文 | 謝澤鋒

編輯 | 楊旭然

“時(shí)來(lái)天地皆同力，運(yùn)去英雄不自由?！?/p>

債務(wù)危機(jī)化解一半，曾經(jīng)的“環(huán)京大地主”王文學(xué)一展愁眉。有“大金主”平安施以援手，加上河北省政府出面協(xié)調(diào)，王文學(xué)和華夏幸福的終局，似乎不會(huì)像人們想象的那般慘淡。

作為一家非典型的房地產(chǎn)公司，王文學(xué)憑借重倉(cāng)環(huán)京，“政府主導(dǎo)，企業(yè)運(yùn)作”的產(chǎn)業(yè)新城模式，一度帶領(lǐng)華夏幸福迅速成長(zhǎng)為全國(guó)前十大房地產(chǎn)公司。

深諳政府關(guān)系，熟稔招商引資，王文學(xué)左手產(chǎn)業(yè)開發(fā)，右手地產(chǎn)銷售，在地產(chǎn)黃金時(shí)代收割紅利；但也正因如此，隨著宏觀調(diào)控趨緊，主做政府生意的華夏幸福，被死死地按在了應(yīng)收賬款和巨額負(fù)債的泥潭之中，無(wú)法自拔。

直到2018年，終于有人向泥潭中扔下了繩子。白衣騎士馬明哲降臨，中國(guó)平安以138億拿下華夏幸福19.7%股權(quán)，成為其第二大股東，此后平安不斷入資，累計(jì)投資約540億元，不遺余力。

過(guò)去近一年，靠賣資產(chǎn)、展期、抵押等組合拳，華夏幸福一點(diǎn)點(diǎn)化解債務(wù)，有所成效。在這期間，由于股權(quán)處置，平安已經(jīng)被動(dòng)成為華夏幸福的第一大股東。

馬明哲入局已深，王文學(xué)期待“活下去”，王馬二人在中國(guó)房地產(chǎn)大潮起落的交織中，給各自的命運(yùn)寫下了注腳。

01 化債，行至半路

“干到今天，我愿賭服輸。”

在承諾絕“不逃廢債”的前提下，華夏幸福通過(guò)“賣、帶、展、兌、抵、接”一點(diǎn)點(diǎn)消化巨額負(fù)債。

截至上半年底，壓在華夏幸福身上的債務(wù)，已經(jīng)重組的金額累計(jì)為1186.03億元，相對(duì)于2192億元的總風(fēng)險(xiǎn)敞口，已經(jīng)減半；累計(jì)未能如期償還債務(wù)金額461.25億元。

7月5日，在固安大本營(yíng)的福朋喜來(lái)登酒店，王老板擺開18桌酒席，招待與他同甘共苦的200多名核心員工。王文學(xué)終于一展愁眉，愛喝酒的他開懷暢飲，并囑咐員工要“多發(fā)朋友圈，多宣傳?！?/p>

死里逃生的王文學(xué)值得一場(chǎng)慶幸。在年初最艱難的時(shí)候，他坦言“干到今天，我愿賭服輸?！背姓J(rèn)“自己誤判環(huán)京地產(chǎn)形勢(shì)，公司成功后個(gè)人有所膨脹，管理粗放，激進(jìn)擴(kuò)張。”加上疫情沖擊，導(dǎo)致如今的敗局。

今年春節(jié)前夕，王文學(xué)甚至被員工堵在一家賓館，面對(duì)要說(shuō)法的人們他無(wú)奈訴苦：“把我告上去說(shuō)我沒錢，能解決問題嗎？公司有很多房子要交付，還要給農(nóng)民工發(fā)錢?！?/p>

征戰(zhàn)商場(chǎng)30載，曾積累485億身家的王文學(xué)在年初除了感情牌已經(jīng)無(wú)牌可打：“希望那些還能講點(diǎn)義氣的弟兄們留下來(lái)，幫助我，幫助企業(yè)。哥們，咱們何以相忘于交？”

但在商業(yè)江湖，義氣是靠利益來(lái)綁定的。危機(jī)襲來(lái)，樹倒獼猴散，華夏幸福員工人數(shù)由2017年輝煌期的27956人下降到2021年末的15447人，銷售人員由2萬(wàn)人驟降至476人。而且還在持續(xù)離職。

留下來(lái)的，都為華夏幸福降負(fù)債立下了汗馬功勞。自己以前不認(rèn)識(shí)的基層員工，也被老王視為左膀右臂。

為還債，王學(xué)文一面“安撫”債權(quán)人，一面和平安及河北省政府多次溝通。過(guò)去十個(gè)多月中，華夏幸福通過(guò)賣出資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)化解金融債務(wù)、優(yōu)先類金融債務(wù)展期或清償、現(xiàn)金兌付等多種方式清償債務(wù)。

比如，王老板已將城市更新業(yè)務(wù)打包轉(zhuǎn)讓給深圳開發(fā)商鵬瑞，賣出多個(gè)零散項(xiàng)目，武漢長(zhǎng)江中心項(xiàng)目也被“擺上貨架”。

