京房會擁有十年以上樓市實操經(jīng)驗,已為超過11000個購房家庭提供投資購房建議,是北京極少能從宏觀市場切入微觀市場每一個交易環(huán)節(jié)的實戰(zhàn)專家;累計實地勘查社區(qū)超10000個，1500余次買賣經(jīng)驗;幫助在帝都打拼的人買一套優(yōu)質(zhì)好房,搭上這座城市經(jīng)濟增長的紅利,得到確定的回報!

北京跑贏大盤的房子不超過20%我們的選籌跑在大盤前面關(guān)注公眾號 京房會進入知識星球可進行提問

Q:提問:京總您好，看了您的文章和一些問答，有一些問題。目前我家的情況是，夫妻兩家人都是北京本地人，有一套父母名下在垡頭翠城的經(jīng)適房正要售出，預(yù)計收入400左右。個人和愛人在懷柔19年購入了一套限競房，21年房下來交了契稅，5年后可上市，購入時總價不到300萬，目前還剩100公積金沒還。目前在懷柔住，我在市里上班，媳婦兒在密云上班。（這也是當(dāng)時在懷柔買房的原因）

家中有兩歲娃一枚，4年后幼升小，家庭目前年收入45-50左右波動。父母這套房售出后考慮換房，優(yōu)點是無貸唯一住房，但是目前比較糾結(jié)，考慮未來孩子上學(xué)和房產(chǎn)保值或增值。

問題一:懷柔這套商貸今年已還完，需要不需要把公積金也在近幾年陸續(xù)提前還了？考慮一:父母在懷柔直接購置一套房產(chǎn)，可以買懷柔區(qū)的學(xué)區(qū)內(nèi)房屋，有當(dāng)時看了新盤北科建水岸雁西，是洋房，一層帶院總價不到300萬。開發(fā)商的概念是洋房+懷柔科學(xué)城+科學(xué)城配套小學(xué)（北京實驗二小懷柔分校），這種選擇是滿足了父母居住環(huán)境+孩子上學(xué)需求（學(xué)校目前一般）。但是看了您文章，也知道這種新盤屬于站崗盤，預(yù)計5-10年后才能出手。這個想法衍生出的一個問題是:懷柔科學(xué)城未來發(fā)展您是如何看待的？多長時間才能影響到樓盤增值？

考慮二:在市區(qū)朝陽新源里、柳芳、花家地這一類地區(qū)買一套帶學(xué)區(qū)的老破小，可以貸款一部分整體預(yù)算提到500左右，租金補貼房貸。占一個朝陽的學(xué)區(qū)學(xué)位，孩子一年后幼兒園回城里上學(xué)，上一些九年一貫制的學(xué)校，但是朝陽區(qū)目前的升學(xué)率慘不忍睹。

考慮三:這一條原本沒有，在看完您的文章和向周圍教育口的朋友咨詢后，500預(yù)算也能夠上東城區(qū)的老破小，東城學(xué)區(qū)概念相對平均，整體升學(xué)率還不錯?？梢园逊孔幼獬鋈ズ螅诟浇僮庖惶状笠稽c的房子去住。

總結(jié)后續(xù)問題:綜上，我個人還是希望利用這次賣房的契機把400萬房款在未來做大一些，如果現(xiàn)在能城里的房，滿五唯一出售，恰逢孩子上學(xué)，至少加上學(xué)籍要求，最快8年后才能出手。等于可以接受較長時間的站崗，那么是在城里老破小站崗好，還是在懷柔科學(xué)城這一帶站崗比較好呢？懷柔教育目前全市墊底，但目前的信息是2025年懷柔會有一所清華附中承辦市教委直管的12年一貫制學(xué)校開始招生（我家2026年上學(xué)）考慮科學(xué)城定位，應(yīng)該不會太差勁。所以現(xiàn)在比較糾結(jié)，這次換房的方向是城里還是懷柔，然后再看自己夠得上的區(qū)域。望您指點迷津，萬分感謝。

