作者：垚圭城（六土）

百?gòu)?qiáng)房企7月答卷給出了房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要信號(hào)，你看出來(lái)了嗎？

全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企銷售金額7月單月增速-39.6%，較6月收窄3個(gè)百分點(diǎn)。央企增速-9%，地方國(guó)企增速-25%，民企增速-53%，增速差異進(jìn)一步擴(kuò)大。

01

市場(chǎng)表現(xiàn)很弱

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP100房企7月單月業(yè)績(jī)規(guī)模環(huán)比降低28.6%，降幅與往年30%左右平基本持平。百?gòu)?qiáng)房企1-7月累計(jì)銷售操盤金額的同比降幅，也仍保持在49%的較高水平。

7月的降溫出現(xiàn)在5月和6月份短暫環(huán)比回升之后，房企完成年度業(yè)績(jī)難度再加大。

主要是7月歷來(lái)就是銷售淡季，市場(chǎng)經(jīng)歷過(guò)5月和6月沖刺業(yè)績(jī)后，房企在7月份增加供應(yīng)的意愿都有所減弱，市場(chǎng)需求和購(gòu)買力也有下滑。

由于前期政策調(diào)整、房企積極推盤營(yíng)銷等情況，6月成交相對(duì)明顯好轉(zhuǎn)，但7月眾所周知的影響極大的行業(yè)事件沖擊下市場(chǎng)信心受創(chuàng)。

把今年3月鄭州大力度救市看為政策底部，到全國(guó)商品房銷售面積同比轉(zhuǎn)正可能需要三個(gè)季度以上，上兩次樓市低迷的2008年經(jīng)歷了5個(gè)月，2014年經(jīng)歷三個(gè)季度，這一次疊加了多重因素，只會(huì)時(shí)間更久。

這一輪房地產(chǎn)恢復(fù)的更慢，市場(chǎng)波動(dòng)的趨勢(shì)更為復(fù)雜，從政策底到市場(chǎng)底的時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)。

更為關(guān)鍵的是，事件沖擊最大的是本就羸弱的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商。

02

民企愈發(fā)艱難

從2021年開(kāi)始的大面積的民資房企債務(wù)違約導(dǎo)致絕大部分民企喪失了在公開(kāi)市場(chǎng)發(fā)債融資的功能。

今年前4個(gè)月，開(kāi)發(fā)商在國(guó)內(nèi)發(fā)債1501.33億元，其中央企、地方國(guó)企占發(fā)行額91.80%，凈融資584.99億元，而數(shù)量更多的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商僅發(fā)債123.1億元。

民企融資自2020年10月以來(lái)持續(xù)凈流出。之后發(fā)生的全國(guó)性房地產(chǎn)事件引發(fā)許多銀行收縮了對(duì)民營(yíng)房企的貸款或授信業(yè)務(wù)，這又進(jìn)一步導(dǎo)致民企開(kāi)發(fā)商銷售、融資難度持續(xù)加大。

在發(fā)行規(guī)模權(quán)重上，民營(yíng)企業(yè)的發(fā)債空間受限，且成本較高。上半年少數(shù)央企國(guó)企，諸如保利發(fā)展、招商蛇口與華潤(rùn)置地等的票面利率在3%以下，相比之下，新城控股、金科股份同期的融資成本超過(guò)6%，換句話說(shuō)，在同樣的融資規(guī)模下，部分房企要比央企多支付近一倍的股息與財(cái)務(wù)費(fèi)用。

下半年融資政策寬松會(huì)延續(xù)，國(guó)央企及優(yōu)質(zhì)民企的融資優(yōu)勢(shì)將繼續(xù)拉大，行業(yè)分化加速。

而銷售及融資的更加困難使民企資金鏈更為緊張，拿地可能性也變得極其渺茫。從今年二次集中拍地看，民企基本已經(jīng)消失。

全國(guó)性事件發(fā)生以來(lái)，對(duì)購(gòu)房者信心的打擊顯然是短期難以逆轉(zhuǎn)的。購(gòu)房者對(duì)民企的房子購(gòu)買意愿更差而轉(zhuǎn)向有信用背書的央國(guó)企房子，使民企銷售更加困難。

從新房成交數(shù)據(jù)來(lái)看，民企新房轉(zhuǎn)化率下降，30個(gè)涉及全國(guó)性事件的重點(diǎn)城市最新一周轉(zhuǎn)化率下降至19%。這意味著，短期內(nèi)購(gòu)房者對(duì)民企新房越來(lái)越謹(jǐn)慎。

購(gòu)房者謹(jǐn)慎不敢買房，民企就更為謹(jǐn)慎而不敢拿地。

今年上半年拿地金額前40房企中，僅9家為民企，分別為濱江集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、珠江投資、偉星房產(chǎn)、碧桂園、新希望地產(chǎn)、大華集團(tuán)、金帝集團(tuán)、宸嘉發(fā)展、眾安集團(tuán)，而其余31家拿地企業(yè)均為央國(guó)企或混合所有制企業(yè)或城投公司。

這也意味著未來(lái)國(guó)企集中度將得到進(jìn)一步提升。

03

央企國(guó)企之進(jìn)

