【經(jīng)濟觀察】
工人日報-中工網(wǎng)記者 北夢原
近日，保障性租賃住房REITs試點提速，連下三城。8月12日，國內首只保障性租賃住房REITs——中金廈門安居REIT正式發(fā)行，另一只保障性租賃住房REITs紅土深圳安居REIT將于8月15日公開發(fā)行。第三只保障性租賃住房REITs產品華夏北京保障房REIT也已發(fā)布招募說明書。
據(jù)媒體報道，前兩單保障性租賃住房REITs產品在正式發(fā)售時間之前，就已被保險、券商、信托等機構瘋搶，擬認購數(shù)量均超初始網(wǎng)下發(fā)售份額百倍，創(chuàng)下公募REITs網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)新紀錄。有投資者直言:“參與REITs基金只需10元就可以當房東，很難不心動?！?/p>
REITs為何如此受市場熱捧？REITs指的是不動產投資信托基金，它是不動產資產證券化的一種重要方式。REITs產品通過集中投資于可帶來穩(wěn)定收入的房地產項目，以相應租金收入和房地產升值，為投資者提供定期收入。而當REITs遇上保障性租賃住房，市場普遍認為，二者相結合將對住房租賃市場產生深遠影響。
近年來，我國不斷加快發(fā)展保障性租賃住房，緩解新市民、青年人等群體的住房困難。然而，由于投資大、周期長而收益偏低，保障性租賃住房難以大規(guī)模吸引社會資金的問題一直存在。而通過REITs方式，將保障房項目進行資產證券化，盤活租賃住房存量資產，拓寬融資渠道，促進有效投資，將為住房租賃市場發(fā)展注入新的動力，進一步提高保障性租賃住房有效供給。
對于購買租賃住房REITs的投資者，不少媒體形象地將其比喻為“房東”，其收益主要來源于住宅出租形成的年度分紅，普通投資者也能參與到保障性租賃住房的快速發(fā)展中，分享其發(fā)展紅利。
同時，相對于其他物業(yè)資產，保障性租賃住房有著更高的出租率、更為穩(wěn)定的租金，符合公募REITs對所投項目“擁有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的優(yōu)質資產”的要求。這也使得保障性租賃住房REITs具備一定的抗周期屬性，成為基礎設施領域的理想資產類型之一。
當前，我國公募REITs對資產的要求較為嚴格。公開募集“房東”，意味著項目自身的建設、運營和管理等各方面能力需要直面市場的檢驗。與出租率、升值潛力息息相關的地理位置、建筑品質、環(huán)境配套等，都將成為市場考量的重要因素。
實際上，利用金融創(chuàng)新破解住房租賃市場發(fā)展難題的思路，早已形成。2018年，中國證監(jiān)會、住建部就聯(lián)合發(fā)布了《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》，明確提出支持大中型城市的住房租賃項目開展資產證券化。此后，相關工作一直在穩(wěn)步推進。近期保障性租賃住房REITs項目的加速落地，體現(xiàn)出政策全方位支持保障性租賃住房發(fā)展，加快補齊租賃住房短板的決心。
“十四五”規(guī)劃提出擴大保障性租賃住房供給，全國40個重點城市計劃新增保障性租賃住房650萬套。業(yè)內認為，在政策支持下，后續(xù)REITs產品發(fā)行節(jié)奏將進一步加速，保障性租賃住房將成為公募REITs擴容的主力軍。同時，公募REITs也將推動保障性租賃住房服務模式進一步向市場化、專業(yè)化轉型，帶來更多、更高品質的供給，讓租賃住房真正成為滿足新市民、青年人住房需求的壓艙石。