A:回答:您好,感謝信任!1、懷柔屬于北京的遠郊區(qū)，位置偏冷，北京的產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸整體是東南，西北有海淀，東南有麗澤，中部有金融街，東邊是朝陽亦莊副中心，這幾個載體有已經(jīng)成熟的和正在發(fā)展的;所以懷柔發(fā)展起來相對較難;一是產(chǎn)業(yè)發(fā)展，二是人才發(fā)展，產(chǎn)業(yè)帶動人口，最后才是商圈發(fā)展，這是樓市的三個支撐點;

這三個對于懷柔來講難度較大,每一條都存在很大的不確定性;非硬性要求不建議在懷柔置業(yè);哪怕是租房都可,這個是在懷柔購房的基本邏輯,2025年懷柔的清華附中;整體教育質(zhì)量誰也不敢保證,學(xué)校好不好,一是看師資,二是看生源;再往深了說是看家長;從教育均衡的邏輯看,城六區(qū)之外先扶持的應(yīng)該不會是懷柔;

2、東西海朝的學(xué)區(qū)邏輯不一樣,朝陽主要是對外地戶籍的家庭比較友好,海淀比較拼,東城相對佛系,又比較均衡,從房屋保值和孩子上學(xué)兩個維度看在東城以最低總價獲取入學(xué)名額,這種方案相對穩(wěn)健一些;城內(nèi)的老破小不至于站崗,升值屬性稍微弱了些,但還是有一些漲幅的,懷柔大概率會虧損,資金成本比較高,另外垡頭翠城的房子盡快出售,這種地段的經(jīng)適房市場不會太好,公積金利率很低,短期不賣沒必要提前還;建議認真閱讀星球的精華文章《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利

Q:提問:您好！目前自有北京宣武牛街似海怡家1套80平小兩居（估計能賣800個），馬上要去孩子小學(xué)附近租房，想請教是否有必要置換一套更有升值空間？如果有的話哪里比較合適？青龍湖如何？目前不考慮通勤僅考慮投資

A:回答:您好,感謝信任!似海怡家在牛街還具備一定的成長性,在板塊排中上等;可繼續(xù)持有,青龍湖一帶一直處于下跌趨勢,去年4月有回升的跡象,持續(xù)了小半年,上漲趨勢不明顯,確實太遠了,優(yōu)勢是樓盤的品質(zhì)高,但少了通勤優(yōu)勢,即便是開車到市區(qū)也需要很長時間;如果是為了改善居住環(huán)境,這個地方很漂亮,但大概率會低于大盤漲幅并不適合投資,應(yīng)該說差距很大,市中漲20個點,這個地方可能不會高于5,隨之還會有回落的可能性,建議認真閱讀精華欄的文章北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理,祝一切順利!

Q:提問:京總，我是改善性需求，聽從您的建議，果斷放棄郊區(qū)的小別墅，現(xiàn)在有三個區(qū)域，各找了兩個代表性樓盤，主要看南北通透的三居，麻煩你給我把一下關(guān)：1、朝陽頭部地區(qū)望京慧谷陽光和國風(fēng)北京，單價接近10萬。2、朝青天鵝灣和潤楓單價8萬 。3、長營萬象4期和柏林愛樂4期，單價6萬左右。幾個小區(qū)年限差不多，國風(fēng)上觀最新，10年左右從自住兼投資的角度看買哪個區(qū)域買哪個樓盤合適。求解答，感謝

A:回答:您好,排序應(yīng)該是優(yōu)先望京、其次朝青;常營建議放棄,有條件投資更好的位置,當(dāng)然不考慮投資次級板塊,這是出于“機會成本”的考慮.不是說常營的房價不會上漲,投資是機會成本,效率優(yōu)先原則,搭乘這座城市最快的經(jīng)濟列車才能得到確定豐富的回報;祝一切順利!

Q:提問:京總你好，請教你在北京買房需求，謝謝！1、家庭情況：19年一家3口（目前一個女孩5歲）落戶天津，購置房產(chǎn)。短期沒機會落戶北京，但是有資格買房。因為在天津和固安各有一套房，在北京需要按二套付款。目前在固安居住。

2、夫人在高米店南地鐵附近上班，原來在福苑小區(qū)租房。想在優(yōu)先級高米店南?棗園?天宮院一線看房。3、預(yù)算首付200萬內(nèi)，總價在300萬內(nèi)，二手房，二居，電梯房（最好），能兼顧地鐵最好。謝謝京主。首次提問，描述有些啰嗦。

A:回答:您好,感謝信任!1、建議認真閱讀星球精華欄的文章《大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖》《北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》大興這條線的輪動規(guī)律是西紅門、高米店、棗園、天宮院;利益最大化選籌;300萬可以重點在西紅門和棗園做選籌;當(dāng)然需要您壓縮面積,興海家園系列、理想家園、順馳領(lǐng)海都可,這條線的選籌規(guī)律是面積越大越靠外圍,同樣漲幅沒有靠北的可觀.

