又一家房企宣布因流動(dòng)性壓力進(jìn)行整體債務(wù)管理。

10月4日，中駿集團(tuán)控股（01966.HK）發(fā)布公告，因應(yīng)目前面臨的挑戰(zhàn)，公司認(rèn)為應(yīng)立即探討整體債務(wù)的全面解決方案。

中駿集團(tuán)稱，公司沒有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。未支付貸款已導(dǎo)致公司的境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件。

公告稱，自2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)前所未有的挑戰(zhàn)。受到經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益惡化及融資困難的影響，許多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)面臨流動(dòng)性偏緊的狀況。本集團(tuán)已實(shí)施不同措施以減輕流動(dòng)性資金壓力，包括加快物業(yè)銷售、延長(zhǎng)債務(wù)期限及爭(zhēng)取新的融資來源、推進(jìn)資產(chǎn)處置及嚴(yán)控費(fèi)用等。

同時(shí)，本集團(tuán)一直盡力履行其所有境外債務(wù)的還款義務(wù)。自2022年1月1日至公告日，本集團(tuán)已償還境外債務(wù)本金和利息共約15.6億美元。進(jìn)入2023年第二季度，公司的銷售持續(xù)下滑，流動(dòng)資金緊張狀況日益嚴(yán)峻，境外兌付債務(wù)壓力持續(xù)增加。即使本集團(tuán)竭盡全力，流動(dòng)現(xiàn)金及銀行存款可能無法履行當(dāng)前和日后義務(wù)所需。

截至公告日，中駿集團(tuán)控股沒有根據(jù)2021年3月22日簽訂的銀團(tuán)貸款協(xié)議支付已到期的本金和利息共約6100萬美元。

公告稱，未支付貸款已導(dǎo)致公司的境外美元優(yōu)先票據(jù)出現(xiàn)違約事件。未支付貸款可能會(huì)導(dǎo)致債權(quán)人根據(jù)相關(guān)融資的相應(yīng)條款要求加快償還債務(wù)或采取行動(dòng)。

截至公告日，本集團(tuán)尚未收到有關(guān)境外債權(quán)人要求加快償還債務(wù)的任何通知。

中駿集團(tuán)控股稱，為確保公司長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，并保障所有持份者的利益，確保物業(yè)交付及穩(wěn)定業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)面對(duì)行業(yè)的困境，本集團(tuán)將集中資源確保已預(yù)售的物業(yè)竣工交付；并適時(shí)調(diào)整銷售策略，加快物業(yè)預(yù)售及銷售，以穩(wěn)定業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)，保障購(gòu)房者、合作伙伴及所有持份者的利益。截至公告日，本集團(tuán)仍繼續(xù)保持正常的業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)。

中駿集團(tuán)控股同時(shí)宣布，將盡快委聘外部顧問，協(xié)助本集團(tuán)就現(xiàn)在的資本結(jié)構(gòu)及流動(dòng)性進(jìn)行評(píng)估，并探索可行的全面解決方案，以確保本集團(tuán)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展及保障所有持份者的利益。本公司計(jì)劃積極與境外債權(quán)人溝通，爭(zhēng)取他們的支持和理解，以期友好解決債務(wù)問題。

公告顯示，10月5日上午9時(shí)正起，該公司4只未償還本金18億美元的境外美元優(yōu)先票據(jù)暫停交易，直至另行通知為止。

佛系閩系房企

資料顯示，1984年，年僅18歲的黃朝陽(yáng)遠(yuǎn)赴東北，從經(jīng)營(yíng)機(jī)械零配件開始走上創(chuàng)業(yè)之旅。三年后，黃朝陽(yáng)回到泉州創(chuàng)建了中駿集團(tuán)，最初涉足機(jī)電行業(yè)，1996年開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，開發(fā)了第一個(gè)商住項(xiàng)目“中駿·駿達(dá)中心”，賺取了第一桶金。

