由于受疫情沖擊影響，今年上半年中國(guó)GDP同比增長(zhǎng)2.5%，低于預(yù)期。當(dāng)前在全球經(jīng)濟(jì)景氣下滑的大背景下，我國(guó)外需前景并不樂(lè)觀，而內(nèi)需也顯得十分疲弱，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇力度明顯小于2020年。

而導(dǎo)致我國(guó)內(nèi)需偏弱的主要原因就在于房地產(chǎn)業(yè)，自2021年下半年地產(chǎn)投資增速進(jìn)入下行通道以來(lái)，至今仍然沒(méi)有明顯改觀。事實(shí)上，自央行“三道紅線”政策實(shí)施以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)就進(jìn)入了一次深度調(diào)整期，此次調(diào)整對(duì)于眾多房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)也是一場(chǎng)流動(dòng)性的信用危機(jī)。

恒大因債務(wù)危機(jī)而倒下后，又接連出現(xiàn)多個(gè)萬(wàn)億、千億房企相繼爆雷，而這也正是這些房企長(zhǎng)期以來(lái)所采取的高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)、高增長(zhǎng)的“三高”發(fā)展模式”所釀成的后果。

2022年上半年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，房企銷售額同比下降48.6%，千億房企數(shù)量大幅減少；上半年百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售金額30564.6億元，同比下降50.3%，整體業(yè)績(jī)腰斬。

今年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力巨大，表現(xiàn)為剛需買不起，改善在觀望，居民房貸更是兩度負(fù)增長(zhǎng)。重點(diǎn)30城累計(jì)成交面積同比下降48%，其中一線城市累計(jì)成交同比下降35%，26個(gè)二、三線城市累計(jì)成交同比下降50%。

導(dǎo)致房地產(chǎn)銷售大幅下滑的主要原因是：

1、以恒大為首的一線房企不斷爆雷，致使市場(chǎng)信心缺失，購(gòu)房者普遍擔(dān)心項(xiàng)目能否按期交付以及是否會(huì)出現(xiàn)爛尾情況；

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)的定律，“買漲不買跌”正在發(fā)生作用，購(gòu)房者的心理也完全符合這一定律，市場(chǎng)觀望情緒濃厚；

3、受疫情沖擊的影響，居民就業(yè)及收入預(yù)期下降，首付和月供還貸壓力上升。

毋庸置疑，我國(guó)地產(chǎn)業(yè)目前正處于一系列惡性循環(huán)之中，“三道紅線”政策出臺(tái)后，房企資金鏈?zhǔn)站o，信用風(fēng)險(xiǎn)上升；由此導(dǎo)致市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心下降，銀行開(kāi)始十分謹(jǐn)慎對(duì)于房企貸款的發(fā)放，而購(gòu)房者因?yàn)閾?dān)心房屋不能按時(shí)交付，購(gòu)房心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化，變得很消極，原來(lái)有購(gòu)房打算的人也暫時(shí)處于觀望狀態(tài)。

以上兩種因素相互交織在一起，就使得中國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入了一個(gè)多年來(lái)少見(jiàn)的一個(gè)極度疲弱的局面，要改變這一局面，僅憑房地產(chǎn)行業(yè)自身的力量，很難有所作為。

實(shí)際上，這一輪以“三道紅線”為標(biāo)志的房地產(chǎn)調(diào)控，就是中國(guó)房地產(chǎn)降杠桿、擠泡沫、軟著陸的過(guò)程。目的是給讓一路高歌猛進(jìn)，采取三高模式，長(zhǎng)期依賴債務(wù)驅(qū)動(dòng)經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)踩剎車，促使已經(jīng)有明顯金融化風(fēng)險(xiǎn)的房企，回到低杠桿、低風(fēng)險(xiǎn)的穩(wěn)健健康的經(jīng)營(yíng)模式上來(lái)。

筆者認(rèn)為，要促使房企擺脫目前困境，需要從以下幾個(gè)方面著手：

1、發(fā)揮政府的宏觀調(diào)控作用，調(diào)控政策適度轉(zhuǎn)向

為改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的極度疲弱狀況，房地產(chǎn)金融政策可實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)調(diào)控政策也應(yīng)從去杠桿過(guò)渡到穩(wěn)杠桿。適度放松居民按揭貸款政策，引導(dǎo)房地產(chǎn)交易盡快恢復(fù)正?；４送?，還應(yīng)下調(diào)首付比例，放松限貸政策標(biāo)準(zhǔn)，繼續(xù)下調(diào)房貸利率等。