2、天津和固安可以考慮優(yōu)化一套把資金用在北京的首套房上,中長期看北京的流通性和保值升值屬性高于這兩個城市;祝一切順利;有問題可再向我提問

Q:提問:您好，向您請教房產(chǎn)配置的問題，情況如下，海淀花園橋一室一廳學(xué)區(qū)房(孩子已上小學(xué))，萬年花城二室一廳，廊坊大廠二室一廳，?？趦墒乙粡d。請問，在不增加太多資金的情況下，如何優(yōu)化房產(chǎn)配置？謝謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、如果您北京還有房票,建議擴大倉位,北京這兩套房,萬年花城屬于玉泉營板塊的標桿樓盤,未來可以享受到麗澤的利好;2居室的戶型剛好符合這個板塊的購買力,可以長期持有;花園橋單純從這個板塊看比較一般,整體比較固化,缺乏商圈配套,不知具體哪個樓盤,如果沒有房票可以重點優(yōu)化這套房產(chǎn),

2、燕郊大倉這個地方屬于階段性溢出的地方,北京的樓市上漲具有傳導(dǎo)性，一般核心區(qū)域的房價大漲和大熱時，會自動傳導(dǎo)到周邊次級溢出的區(qū)域;但通州目前的情況并不會發(fā)生普漲的現(xiàn)象，并且有嚴重的溢價，短期不會溢出到周邊的區(qū)域，如果溢出的區(qū)域基礎(chǔ)過于薄弱，會造成過山車的現(xiàn)象，漲的時候會很熱，但是涼的時候也很快。

因為這些市場大概率是純靠投機，而不是靠真正的價值。房地產(chǎn)經(jīng)過上漲周期回調(diào)屬于正?，F(xiàn)象，一般漲30%回調(diào)5%-10%屬于正常范圍，但絕不會大起大落，漲50%回調(diào)50%，這樣的區(qū)域一定存在炒作投機的現(xiàn)象。當(dāng)然如果您能把握每一個窗口期可以選這種區(qū)域;一般我們是回避這種波浪較大的區(qū)域、集中產(chǎn)業(yè)+人口持續(xù)導(dǎo)入才是樓市最扎實的基礎(chǔ)。

3、?？谠诤Ｄ蠈儆诒眰?cè),海南比較有價值的城市只有三亞的核心地段還值得投資,其他城市或者三亞市比較偏避的地段都屬于純旅游地產(chǎn),投資價值比較弱;租金回報率也很低. 綜合建議:如果北京有房票;可以保留2套房,調(diào)換倉位賣出海口和大廠,如果北京房票已經(jīng)用盡,+花園橋一套

建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆侗本┓慨a(chǎn)投資核心邏輯和原理》《未來五年,絕命大換倉,賣空雜盤,只留霸盤》祝一切順利.有問題可再向我提問!

Q:提問：京總好，北京一套價值800的住宅，石家莊有合計價值300 的住宅，不算自住，無貸款。北京還有房票，請問目前如何合理配置，以及投資方向，多謝！

A:回答：你好，感謝信任！第一:首先要抓杠桿，杠桿非常重要，如果你完全沒有貸款，回報率很低，有了杠桿回報率可以翻倍，對于你的情況，建議你拋售石家莊住宅，有一套自己住的就行，其他的盡量賣掉，當(dāng)然不是虧本賣，慢慢出即可。因為石家莊的流動性沒有北京好，你變現(xiàn)之后獲得的現(xiàn)金以杠桿的方式操作在北京繼續(xù)買入。建議認真閱讀星球置頂?shù)奈恼隆恫欢軛U,就無法進階》祝一切順利！