與其他“閩系”房企激進(jìn)的做派不同，最初中駿顯得很“佛系”，發(fā)展速度一直很穩(wěn)健，直到2013年才突破100億元規(guī)模。

在黃朝陽(yáng)“無為而治”的經(jīng)營(yíng)理念下，中駿慎重投資拿地。2014年-2016年，中駿集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積分別1046萬平方米、903萬平方米、910萬平方米，復(fù)合年增長(zhǎng)率為-6.73%；對(duì)應(yīng)的銷售額分別為119億元、145億元、235億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為40.5%。雖發(fā)展平穩(wěn)，卻也錯(cuò)過了房地產(chǎn)的黃金時(shí)期。

就在近幾年，在連萬科都高喊“活下去”白銀時(shí)期，房地產(chǎn)大環(huán)境整體收緊，大多房企謹(jǐn)慎拿地，中駿卻背道而馳。

2017年，中駿突然提出了“2018年500億，2019年800億，2020年過千億”的銷售目標(biāo)。

同一年，中駿宣布其公司總部正式入駐上海中駿廣場(chǎng)。

此后中駿地產(chǎn)開始了全國(guó)的布局，先后進(jìn)入南京、杭州、蘇州、青島、濟(jì)南、佛山、惠州、鎮(zhèn)江等城市。

近年來，中駿集團(tuán)一改佛系激進(jìn)擴(kuò)張，跨入千億背后，集團(tuán)債務(wù)高企、盈利能力下降、經(jīng)營(yíng)變現(xiàn)能力惡化等遺癥逐漸暴露出來。

值得關(guān)注的是，最近幾年中駿集團(tuán)大肆提倡擴(kuò)張的時(shí)期，正是黃朝陽(yáng)大兒子黃倫入駐管理層之時(shí)。黃倫從英國(guó)華威大學(xué)畢業(yè)后加盟集團(tuán)，擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)管理公司總經(jīng)理，負(fù)責(zé)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)管理工作。2017年2月被晉升為中駿集團(tuán)助理總裁，負(fù)責(zé)分管金融投資工作；并于該年3月起，獲委任為中駿集團(tuán)執(zhí)行董事。

評(píng)級(jí)被下調(diào)

在此前公開違約之前，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪已對(duì)相關(guān)評(píng)級(jí)進(jìn)行了調(diào)整。

9月15日，穆迪日前將中駿集團(tuán)控股有限公司的公司家族評(píng)級(jí)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，并將該公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”。展望仍為負(fù)面。

此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映，由于流動(dòng)性減弱、融資渠道受限以及未來6至12個(gè)月內(nèi)將有大量債務(wù)到期，中駿集團(tuán)控股的再融資風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)加大。

同時(shí)，負(fù)面展望反映，未來6至12個(gè)月，該公司通過新貸款或資產(chǎn)處置籌集新資金以滿足其再融資需求及補(bǔ)充資產(chǎn)負(fù)債表的流動(dòng)性的能力存有不確定性。

穆迪估計(jì)，截至2023年6月底，該公司的現(xiàn)金總額為124億元，加上運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流，并不足以覆蓋未來6至12個(gè)月的所有到期債務(wù)。

穆迪表示，由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇前景的不確定性，以及購(gòu)房者對(duì)財(cái)務(wù)狀況不佳的民營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)商的避險(xiǎn)情緒上升，2023年中駿集團(tuán)控股的合同銷售額將同比下降約40%至350億元左右，2024年將進(jìn)一步下降20%至280億元人民幣左右。2023年前8個(gè)月，中駿集團(tuán)控股的合同銷售額同比下降43%至236億元。

此外，穆迪預(yù)測(cè)，未來12至18個(gè)月，由于收入確認(rèn)較低以及銷售業(yè)績(jī)低迷導(dǎo)致的毛利率較低，中駿集團(tuán)控股的信用指標(biāo)將保持疲弱。

特別是，中駿集團(tuán)控股的債務(wù)杠桿(以債務(wù)/EBITDA衡量)在未來12-18個(gè)月將保持在14-16倍的水平，而截至2023年6月的12個(gè)月為22倍。同樣，其利息償付能力(以EBIT利息覆蓋率衡量)將保持在1.0倍左右，而同期為0.6倍。

來源：澎湃新聞、地產(chǎn)資管界

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