以下文章來源于商業(yè)地產(chǎn)頭條 ，作者胡雨晴

商業(yè)地產(chǎn)頭條.

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來源 | 商業(yè)地產(chǎn)頭條（ID：Dtoutiao）

作者 | 胡雨晴

頭圖來源 | 視覺中國

39個玩家入局，124個輕資產(chǎn)商業(yè)項目、1198.51萬 商業(yè)體量，長三角城市群輕資產(chǎn)以數(shù)量、體量的絕對優(yōu)勢登頂全國城市群。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，長三角城市群26個城市中，僅合肥、舟山、宣城、池州暫無輕資產(chǎn)商業(yè)項目露出，其余22城皆已插上輕資產(chǎn)紅旗。

縱觀上述124個輕資產(chǎn)項目拼湊而出的商業(yè)畫布，各能級市場間差異分化，不同的“操盤手”打法，一如，品牌與管理壁壘“雙高”的華潤萬象生活，區(qū)域深耕優(yōu)勢盡顯的寶龍商業(yè)。

這種分化，疊加著規(guī)模與數(shù)量的擴張，以及高能玩家之于低效物業(yè)的重現(xiàn)分割，加速著長三角城市群商業(yè)輕資產(chǎn)的整合進程。

數(shù)據(jù)說明：

1、本文數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間截至2022年7月；

2、僅統(tǒng)計3萬 以上的購物中心，包含未開業(yè)項目。

長三角輕資產(chǎn)名錄

數(shù)量一騎絕塵，供需兩端結(jié)構(gòu)化增長

作為輕資產(chǎn)領(lǐng)域的第一大有效市場，長三角城市群輕資產(chǎn)數(shù)量一騎絕塵，占比45%，比第二大市場粵港澳大灣區(qū)高出兩成。

另從檔次、體量上，可知：長三角的大眾化、中小型mall更偏好做輕資產(chǎn)。具體看，大眾化檔次輕資產(chǎn)項目最多，占比65%，中高檔及以上mall僅占3%；

項目規(guī)模在5-10萬 的中型購物中心數(shù)量最多，10萬 以下的中小型購物中心占比近六成。

展開這份輕資產(chǎn)名錄，從宏觀市場到中觀布局，均呈現(xiàn)出長三角獨特之牌面。

// 供給市場：規(guī)模化市場已成，產(chǎn)品線集中度高

從城市布局看，長三角城市近七成輕資產(chǎn)項目分布于高線級城市，下沉市場僅占32%的規(guī)模。

具體到項目，從數(shù)量來看，67%的輕資產(chǎn)項目為連鎖產(chǎn)品線，非產(chǎn)品線項目僅占33%。

若從產(chǎn)品線項目集中度來看，萬達廣場、愛琴海購物公園、吾悅廣場、寶龍廣場、萬象城均榜上有名。

// 需求市場：低效物業(yè)體量大，下沉市場輕資產(chǎn)化程度深

若以面積計，長三角輕資產(chǎn)化程度（輕資產(chǎn)面積/區(qū)域內(nèi)總商業(yè)面積）高達8.34%，意味著區(qū)域內(nèi)輕資產(chǎn)運營的需求量龐大。

分線級來看，下沉市場的輕資產(chǎn)化程度，普遍高于高線城市。其中，商業(yè)五線城市的輕資產(chǎn)化程度最高，達24%，其次為三線城市達14%。而高線城市由于商業(yè)項目基數(shù)龐大，輕資產(chǎn)化程度基本都在10%以下。

究其原因，下沉市場早期商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)薄弱，項目水平參差不齊，且近年籌開項目加速入市。一些經(jīng)營狀況不佳的項目，后期借助知名商業(yè)品牌成熟的運作能力，可活出一條向上差異化競爭的曲線。

供給端規(guī)模龐大、產(chǎn)品豐富；需求端低效物業(yè)堆積，亟待盤活。在輕資產(chǎn)領(lǐng)域，長三角城市群是名副其實的第一大有效市場。

城市&商圈圖鑒

高線城市規(guī)模制勝，商圈外成主戰(zhàn)場

隨著輕資產(chǎn)的逐漸滲透，長三角各線級城市之間，以及同一城市商圈內(nèi)外的競爭格局悄然而變。

據(jù)贏商大數(shù)據(jù)統(tǒng)計，長三角輕資產(chǎn)商業(yè)項目體量排名前十的城市分別是上海、蘇州、寧波、無錫、杭州、南京、泰州、銅陵、常州、湖州，以江浙滬城市為主，安徽僅1城入圍。