Q:提問:京總你好！你的觀點更新了我對北京樓市多年不關(guān)注的陳舊認識！懇請指點！核心需求：1.換購郊區(qū)房，積分落戶。2.保增值，跟上大盤。3.預(yù)算有限600-700，能兼顧自住最好，或者單純投資，6年后再調(diào)整

情況說明：非京籍，工居證，工作地點10號線金臺夕照。目前2套住宅，老北苑佳興園2居，戶型一般，市值600+；富力又一城2居，戶型還行，市值600-。打算先出掉老北苑的，上岸后擇機出掉富力又一城，看了您的分析;實在不行自主也可，通勤地鐵也能接受.天津的房產(chǎn)穩(wěn)妥起見也要等到上岸后再出掉。孩子朝陽上初中，目前城里租房，5年以后回去住。

選擇：預(yù)算700，沒有通州資質(zhì)，有地鐵最好，開車為主，每周參與2次早高峰。根據(jù)您文章內(nèi)容選擇回龍觀，順義后沙峪，亦莊，舊宮，瀛海，西紅門;1.回龍觀：主要活動在東南區(qū)域，所以一直沒去考察。2.后沙峪：看了中糧祥云，那挺熱鬧，感覺周邊工廠多，其他社區(qū)破舊。另外萬科天竺悅城，戶型122三居，價格650+，很清靜。租賃價1萬+，房價這兩年浮動不大，通勤自住也可接受。對了，您說租賃不計入?yún)⒖肌?/p>

3.亦莊：河西金域東郡，海梓府，去年如果看到您的推薦可能就買了，現(xiàn)在這兩個盤8w的價格還能入嗎，有點擔(dān)心，目前只能買到2居。還是這個時間點有更優(yōu)的選擇？路東經(jīng)開壹中心和通泰國際公館，價格便宜，兩居500+，經(jīng)開汀塘看了不考慮了。亦莊里面買正規(guī)3居可能困難了，想盡量選擇您說的品質(zhì)次新盤，南北通透的優(yōu)質(zhì)戶型。

4.舊宮，打算本周去看，德賢公館，國韻村沒地鐵。朗潤園有地鐵。5.高米店，順馳領(lǐng)海和新里西斯萊，如果未來自主的話可能有點遠了，打算近期去看。您看我的思路有沒有問題，給指點指點，我再專心考察1-2個區(qū)域，感謝！

A:回答:您好,感謝信任!1、在郊區(qū)買房為了積分落戶,比較穩(wěn)健的方式是以最低總價買個品質(zhì)次新的小房子,一定要是品質(zhì)盤或次新,物業(yè)管理好的大社區(qū);居住體驗各個方面都很突出,有地鐵則是加分項;通勤購買人群的特征是接受不了主城區(qū)的高價格和老破小,才犧牲距離換取品質(zhì);如果品質(zhì)一般,交通很差,在市場上競爭優(yōu)勢比較小

您的情況更適合這種穩(wěn)健的方式,現(xiàn)在持有的2套房子,一套老北苑,一套豆各莊,這兩套雖然漲幅一般,但保值性不差,不至于下跌很嚴重,2套房子現(xiàn)階段賣出的話1200W;這個資金量可以在北京的龍頭區(qū)域或熱門區(qū)域置換一套次新三居;或品質(zhì)很高的兩居;你在金臺夕照工作,距離你比較近的一些優(yōu)質(zhì)板塊,雙井、朝青買過來自己可以住,生活質(zhì)量也會提高

這些區(qū)域的房子漲幅和這些比較冷的板塊、遠郊是有很大差距的;北苑這一帶未來的新貴是扎堆的次新,東有奧森、望京板塊、老房子在市場上表現(xiàn)一般,豆各莊有大量的回遷安置房,后期區(qū)域的居住品質(zhì)很難提上去,焦化廠不是最要命的,優(yōu)勢是有地鐵,距離市區(qū)比較近,但北京的地鐵已經(jīng)不是稀缺性配套;品質(zhì)樓盤只有富力又一城，其他全為政策福利房，人群結(jié)構(gòu)一般;商圈北臨京哈高速,南臨京津高速,西靠東五環(huán),東邊是通惠河,區(qū)域向北為各種工廠加禁毒教育基地，這幾點不利因素會導(dǎo)致未來這個區(qū)域的發(fā)展受限.富力又一城已經(jīng)橫盤多年;這兩套房子應(yīng)該考慮優(yōu)化;

