房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)雨飄搖，其中民營房企尤為甚。未來房地產(chǎn)市場是否還有民營房企一席之地，房地產(chǎn)行業(yè)民營房企該如何主動轉(zhuǎn)型以適應(yīng)行業(yè)發(fā)展？

房地產(chǎn)是一個資金密集型行業(yè)，資金發(fā)展最關(guān)鍵的要素，以下從資金的角度探討民營房企未來之路。

總體判斷是：民營房開商可動用的外部資金正在較少。主要有以下幾部分：

1.隨著預(yù)售制度的完善和嚴(yán)格執(zhí)行，乃至取消預(yù)售制度，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，該部分資金的違規(guī)套用將無法再獲得，通常而言，該部分資金幾乎占據(jù)整個項(xiàng)目開發(fā)資金的30%-50%，也就是說，如果取消預(yù)售制度，開發(fā)商需要填補(bǔ)這塊資金空缺。

2.銀行對民營房企的歧視和對共有性質(zhì)房企的偏愛。根據(jù)接觸到的信息，大部分銀行，對于國企開發(fā)商，無論是再額度審批，還是利率成本，再到額度優(yōu)先使用這塊，都給予了國企開放式很大的支持，而對于民營房企，除非項(xiàng)目地塊非常優(yōu)質(zhì)，股東背景相對雄厚，否則很難從銀行獲取資金，就算得到了貸款支持，其成本也比國企房開商高不少。

銀行厚此薄彼的做法，實(shí)質(zhì)上增強(qiáng)了國企房開商的實(shí)力，削弱了民營房企競爭力。也就是說，外部資金獲取上，民營處于極大劣勢。

3.銷售回款方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入惰性增長階段，項(xiàng)目的銷售周期將拉長，高周轉(zhuǎn)模式將不再可行，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商將會形成更多的資金沉淀，降低民營房企拿地能力。

可見無論是銷售款的回籠速度以及融資的可能性，民營房企資金獲取能力都大不如從前，資金能力的欠缺導(dǎo)致拿地能力減弱，沒有面粉，就沒有面包。導(dǎo)致惡性循環(huán)，直至大部分民營房企消失。

民營房企該如何調(diào)整適應(yīng)發(fā)展？

毫無疑問，房地產(chǎn)混沌野蠻增長的時代已經(jīng)過去，行業(yè)從爆發(fā)式增長進(jìn)入惰性增長。行業(yè)門檻隨著行業(yè)越發(fā)正規(guī)而變高，但是行業(yè)資金密集型的特性沒有改變，所以關(guān)鍵還是要從獲取外部資金方向開拓。

為了獲取外部資金，就需要消除金主疑慮，主動做好風(fēng)險(xiǎn)隔離，而要實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)隔離，必須嚴(yán)格做好單個項(xiàng)目閉環(huán)操作，嚴(yán)格做到項(xiàng)目資金?？顚Ｓ?，不挪用，不套用。同時對每一個項(xiàng)目做好有盈利測算，真的做到精細(xì)化管理。

也即是說，對民營企業(yè)，提高單體的閉環(huán)運(yùn)作能力，是獲取資金的有效途徑。未來，不再是恒大式發(fā)展，而是對單個項(xiàng)目精耕細(xì)作式，小而美式發(fā)展，這樣的發(fā)展是項(xiàng)目獨(dú)立閉環(huán)運(yùn)行，不會交叉拖累，是政府喜聞樂見的模式，也是銀行金主放心投放的模式。