化債已行至半路。華夏幸福也確立了新的戰(zhàn)略目標(biāo)：2022-2023年完成債務(wù)重組，2022-2025年完成全面轉(zhuǎn)型。

留給王文學(xué)還有一年半的時(shí)間，但當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)的預(yù)期和信心，比歷史輪回中的低谷還要悲觀。大型房企接連爆雷，“接盤俠”越來(lái)越難找了。

對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，最為頭疼的是，政府部門是其最大客戶，同樣也是最大債務(wù)人。而河北省政府囊中羞澀，財(cái)政支出左右受限。

今年一季度，華夏幸福應(yīng)收賬款高達(dá)547億元，加上1324億元的合同資產(chǎn)，幾乎可以與其有息負(fù)債形成對(duì)沖。

所以要想徹底解除債務(wù)警報(bào)，一是要看此前吳向東運(yùn)作的南方區(qū)域資產(chǎn)包的出售情況，二是要繼續(xù)和政府部門溝通，催收欠款，或是轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)給國(guó)有公司，以解燃眉之急。

可以說(shuō)，產(chǎn)業(yè)新城模式令王文學(xué)走上商業(yè)巔峰；也在行業(yè)低迷期，又將華夏幸?！扒艚痹趹?yīng)收款和債務(wù)的“牢籠”中，難以喘息。

當(dāng)前，華夏幸福看到了“活下去”的曙光，但債務(wù)利劍仍高懸頭頂，王老板還不能高枕無(wú)憂。

02 馬明哲，入局太深

中國(guó)平安既入資，又管人事，還管戰(zhàn)略。

作為地產(chǎn)公司背后的地產(chǎn)公司，平安先后成為碧桂園、融創(chuàng)、旭輝、金科、中國(guó)金茂、華夏幸福等企業(yè)的二股東。

并通過(guò)平安系基金、信托、股權(quán)融資等等渠道，助力合作房企，實(shí)現(xiàn)資本增值，號(hào)稱“逆周期撿漏王”——也是國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)最為偏執(zhí)者之一。

但馬明哲牽手王文學(xué)的這次資本聯(lián)姻，卻沒能抄在山底，而是幾乎站到了山頂上。這一次，地產(chǎn)行業(yè)走勢(shì)直接脫離了周期波動(dòng)的中軸線，轉(zhuǎn)頭向下。

投資華夏幸福，堪稱平安系投資歷史中的“最大敗筆”。自2018年，以138億拿下華夏幸福二股東位置后，平安累計(jì)投資約540億元，但依舊無(wú)法扶大廈之將傾。

2021年，這筆投資對(duì)中國(guó)平安資產(chǎn)減值計(jì)提高達(dá)432億元，導(dǎo)致該年度歸母凈利潤(rùn)減少243億元之巨。

其實(shí)早在2020年底，華夏幸福已顯危機(jī)端倪。王文學(xué)曾與平安談判，為給華夏幸福“續(xù)命”，平安認(rèn)購(gòu)境外美元債、永續(xù)信托等形式向華夏幸福輸血逾百億元，王文學(xué)籌措資金約80億元，但面對(duì)華夏幸福2000多億的不良負(fù)債，這些資金如同泥牛入海。

由于王文學(xué)股權(quán)被動(dòng)減持，當(dāng)前平安系已成為華夏幸福第一大股東。馬明哲入局太深。實(shí)際上，平安當(dāng)前的考慮并非是如何追加投資，而是減少虧損。

據(jù)說(shuō)，平安方面曾向河北政府提出方案，希望政府還錢給地、減稅降費(fèi)，并出面協(xié)調(diào)銀行貨款展期，但未獲支持，方案被擱置。

王文學(xué)還一度想以司法形式重整化債，但被上層否決。2021年初，華夏幸福已深陷重圍，四面楚歌，此時(shí)回到談判桌上的平安對(duì)增加投資意興闌珊。不久華夏幸福信托違約，債務(wù)暴雷。

為阻止華夏幸福墜入深淵，平安多方奔走。曾傳出，平安與最大債權(quán)人工行牽頭成立債委會(huì)，平安資管帶頭展期，并表示絕不抽貸，不斷貸，努力化解債務(wù)危機(jī)。

不僅出資，在入股華夏幸福后，馬明哲力邀吳向東入職，并在深圳設(shè)立南方總部，開啟“產(chǎn)業(yè)新城+商業(yè)地產(chǎn)”雙輪驅(qū)動(dòng)戰(zhàn)略。

王文學(xué)繼續(xù)帶隊(duì)搞產(chǎn)業(yè)新城，而吳向東坐鎮(zhèn)指揮，負(fù)責(zé)中國(guó)平安期待華夏幸福開拓的康養(yǎng)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓等項(xiàng)目。