現(xiàn)在北京房價的輪動規(guī)律是遇到牛市;第一波上漲的是學(xué)區(qū)房和熱門區(qū)域(核心區(qū))品質(zhì)次新,第二波仍然是學(xué)區(qū)+成熟的溢出區(qū)域(同樣是品質(zhì)次新),溢出區(qū)域呈現(xiàn)的市場情況是上車盤領(lǐng)漲,邏輯是樓市上行期間,一部分購買群體在核心區(qū)上車壓力偏大或資金預(yù)算受限,會第一時間選擇在交通出行便捷的溢出的板塊上車,房價不大漲,剛需不進場,第三波依然是學(xué)區(qū)+熱門核心區(qū)域+溢出區(qū)域的品質(zhì)次新+剛需盤;第四波才會輪動到偏冷門的板塊,同樣是品質(zhì)次新盤、這些冷門板塊一般是存在溢價現(xiàn)象的,上漲的前提是必須洗清溢價.這是大行情出現(xiàn)時房價輪動的規(guī)律;

按照效率優(yōu)先原則,置換的方案應(yīng)該是這一波市場上漲前一并出掉老北苑和豆各莊的,買入一套優(yōu)質(zhì)盤吃下一輪的行情,摩擦成本大概率(90%)會在下一輪的漲幅中賺回來,并且會有可觀的利潤,天津的房子等市場大熱時出掉換到遠郊用來積分落戶,這里面有個時間點:天津市場大熱時價格有優(yōu)勢,而北京的遠郊市場啟動比較慢,不至于高位買入,這個是比較理想的置換方法;

您的底倉還可,主戰(zhàn)場應(yīng)該放在領(lǐng)漲的板塊上,其次用來積分的別買太差有行情即可,高米店西紅門、回龍觀比較穩(wěn)妥;不要只看便宜的,同一個時間維度,有的盤漲的很快,有的盤漲幅很差,這里面是有原因的,普通的買房投資者一般都會只買便宜的,評判一個小區(qū)的價格高低，是根據(jù)自己能不能買得起為依據(jù)。自己買得起，就感覺不貴，性價比高，可以買來投資，自己買不起就覺得太貴

一個合格的投資者判斷市場時要跳出主觀思維，首先考慮的是這里有沒有價值？如果有，值不值得入手，值得入手最低需要要多少資金可以入場，然后再看自己所能調(diào)動的資金量有多少，差多少，能不能想辦法彌補這個差距。在精算以后，如果確實相差巨大比較困難，再退一步選次級板塊。這是正確的選房邏輯;亦莊路東這幾個便宜的盤第一是密度很大,產(chǎn)住混合,所以價格才會便宜,相當(dāng)于被市場認可的只有一小部分人,而亦莊大部分有購買力的全部集中在河西了,所以才會漲價;建議認真閱讀精華欄的文章《81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理》祝一切順利!

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宏觀類（部分文章）

01#北京樓市的十年主流預(yù)判（2022-2032）

08#史詩級通貨膨脹正在路上,普通人的對與策

03#北京樓市價值正在沙化

04#未來五年絕命大換倉，賣空雜盤，只留霸盤

05#因為保障房充足，所以商品房B漲

07#不懂杠桿，就無法進階

41#淺談房地產(chǎn)泡沫

微觀類（部分文章）

11#北京七個行政區(qū)邊緣的房價預(yù)警研判

12#避坑寶典：北京17大貶值區(qū)域?qū)D

13#學(xué)區(qū)寶典：東西海學(xué)區(qū)房選籌導(dǎo)圖

14#置換寶典：一次吃飽10年，拒絕多動癥

15#望京139個盤，穩(wěn)健增長的只有39個

實操類（部分文章）

81#北京房產(chǎn)投資核心邏輯和原理

82#北京首付300-400穩(wěn)健的78個剛需盤分析

83#通州跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#大興跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

84#北京持幣200W以下的投資術(shù)

86#豐臺跑贏大盤選籌導(dǎo)圖

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