// 高線城市規(guī)模制勝，低線城市后來居上

高線城市中，上海憑借21個輕資產(chǎn)項目、213.4萬 的絕對優(yōu)勢，位列榜首；緊隨其后的蘇州、寧波，輕資產(chǎn)體量突破百萬大關(guān)，項目數(shù)均在10個以上，表現(xiàn)亮眼。

無錫、杭州分別居于4、5位，其中無錫輕資產(chǎn)體量93.7萬 ，距百萬陣營一步之遙。

上述高線城市中，輕資產(chǎn)項目主要為已開業(yè)項目，且大體量較多，10萬 以上項目占比過半，其中不乏優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品線系列。華潤萬象城系列，無疑是其中典型樣本。

與此同時，萬達廣場、愛琴海購物公園、印力印象城、王府井購物中心、大悅城、吾悅廣場等產(chǎn)品線同樣偏好在長三角高線城市落位大體量輕資產(chǎn)項目。

高線城市大佬云集，下沉市場則是熱鬧升級。

在上述TOP10榜單（體量）中，商業(yè)三線城市泰州、湖州輕資產(chǎn)項目規(guī)模分別超60萬 、45萬 ；而商業(yè)五線城市的銅陵，憑借1個待入市的47萬 超大體量輕資產(chǎn)商業(yè)綜合體脫穎而出。

另從輕資產(chǎn)化程度看，銅陵、湖州、泰州位列長三角城市群輕資產(chǎn)化前三，輕資產(chǎn)化程度均在兩成以上，銅陵達到驚人的40%。

具體看，這些低線城市的輕資產(chǎn)項目多于2018年后扎堆布局，且逐漸有大體量籌開項目入市：新城控股擬接手運營銅陵北斗星城，2023年將推出47萬 的吾悅廣場；銀泰與湖州德清政府合作，擬運營的德清銀泰城，商業(yè)體量26萬 。

// 商圈內(nèi)外：5成項目在圈外，商業(yè)“氛圍感”非必要條件

具體到項目落位，長三角城市群輕資產(chǎn)項目落位在商圈內(nèi)外的比例，各占一半。

相比而言，粵港澳大灣區(qū)僅14%的輕資產(chǎn)項目處于非商圈地段，從側(cè)面看出，濃厚的商業(yè)“氛圍感”非長三角輕資產(chǎn)項目落位的“強制”必要條件。

可以看出，商圈外的低效物業(yè)更偏好運用輕資產(chǎn)模式進行存量盤活。

一方面，這些檔次較低的中小型項目由于地理位置受限，招商能力不足，加上缺乏良好的運營能力，從而選擇引入業(yè)內(nèi)知名的運營商進行輕資產(chǎn)運作；

另一方面，輕資產(chǎn)運營商入局長三角，不過分追求商業(yè)“氛圍感”，可能與成本控制有關(guān)。非商圈地段運營成本較低、經(jīng)營風險更小，有助于輕資產(chǎn)項目的快速鋪開。

企業(yè)陣營

行業(yè)集中度高企，信息、品牌、管理壁壘成關(guān)鍵

以規(guī)模（體量）看，排名靠前的企業(yè)有萬達商管、愛琴海、新城控股、華潤萬象生活、印力以及寶龍商業(yè)等。

// 華潤萬象生活：以品牌、管理優(yōu)勢扎根高線，制造明星mall

華潤在長三角的輕資產(chǎn)布局，早期多選擇與港資、私企合作開發(fā)；2021年開始與地區(qū)政府合作，背靠政府打造標桿。

從管理模式來看，高線城市項目普遍采用委托管理模式，而嘉興南湖天地項目為管理輸出模式。

嘉興南湖天地 圖片來源：谷德設(shè)計網(wǎng)

目前，華潤萬象生活的在管項目主要來源于母公司委托，實現(xiàn)從單一的“內(nèi)部運作”到拓展“外部生意”轉(zhuǎn)變，是其規(guī)模擴張的關(guān)鍵一環(huán)。

基于此，其積極嘗試合作開發(fā)與拓展第三方項目的方式，快速搶占市場份額。據(jù)華潤萬象生活披露的“十四五規(guī)劃”，到2025年，預計外拓面積占50%。

