角度進(jìn)行了分析。她認(rèn)為，此次官方發(fā)文大面積取消限購，算得上是“核彈級(jí)”措施。

郭毅分析，以往也有城市放開限購，但多是圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展邏輯和人才引進(jìn)宗旨進(jìn)行調(diào)整，譬如上海市臨港區(qū)就曾如此。但此次天津市放開限購的意義不同，是直接放開，沒有和人才引進(jìn)捆綁。天津此次放開限購，對(duì)準(zhǔn)一線城市和二線城市提供了政策參考。

郭毅認(rèn)為，在天津取消限購的示范效應(yīng)下，其他城市，尤其是此前因人才引進(jìn)出現(xiàn)大量流動(dòng)人口的城市，極有可能結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)政策進(jìn)行局部放開限購，甚至整體放開限購。如果準(zhǔn)一線城市和二線城市放開限購影響到一線城市，那么全國房地產(chǎn)市場回暖，將會(huì)形成很好的盤面和勢頭。

新政次日，降價(jià)房源數(shù)量突然翻番

9月2日，天津市的銷售人士郭嘉（化名）略顯疲憊地告訴記者，由于這幾日天津市不斷“放大招”，當(dāng)日他從早上開始，一直都在接購房者的咨詢電話，許多客戶在咨詢天津的購房政策，而咨詢者中，更多人關(guān)心的是孩子入學(xué)問題。

同日，天津市的另一位銷售人士馬飛（化名）告訴記者，9月2日是周六，當(dāng)日售樓處的人比平時(shí)多了不少。隨后，他為記者發(fā)來一段現(xiàn)場視頻，從這段視頻來看，現(xiàn)場的人的確不少。馬飛還表示，他們有一個(gè)微信群，當(dāng)日他已經(jīng)在群里看到開發(fā)商意欲漲價(jià)的消息。

盡管從銷售人士的角度來看，市場比往昔熱鬧了，但從數(shù)據(jù)來看，天津二手房降價(jià)出手的人是更多了。諸葛找房顯示，今年9月2日，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開限購的次日，當(dāng)日降價(jià)房源5858套，這是自今年8月27日開始（數(shù)據(jù)只顯示到8月27日），降價(jià)房源數(shù)量最多的一日。

今年9月2日，降價(jià)房源5858套，而前一日的降價(jià)房源數(shù)量還只有2783套。也就是說，9月2日，天津?qū)Ψ鞘袃?nèi)六區(qū)放開限購次日，降價(jià)房源數(shù)量比前一日暴增約53%。

房天下顯示，近6周以來，天津市二手房掛牌數(shù)量每周小幅上升。

以7月24日至7月30日這周為例，掛牌數(shù)量293991套。緊接著，7月31日至8月6日這周，掛牌量即增加4152套。隨后的每一周，掛牌數(shù)量均在增加，至8月21日至8月27日這周，掛牌量為307432套。

與二手房掛牌量穩(wěn)步增加不同，參考均價(jià)則呈現(xiàn)每周逐步下滑趨勢。8月14日至8月20日，參考均價(jià)21232元/平米，隨后一周每平米降價(jià)116元。

房天下的多維度掛牌行情數(shù)據(jù)顯示，掛牌房源中，100萬元至300萬元總價(jià)的房源占比最高，約占56.35%，其次就是100萬元以下的房源，占比29.33%?？們r(jià)超過300萬元的房源掛拍數(shù)量占比最小。

據(jù)天津中原研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年，天津市一二手房成交套數(shù)13.6萬套，其中外地人購買了7.7萬套，占比56.7%。其中，天津市商品住宅成交套數(shù)5.1萬套，其中外地人購買了3.1萬套，占比62.1%；天津市二手房成交套數(shù)8.5萬套，外地人購買4.6萬套，占比53.4%。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，天津樓市的未來，還要看“外地人”的購房意愿。

低首付促銷頻現(xiàn)

今年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布通知：對(duì)于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

天津當(dāng)?shù)刂薪槿耸扛嬖V記者，目前天津的首付政策是：市內(nèi)六區(qū)首付比例不變，依然維持首套首付30%，二套首付40%。但除市內(nèi)六區(qū)以外的其他區(qū)域首付則降低10%，目前是首套首付20%，二套首付30%。

值得注意的是，天津市內(nèi)六區(qū)首付30%，這比央行發(fā)布的首付標(biāo)準(zhǔn)底線還高出10%。但除市內(nèi)六區(qū)以外的其他區(qū)域，則緊貼央行設(shè)定的底線。

從近兩年來，《華夏時(shí)報(bào)》記者對(duì)天津市場的跟蹤調(diào)查來看，天津有些樓盤的首付比例甚至比政策要求的下限更低。今年6月，天津中介人士韓可（化名）告訴記者，位于天津?yàn)I海新區(qū)的濱海西站的中梁公館項(xiàng)目，首付只需要10%，首付款大約9萬元。

據(jù)韓可介紹，濱灣萬科城、濱江都會(huì)、濱海梧桐等項(xiàng)目，15%的首付款即可購房。而萬科濱江只需要花2萬元就能買到一個(gè)車位。韓可表示，有關(guān)項(xiàng)目實(shí)施更低首付購房，后續(xù)首付款也無需再補(bǔ)交，直接做到貸款中，這樣能減緩購房者的首付壓力。

按照今年8月31日央行的要求，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%。但韓可則對(duì)本報(bào)記者表示，首付20%是央行執(zhí)行的，首付10%是開發(fā)商執(zhí)行的。

降低首付款，是撬動(dòng)購房者的策略之一。據(jù)本報(bào)記者了解，2022年10月，位于天津市西青區(qū)的“保利和光塵樾”項(xiàng)目還曾在某知名房產(chǎn)銷售平臺(tái)打出“一口價(jià)房源首付5%”的廣告。

近日，天津市一位居民在抖音平臺(tái)表示：我缺的不是首付，而是360個(gè)月的穩(wěn)定還款能力。（記者于麗麗 李貝貝）