在踏上華夏幸福這艘船后，中國(guó)平安既入資，又管人事，還管戰(zhàn)略。如今化債進(jìn)程過(guò)半，馬明哲還要繼續(xù)搶救王文學(xué)。

03 王文學(xué)，學(xué)會(huì)“跪著掙錢”

“從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”

嘗過(guò)產(chǎn)業(yè)新城蜜糖般的甜，也承受了其砒霜般的毒。吃了“產(chǎn)業(yè)新城”大虧的王文學(xué)，決定給華夏幸福翻開新的篇章。

7月5日，在和員工們暢飲的同時(shí)，王文學(xué)宣布“從產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)型為產(chǎn)業(yè)新城服務(wù)商”，全面向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

王老板大手一揮，給華夏幸福謀定了六大業(yè)務(wù)板塊——住宅開發(fā)、資產(chǎn)管理、產(chǎn)城開發(fā)及服務(wù)、招商服務(wù)、園區(qū)服務(wù)和物業(yè)服務(wù)。

產(chǎn)業(yè)新城屬于典型的重資本、長(zhǎng)周期業(yè)務(wù)，普遍需要2-3年時(shí)間才能獲得回報(bào)。王文學(xué)此番力主要讓華夏幸福“變輕”。

過(guò)去20年，華夏幸福鉆營(yíng)產(chǎn)業(yè)新城，數(shù)據(jù)庫(kù)里有9400萬(wàn)家企業(yè)和13多億條數(shù)據(jù)。土地整理、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、招商引資是他們的“拿手好戲”，王文學(xué)的設(shè)想是，為政府提供產(chǎn)業(yè)園區(qū)解決方案，為企業(yè)提供選址、財(cái)稅等服務(wù)。

ToC端，則是要在完成保交樓任務(wù)的同時(shí)，探索代建、物業(yè)等新模式。

人們驚訝于，危機(jī)之下，王老板居然還能提出如此龐大的構(gòu)想，甚至“地產(chǎn)+園區(qū)”相關(guān)的業(yè)務(wù)都要嘗試一遍。

但不論設(shè)想如何龐大，華夏幸福的境遇也斷不能如從前一樣。分管戰(zhàn)略的副總裁林成紅直言，現(xiàn)在要向乙方文化轉(zhuǎn)變，由“躺著賺錢”向“跪著賺錢”轉(zhuǎn)變。

王文學(xué)這般折騰，表面看是想“賭贏未來(lái)”，實(shí)則是為了給債權(quán)人、為政府更多的信心。

過(guò)往20年，華夏幸福之所以能夠鑄造行業(yè)神話，關(guān)鍵在于其承擔(dān)了許多外溢出來(lái)的“政府職能”。所以華夏幸福“雖是民企，卻更像政府部門或城投集團(tuán)。”

產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)相當(dāng)于政府功能的“企業(yè)化”，好處是憑借深厚的政府關(guān)系，可以獲得大量項(xiàng)目資源和廉價(jià)土地，使得營(yíng)收快速膨脹、

但王文學(xué)需要承擔(dān)的代價(jià)也十分明顯：政府部門作為大客戶，回款遲緩，應(yīng)收賬款隨之激增。

為解決這一硬傷，華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城的秘訣在于“以短養(yǎng)長(zhǎng)”，產(chǎn)業(yè)園圈地，地產(chǎn)反哺，以住宅開發(fā)銷售迅速變現(xiàn)，扶持產(chǎn)業(yè)園開發(fā)，形成商業(yè)閉環(huán)。

如果把華夏幸福比作一顆雞蛋，產(chǎn)業(yè)發(fā)展就像是蛋黃，住宅開發(fā)是蛋清，住宅銷售會(huì)為產(chǎn)業(yè)蛋黃提供養(yǎng)分與保護(hù)。

華夏幸福的大盤子中，住宅開發(fā)收入和利潤(rùn)均占七成份額，而一旦地產(chǎn)景氣度下降，遭受重大監(jiān)管政策，蛋清層就會(huì)被破壞，養(yǎng)分?jǐn)喙?，華夏幸福的根基產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)就無(wú)法“獨(dú)存”。

而且，華夏幸福的產(chǎn)業(yè)新城模式存在難以復(fù)制的制肘。華夏幸?？偛妹象@曾坦承，連華夏幸福自己也無(wú)法再造一個(gè)固安新城。放眼全國(guó)，“再也無(wú)法找到一個(gè)地處核心特大城市周邊，但地價(jià)、房?jī)r(jià)卻呈現(xiàn)斷崖式落差，還能趕上諸如京津冀一體化的重大利好，在短期內(nèi)享受一輪驚天跳升?！?/p>

王文學(xué)的成功，是憑借政府關(guān)系，踩對(duì)了風(fēng)口，但更多是賭對(duì)了周期，完成幸運(yùn)的人生大翻盤。但商業(yè)的玄妙就在于，人們能夠賭對(duì)周期，就能賭錯(cuò)周期。

所謂盈虧同源。