本文來源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋
圖片來源：圖蟲創(chuàng)意
深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的深圳頂豪開發(fā)商等來了白衣騎士。
8月1日晚間，招商蛇口發(fā)布公告稱，全資子公司深圳招商房地產(chǎn)有限公司（下稱“招商房地產(chǎn)”）與深圳半島城邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“半島城邦房地產(chǎn)”）簽署了《關(guān)于半島城邦五期項(xiàng)目之戰(zhàn)略合作協(xié)議》。
根據(jù)協(xié)議，雙方有意向通過債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等方式，分步驟解決半島城邦房地產(chǎn)面臨的問題，推動(dòng)深圳半島城邦第五期項(xiàng)目（下稱“半島城邦五期項(xiàng)目”）的順利進(jìn)行。
半島城邦房地產(chǎn)是上市公司南海控股的房地產(chǎn)開發(fā)平臺半島置業(yè)在深圳的實(shí)施主體。作為一家開發(fā)商，半島置業(yè)的知名度不高，但它在深圳南山蛇口開發(fā)的樓盤半島城邦卻是神級的存在。
半島城邦總用地面積約30萬平方米，總建筑面積超過100萬平方米，共分五期進(jìn)行開發(fā)，其中一至四期已開發(fā)完畢。根據(jù)南海控股2002年年報(bào)，整個(gè)樓盤的最后一宗土地在2002年3月獲得，面積8.15萬平方米的土地對應(yīng)的出讓金僅約1.61億元，多年來，樓盤所在的蛇口片區(qū)倍受富人追捧，新盤屢賣屢爆，如今，這里不少二手房市場價(jià)已經(jīng)超過20萬元/平方米。
圖片來源：深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)
自帶光環(huán)的半島城邦似乎是最不可能“爆雷”的那個(gè)，但深圳的購房者等來的不是它的第五期，而是深陷財(cái)務(wù)危機(jī)的消息。
頂豪樓盤深陷財(cái)務(wù)危機(jī)
5月30日，一則《關(guān)于全員待崗的通知》的文件在網(wǎng)絡(luò)流傳，根據(jù)文件，半島城邦房地產(chǎn)及子公司深圳半島城邦置業(yè)有限公司（下稱“半島城邦置業(yè)”）“已深陷財(cái)務(wù)危機(jī)、沒有持續(xù)經(jīng)營能力”，決定自6月1日起“全員待崗，待崗期限為6個(gè)月，如6個(gè)月后公司仍無法正常經(jīng)營運(yùn)轉(zhuǎn)，將做適當(dāng)延長”。
半島城邦房地產(chǎn)是上市公司南?？毓傻姆康禺a(chǎn)開發(fā)平臺半島置業(yè)在深圳的實(shí)施主體，旗艦產(chǎn)品即位于深圳市南山區(qū)蛇口片區(qū)的半島城邦，樓盤西臨蛇口漁港碼頭，北側(cè)依托于蛇口山望海公園，東側(cè)與東角頭填海區(qū)相臨，涵蓋高端住宅、商業(yè)、酒店、寫字樓等多元業(yè)態(tài)，目前，僅剩第五期地塊暫未開發(fā)。
根據(jù)咚咚找房牛浩思團(tuán)隊(duì)發(fā)布的信息，編制于2017年5月的半島城邦五期項(xiàng)目環(huán)境影響報(bào)告表顯示，五期項(xiàng)目用地面積3.3萬平方米，計(jì)容總建面約23.7萬平方米，總投資約20億元，計(jì)劃新建 4 棟超高層住宅以及酒店、商業(yè)等配套設(shè)施，其中，規(guī)劃高端住宅共765戶、面積約18.98萬平方米。
經(jīng)過多年的發(fā)展，蛇口片區(qū)已十分成熟，片區(qū)內(nèi)新房稀缺。貝殼找房顯示，與五期毗鄰且均沿海的半島城邦一期、三期的二手房參考價(jià)為11.6萬元/平方米，由于深圳新房受到限價(jià)政策的制約，且區(qū)內(nèi)無其它新房可參考，按照一期、三期的二手房參考價(jià)計(jì)算，五期貨值已超過220億元。
值得一提的是，二手房參考價(jià)并不會制約二手房的市場價(jià)，這也正是深圳新房仍然存在“打新”吸引力的原因。不同的中介告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，半島城邦一期市場價(jià)已經(jīng)超過15萬元/平方米，三期更是超過20萬元/平方米。
然而，不愁銷路的半島城邦卻無法在深陷財(cái)務(wù)危機(jī)之時(shí)，通過五期為自己輸血。根據(jù)《關(guān)于全員待崗的通知》，半島城邦房地產(chǎn)“雖有半島五期地塊待開發(fā)中，但由于相關(guān)問題一直未得到解決，致使半島五期地塊至今無法辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致公司經(jīng)營無法繼續(xù)”。