2、金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企債務(wù)實(shí)行展期

目前房企面臨困境的核心問(wèn)題是資金鏈斷流，缺乏經(jīng)營(yíng)資金，金融機(jī)構(gòu)當(dāng)前可以做的就是對(duì)房企債務(wù)做展期，目的是先止血，保證資金鏈不斷裂，阻斷行業(yè)陷入持續(xù)下滑的危機(jī)。

這一措施雖然無(wú)法使房企經(jīng)營(yíng)狀況得到根本改善，但是可以暫時(shí)緩解房企資金緊張局面，短期不用還債，達(dá)到以時(shí)間換空間的目的。

3、國(guó)家出手購(gòu)買，或鼓勵(lì)大型優(yōu)質(zhì)國(guó)有房企購(gòu)買那些出現(xiàn)暴雷問(wèn)題房企的資產(chǎn)、項(xiàng)目和股權(quán)

2008年美國(guó)發(fā)生金融危機(jī)時(shí)，美國(guó)財(cái)政部分別向房利美和房地美輸入了1198億美元和716億美元的援助資金，使得美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)熬過(guò)了這一段危機(jī)時(shí)期，之后房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，財(cái)政部并未虧錢損，反而有盈利。

現(xiàn)在對(duì)一些問(wèn)題房企的資產(chǎn)重組工作正在進(jìn)行之中，以上措施肯定會(huì)實(shí)施，只有采取必要手段及時(shí)化解房企當(dāng)下的流動(dòng)性危機(jī)，挽救幾個(gè)一線標(biāo)桿房企，才能盤(pán)活房地產(chǎn)資產(chǎn)，激發(fā)市場(chǎng)信心，促使整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)盡快走出低谷。

然而，中國(guó)民營(yíng)房企的老板們的表現(xiàn)實(shí)在是太差強(qiáng)人意，，一個(gè)個(gè)不是躺平，就是暴雷，能看得過(guò)去的沒(méi)有幾個(gè)，這就給政府出手化解危機(jī)造成了困難，而且也大大增加了處理這些爛攤子的成本，目前的恒大就是其中的典型案例。

4、在房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有得到徹底釋放之前，中國(guó)房地產(chǎn)不可能實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇

事實(shí)上，2022年中國(guó)房地產(chǎn)所面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)，就是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面能否支撐樓市價(jià)格？金融業(yè)與房地產(chǎn)行業(yè)是相輔相成的，銀行的貸款利息收益、開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)最終還是需要市場(chǎng)購(gòu)房者來(lái)買單的。

當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不斷增長(zhǎng)的情況下，這一部分增量為銀行和開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)買單，由此形成了房地產(chǎn)發(fā)展的良性循環(huán)。然而，目前我國(guó)許多地方政府已經(jīng)依賴赤字維系經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，深圳就是如此，數(shù)據(jù)顯示，深圳從2002-2020年19年間，有18年為財(cái)政赤字，僅有2013年財(cái)政略有盈余。

這說(shuō)明地方經(jīng)濟(jì)的基本面對(duì)于股票和房地產(chǎn)的支撐不足了，存在著泡沫，但這些泡沫在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程中，會(huì)被不斷增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)增量所夯實(shí)、消化，過(guò)去的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)就是如此實(shí)現(xiàn)的。

問(wèn)題是，2022年許多地方的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，以此來(lái)維系當(dāng)前房?jī)r(jià)的預(yù)期泡沫，達(dá)到以時(shí)間換空間的目的，現(xiàn)在還很難說(shuō)，自疫情爆發(fā)以來(lái)，全國(guó)已經(jīng)有23個(gè)城市發(fā)布了限跌令，這只起到能暫時(shí)阻止房?jī)r(jià)下跌的作用，并不能從根本上解決問(wèn)題。

總之，當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不暢的一個(gè)重要堵點(diǎn)就在于，房地產(chǎn)業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)還沒(méi)有出清，使得其無(wú)法成為金融機(jī)構(gòu)順利放水的端口，因此，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起著重要推動(dòng)作用的房地產(chǎn)，就無(wú)法在“保增長(zhǎng)”中揮出其應(yīng)有的作用。

結(jié)語(yǔ)

綜上所述，如果房地產(chǎn)僵局得不到破解，與其相關(guān)聯(lián)的上下游行業(yè)的債權(quán)債務(wù)、金融票據(jù)等風(fēng)險(xiǎn)也不能得以釋放，進(jìn)而會(huì)影響到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的整個(gè)發(fā)展全局。由此可見(jiàn)，采取積極穩(wěn)妥的措施，促使房地產(chǎn)企業(yè)盡快擺脫困境，是打通內(nèi)需堵點(diǎn)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。