在這種背景下，央企國(guó)企及高信用民企優(yōu)勢(shì)延續(xù)，今年上半年房企間銷售已出現(xiàn)明顯分化，國(guó)資及混合制房企銷售大幅好于民企房企。

TOP50銷售房企中，國(guó)資房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額7260億元，同比下滑34%，混合制房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額3353億元，同比下滑43%，而民營(yíng)房企上半年累計(jì)權(quán)益銷售金額9508億元，同比下滑58%。

而混合制房企其實(shí)就是國(guó)資作了背書，相較于民企，銷售會(huì)較大程度得到保障。

TOP50房企中，國(guó)企及類國(guó)企累計(jì)權(quán)益銷售金額10613億元，占比53%，同比下滑37%，而民企累計(jì)權(quán)益銷售金額9508億元，占比47%，同比下滑58%。

1-7月，國(guó)企背景的越秀地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、華發(fā)股份、華潤(rùn)置地累計(jì)銷售額處于主流房企前列水平。

04

未來(lái)市場(chǎng)變化

隨著銷售、融資、拿地均快速向央國(guó)企集中，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)出絕大部分市場(chǎng)為央國(guó)企及混合制企業(yè)，極少市場(chǎng)為追求品質(zhì)而非快周轉(zhuǎn)的優(yōu)質(zhì)民企開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)格局。地產(chǎn)行業(yè)將逐步成為央企、國(guó)企、政府平臺(tái)背景企業(yè)的天下，民企會(huì)逐步退出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。

大部分的民企將變成代建類別的企業(yè)，在保障性租賃住房代建、與爛尾樓金融方合作的資本代建、具備招商和運(yùn)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)型房企的商業(yè)代建、新能源代建等方面發(fā)展。也有部分會(huì)向物業(yè)管理服務(wù)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)等方向發(fā)展。

央企國(guó)企大致上也會(huì)變成“公用事業(yè)”屬性，靠精細(xì)化管理來(lái)賺錢，靠賣房賺取暴利的時(shí)代永遠(yuǎn)結(jié)束了。

當(dāng)然，這件事也存在一些小概率的其他可能性，就像歷史上也出現(xiàn)過(guò)完全相反的看法，2012年中“未來(lái)國(guó)企或?qū)ⅰА谏唐贩块_(kāi)發(fā)中”的看法也曾經(jīng)在主流媒體中盛行。因?yàn)楫?dāng)時(shí)的深化國(guó)有資產(chǎn)管理體制改革，要求“國(guó)有企業(yè)原則上不再參與商品房開(kāi)發(fā)”。

決定未來(lái)產(chǎn)業(yè)格局的還是政策。

05

對(duì)我們的啟示

房地產(chǎn)行業(yè)如此深刻的變革到底會(huì)帶給我們每一個(gè)購(gòu)房者什么樣的影響？我們未來(lái)要怎么做才能確保自身的利益，甚至繼續(xù)保值升值才是大家最關(guān)心的。

可以說(shuō)未來(lái)房地產(chǎn)將從目前的土地一級(jí)壟斷，變成通過(guò)“國(guó)企主導(dǎo)市場(chǎng)”實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)的二級(jí)壟斷，也就是新房市場(chǎng)也可以壟斷。

那么壟斷市場(chǎng)的主要特征都會(huì)出現(xiàn)在新房市場(chǎng)：

1.市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)一步降低，尤其是價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更為“有序”，可以參考汽柴油市場(chǎng)。

2.市場(chǎng)定價(jià)區(qū)域更為平緩，一手房的漲跌都會(huì)由“市場(chǎng)主導(dǎo)”變?yōu)椤爸鲗?dǎo)市場(chǎng)”。

3.開(kāi)發(fā)商抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，在市場(chǎng)冷淡階段降價(jià)促銷的意愿大大降低。想在一手房淘筍，會(huì)從打折模式變?yōu)橛捎谙迌r(jià)產(chǎn)生的“搖號(hào)”模式。

4.市場(chǎng)供應(yīng)變的更為可控，制造稀缺市場(chǎng)能力越來(lái)越強(qiáng)，樓市下跌難度增加，尤其是在大城市。

5.產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力不足，越發(fā)趨于同質(zhì)化，營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力加大。

6.調(diào)控政策可以得到更好的執(zhí)行。

7.爛尾樓逐步減少，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低。

8.市場(chǎng)里各類違規(guī)現(xiàn)象會(huì)減少，偷面積、違規(guī)更名等風(fēng)險(xiǎn)有所降低。

9.國(guó)資背景企業(yè)拿地的金融屬性增加。

10.“土地空周轉(zhuǎn)”，土地財(cái)政可能出現(xiàn)變化甚至改革，拿地是配合地方政府需要。

11.未來(lái)品牌效應(yīng)會(huì)弱化，產(chǎn)品差異會(huì)弱化，地段的作用越來(lái)越強(qiáng)。

12.受到一手房市場(chǎng)的影響，二手房市場(chǎng)活躍度會(huì)降低。

13.房地產(chǎn)行業(yè)全面體制化，未來(lái)房地產(chǎn)公司只會(huì)有兩種，一種是國(guó)企，另一種還是國(guó)企。

一言以蔽之，土拍的盡頭是國(guó)企，地產(chǎn)的盡頭是國(guó)企！