2022年上半年可能是房地產(chǎn)市場最困難的階段。在去年市場下行慣性和重點城市遭受疫情二次沖擊作用之下，局部地區(qū)樓市銷售幾乎停滯，導致房地產(chǎn)投資下滑的速度大大超過預期。去年三季度后政策面寬松信號較為明確，無論是中央還是地方，都希望今年上半年能夠盡早穩(wěn)住房地產(chǎn)的下行趨勢。年初發(fā)布的2022年植信投資研究院房地產(chǎn)報告中曾指出，今年房地產(chǎn)政策主基調將偏暖，包括調整房貸利率、松綁公積金貸款制度、更多城市取消限購限售政策等，實際運行情況確實如此。年報中曾準確預計今年房地產(chǎn)市場先抑后穩(wěn)，尤其是二季度可能是今年最困難的階段。

2022年以來，土地市場延續(xù)著去年的表現(xiàn)。3-5月份疫情沖擊給正在下行的房地產(chǎn)市場以更大的向下推力。年報中曾準確預計土地市場在上半年仍將面臨偏冷的局面。在缺乏足夠資金支持的背景下，大部分房企都對土拍市場持觀望態(tài)度，即便參與集中拍賣的房企，也有很大一部分按照底價成交。民營房企幾乎告別了土地市場，整體流拍率進一步上升，土地購置費再度負增長。由于土地供給的缺少，且三、四線城市土地成交大幅下降，土地成交地價總體大漲。盡管住房金融寬松政策逐步推出，包括央行調降LPR、地方商業(yè)銀行下調房貸利率，有的城市房貸利率下調至歷史最低水平，但個人按揭貸款和房企開發(fā)貸卻出現(xiàn)了大幅下滑，購房者信心恢復需要耐心、能夠滿足信貸要求的房企數(shù)量也比較有限。數(shù)據(jù)顯示，從土地、房產(chǎn)銷售到房價和房地產(chǎn)投資，上半年市場數(shù)據(jù)全線回落，房地產(chǎn)投資在歷史上首度將出現(xiàn)負增長。部分房企的債務風險值得高度關注。

展望下半年，房地產(chǎn)政策、金融和市場將出現(xiàn)一系列積極變化。

隨著疫情因素的逐步褪去，房地產(chǎn)寬松政策將進一步拓展并落地見效。政治局會議也明確表達了要支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的決心。為了房地產(chǎn)市場實現(xiàn)“三穩(wěn)”，下半年政策首要發(fā)力點在于激活購房需求，包括剛性和改善性需求，各地“因城施策”、群策群力。

下半年金融環(huán)境將進一步改善。房貸利率存在進一步下調的空間，個人按揭貸款和開發(fā)貸發(fā)放的節(jié)奏會比以往加快；具備條件的城市將通過放松公積金貸款制度、調整房貸首付比例、取消限制性購房措施等，支持樓市健康發(fā)展。

房地產(chǎn)市場在下半年有望出現(xiàn)好轉，銷售回暖，土拍回升，投資轉正。大城市住房銷售將率先于三季度企穩(wěn)回升，并帶動房價擺脫下行通道，四季度樓市值得期盼。土地市場盡管無法與往年平均水平看齊，但隨著部分城市土拍規(guī)則的松綁，下半年的情況將好于上半年。房屋新開工和建安工程在下半年也將隨之扭轉此前大幅下行的態(tài)勢，房地產(chǎn)投資在三季度后“爬坡”前行，預計2022年房地產(chǎn)投資同比增長0.6%。

投資者需要警惕房企局部風險。預計下半年房地產(chǎn)市場的主要風險仍聚集于房地產(chǎn)企業(yè)，部分房企仍將持續(xù)面臨經(jīng)營虧損、流動性短缺、債務違約三類風險。

為了支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，發(fā)揮好穩(wěn)增長的積極作用，針對當前房地產(chǎn)市場存在的問題與風險，下半年房地產(chǎn)政策仍應進一步釋放積極信號，切實落實對房企的金融政策支持，有效緩釋房企流動性風險，謹防系統(tǒng)性金融風險的發(fā)生。在此提出五點政策建議：第一，進一步釋放住房需求。第二，加大力度創(chuàng)造寬松的房企金融環(huán)境。第三，加快步伐增加房企非銀金融支持。第四，進一步合理松動土拍規(guī)則。第五，建立健全風險監(jiān)測體系。

（連平系植信投資首席經(jīng)濟學家兼研究院院長）