此后，關(guān)于該通知的補(bǔ)充說明再次流傳于網(wǎng)絡(luò)，根據(jù)文件，未完成項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)直接影響了金融機(jī)構(gòu)、供應(yīng)商對半島城邦房地產(chǎn)的信心，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)難以正常經(jīng)營，而“2020年初以來的疫情反復(fù)，房地產(chǎn)行業(yè)的巨大轉(zhuǎn)型陣痛，使公司現(xiàn)金流極其緊張，加深了我們的財(cái)務(wù)困難”。
在6月份的一份公告中，半島城邦房地產(chǎn)的母公司南海控股確認(rèn)了五期未獲開發(fā)批準(zhǔn)及員工待崗事實(shí)的存在。
被電影拖累的房企
不過，市場認(rèn)為造成半島城邦房地產(chǎn)今日困境的原因，遠(yuǎn)不止于此。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，南?？毓芍饕獜氖挛幕c傳播服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)、企業(yè)云服務(wù)、新聞傳播和創(chuàng)意商業(yè)領(lǐng)域，其中，文化與傳播服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)對公司的營收作出最大的貢獻(xiàn)。
南海控股以半島置業(yè)為平臺從事房地產(chǎn)開發(fā)，旗下的半島城邦房地產(chǎn)是相關(guān)業(yè)務(wù)在深圳區(qū)域的實(shí)施主體，半島置業(yè)（廣州）投資有限公司則負(fù)責(zé)廣州業(yè)務(wù)，目前在兩地分別開發(fā)半島城邦和位于廣州市花都區(qū)的自由人花園，物業(yè)管理服務(wù)主要通過深圳市半島城邦物業(yè)管理有限公司開展。
由于開發(fā)的樓盤有限，半島置業(yè)并不為人所熟知，但旗下的項(xiàng)目半島城邦卻因在深圳占據(jù)極佳的地理位置而走紅。與之相似，母公司南?？毓蓪ν饨缍韵鄬δ吧煜碌拇蟮赜霸簠s在全國享有一定的知名度。
時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，南?？毓傻奈幕c傳播服務(wù)主要從事影視發(fā)行、終端經(jīng)營、電影媒體傳播、數(shù)位影院技術(shù)應(yīng)用。截至2020年12月31日，該業(yè)務(wù)在全國擁有影院449家，銀幕2828塊，覆蓋全國29個(gè)省（自治區(qū)、直轄市），182個(gè)城市；而2020年，該業(yè)務(wù)的影院業(yè)務(wù)含稅票房市場份額全國占比約為6.6%，同比上升約1.1%，觀影人次約2756萬，在全國影院投資管理公司排名第二。
年報(bào)顯示，2017年至2019年，南?？毓蓪?shí)現(xiàn)的營業(yè)收入分別為159.01億港元、167.89億港元和、93.21億港元，其中，2019年?duì)I收下降是受到房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏的影響。
這三年間，房地產(chǎn)開發(fā)貢獻(xiàn)的營收分別為99.58億港元、99.08億港元和33.01億港元，而文化與傳播服務(wù)則分別貢獻(xiàn)41.5億港元、49.32億港元和46.53億港元，換言之，文化與傳播服務(wù)是一塊穩(wěn)定的收入。
不過，即便在過往看來是穩(wěn)定的收入，卻難以抵擋疫情的沖擊。時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2020年，南海控股實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入為100.11億港元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)的營收為75.57億港元，而文化與傳播服務(wù)為11.58億港元，同比大減75.11%。2021年尤其是下半年以來，房地產(chǎn)市場的下行也使得南?？毓傻牧硪淮笾髁I(yè)務(wù)房地產(chǎn)開發(fā)深陷困境。
盡管多年來，南海控股的經(jīng)營均出現(xiàn)虧損，但自2020年以來，虧損幅度卻在不斷擴(kuò)大。2019年，南?？毓商潛p約6.41億港元，而2020年則擴(kuò)大至25.3億港元，盈利警告顯示2021年可能錄得虧損約30億港元至34億港元。
2022年，南?？毓傻奶幘巢⑽春棉D(zhuǎn)，亦因未能如期交出年報(bào)而從4月起停牌，此后更是傳出半島城邦房地產(chǎn)深陷財(cái)務(wù)危機(jī)而全員待崗的傳聞。
8月1日，招商蛇口發(fā)布的公告顯示，雙方簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議后，將組建項(xiàng)目專項(xiàng)工作小組，共同研究半島城邦五期項(xiàng)目的合作模式，可能的合作模式包括通過債務(wù)重組、股權(quán)重組、管理重組、代建代銷售等，該協(xié)議的有效期為六個(gè)月。
六個(gè)月后，如若頂豪半島城邦絕處逢生，南?？毓傻拿\(yùn)又會如何？