外拓項目中，華潤萬象生活依然采用委托管理為主的模式，這是其主觀選擇的結(jié)果。

得益于母公司華潤置地在中高端市場的資源稟賦優(yōu)勢，華潤萬象生活能夠憑借其強大的品牌力及運營能力，運用委托管理模式進行輕資產(chǎn)操盤。

此模式下，華潤萬象生活對項目擁有更高的控制權(quán)，可以避免稀釋自己的商業(yè)品牌，并強調(diào)內(nèi)部發(fā)展戰(zhàn)略一致性；同時，也有助于華潤打造標桿mall，最大限度擴寬盈利上限。

杭州萬象城 圖片來源：華潤萬象生活官網(wǎng)

從客觀層面來說，考慮到委托管理模式所具有的高品牌壁壘，高能級市場成為華潤萬象生活在長三角輕資產(chǎn)布局首選。

作為央企旗下子公司，華潤萬象生活的風控審核及內(nèi)部審查十分嚴格，外拓項目對開發(fā)商資質(zhì)要求較高，因此與政府以及優(yōu)質(zhì)的龍頭企業(yè)合作亦為華潤萬象生活的首選。

憑借品牌優(yōu)勢及管理優(yōu)勢的華潤萬象生活，深耕高能級市場，輕資產(chǎn)操盤樹立標桿，華潤萬象生活將繼續(xù)在規(guī)模中尋求“質(zhì)”的增長。

// 寶龍商業(yè)：區(qū)域資深玩家，憑信息優(yōu)勢“霸屏”下沉市場

作為長三角城市群的資深玩家，寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)項目多落位下沉市場。

以12個非母公司項目看，位于商業(yè)三線城市的占比高達59%。其中5個項目為寶龍商業(yè)管理，7個為寶龍星匯管理。

按管理模式劃分，以整租和咨詢顧問模式為主，其中咨詢顧問項目均為寶龍星匯管理。僅2個項目為委托管理模式。

作為首家在港交所上市的輕資產(chǎn)商業(yè)管理運營服務(wù)商，寶龍商業(yè)的輕資產(chǎn)擴張與上市進程密不可分。

2017年以前，寶龍商業(yè)主要運營母公司寶龍地產(chǎn)委托管理的商業(yè)項目，至2017年首次以委托管理模式運營第三方項目，這也是上市前的唯一一個輕資產(chǎn)購物中心項目。

2019年12月赴港上市后，寶龍商業(yè)于次年收購浙江星匯60%股份——這也是寶龍商業(yè)上市后的首宗收購，一次性將星匯旗下5個輕資產(chǎn)項目收入囊中。同年，寶龍商業(yè)積極外拓，以整租模式管理3個輕資產(chǎn)項目。至此，寶龍商業(yè)外拓的輕資產(chǎn)購物中心增至8個。

通過并購擴容輕資產(chǎn)，寶龍商業(yè)一方面可以增強業(yè)績表現(xiàn)，另一方面可通過規(guī)模擴張進一步增強其在長三角的品牌影響力，同時捕捉到更多的市場信息。對于輕資產(chǎn)公司來說，打破信息壁壘是破局關(guān)鍵。具備信息優(yōu)勢，方能先人一步快速打通區(qū)域市場，成為一方“霸主”。

管理模式的多樣選擇，也有助于寶龍商業(yè)輕資產(chǎn)項目的快速鋪開：

• 整租模式有利于壓縮培育周期、加快回流速度；
• 咨詢顧問模式則有效減少資金投入，相較于其他模式來說更“輕”，意味著可以不投入任何資金只負責商業(yè)運營，從而加速擴張進程。

同時，寶龍商業(yè)外拓項目集中在三線城市及以下的下沉市場，且主要選擇體量較小、位于商圈外的項目，這類項目相對來說收費低廉、租金成本較低，可以減輕運營風險。

這樣做，一來能夠盡快回收成本、降低資金與經(jīng)營風險，二來可快速實現(xiàn)門店數(shù)量擴張，提高品牌滲透率、擴大品牌的商業(yè)影響力。

回看長三角輕資產(chǎn)圖鑒，城市線級分化，疊加著不同資源稟賦的運營商，呈現(xiàn)出兩派鏡像：高線城市輕資產(chǎn)以“質(zhì)“取勝，規(guī)模為王；低線級城市輕資產(chǎn)以“量”擴容，滲透率高。

而隨著行業(yè)的不斷洗牌，長三角城市群的輕資產(chǎn)競爭格局還將繼續(xù)分化、重組。高能級市場如何在規(guī)模中增長，下沉市場能否以質(zhì)轉(zhuǎn)身。機會不少，答案待定。