自去年下半年至今，受疫情以及購房者預(yù)期下降，給樓市強力去杠桿等諸多因素的影響，國內(nèi)房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年1 7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資79462億元，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75762億元，同比下降28.8%；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金88770億元，同比下降25.4%。可以說，上半年房地產(chǎn)的各項數(shù)據(jù)非常難看。要知道，這還是全面救市以來的最好成績單，否則只會更加慘不忍睹。

個人認(rèn)為，本次跨時最長的救市之所以沒有取得預(yù)期效果，主要有以下三個方面原因。

一是本次救市改變以往自上而下的慣例，改從三四線城市救起，但是三四線城市的需求早已萎縮，因此即便一些地方動用行政資源鼓勵體系內(nèi)的干部職工多買房，最終也是效果甚微，而需求旺盛的一二線城市，卻因政策卡的太緊，需求得不到釋放。

二是市場信心仍然沒有提振起來。盡管近一年來市場貨幣供應(yīng)量很大（其中上個月M2增長12%，創(chuàng)下5年來的新高），但是人們不愿借錢，不愿消費，不愿買房的“躺平”狀態(tài)，卻讓社融陷入了流動性陷阱。而具體到樓市，根本原因還是對房價上漲信心不足，否則剛需、改善、投資這三類購房主體必然傾其所有，躍躍欲試。

三是什么都降但房價不降，無法刺激剛需入場。截至目前，盡管有很多城市采取降首付、降利率、給購房者發(fā)放補貼等措施試圖刺激購房欲望，但是僅剩不多的剛需，恰恰是經(jīng)濟實力最差的那部分群體，少付的首付今后是要雙倍奉還的，這一點他們非常清楚；而工作收入不穩(wěn)定，勢必增加未來幾十年還貸的不確定性，因此他們不敢、也不愿意冒險。

其中第三點是重中之重。目前國內(nèi)房價仍然居高不下，像四個一線城市的平均房價仍然徘徊在5 7萬元每平米，局部板塊房價甚至高達(dá)20萬元每平米，二線城市的平均房價在2 3萬元每平米，而絕大多數(shù)三四線城市的房價均已破萬，東部沿海一些三四線城市的局部房價甚至突破3萬每平米的大關(guān)，幾乎與省會城市相當(dāng)。但是相比之下，最近幾年多數(shù)職工的工資收入?yún)s沒有出現(xiàn)大幅上漲，房價收入比在持續(xù)拉大。

因此，很多沒房住的剛需，翹首以待的不是降首付和降利率，而是希望房價能夠大幅下降至與自己購買力基本相當(dāng)?shù)膬r位，這樣才能早日實現(xiàn)有房夢想。現(xiàn)在問題來了，如果房價一直“死扛不降”，會發(fā)生什么事情？據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，主要會出現(xiàn)以下四種現(xiàn)象：

第一，人口生育率會持續(xù)下滑。從房價持續(xù)高漲的最近6年來的人口出生率不難看出，2016 2021年，人口出生率分別為13.57‰、12.64‰、10.86‰、10.41‰、8.52‰、7.52‰，呈逐年下降的趨勢。另外根據(jù)國家衛(wèi)健委發(fā)布的信息顯示，隨著長期累積的人口負(fù)增長勢能進一步釋放，我國總?cè)丝谠鏊倜黠@放緩，“十四五”期間將進入負(fù)增長階段，這是官方首次給出的預(yù)測性結(jié)論。

究其原因很簡單，年輕人買不起房子結(jié)不了婚，生孩子自然無從談起。而即便有人靠“六個錢包”勉強買了房子，但每月收入的大部分要用來還房貸，同時還要面臨高昂的教育、醫(yī)療等生活支出，生育一孩以后，就再也沒有能力生育二孩或三孩了；且高房價還延長了婚齡、育齡，導(dǎo)致不少省份的平均結(jié)婚年齡達(dá)到30歲以上，而處在高齡孕產(chǎn)期的婦女，即便想多生孩子也無能為力了。因此國際某權(quán)威機構(gòu)給出的結(jié)論是，房價每上漲10%，人口出生率就要降低1.5%，是有事實根據(jù)的。

第二，城市居民的消費能力和意愿會進一步下降。房價高了，貸款的壓力就會增大，居民有限的收入必須要作合理規(guī)劃，否則沒錢還貸斷供的后果很嚴(yán)重；房價高了，必然要壓縮其它方面的支出，在消費能力被大幅削弱的情況下，能不花的錢不花，能少花的錢少花，但是這勢必導(dǎo)致消費市場萎縮，而市場一旦失去了流動性，企業(yè)生產(chǎn)出來的產(chǎn)品造成積壓，實體經(jīng)濟就會受到很大影響，內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟將無法啟動。

央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年人民幣存款增加18.82萬億元，其中住戶存款增加10.33萬億元。這說明，隨著內(nèi)外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，人們對于家庭資金分配重新作出了調(diào)整，對于資金支出更加謹(jǐn)慎了，包括有錢人在內(nèi)，有錢了也不再考慮投資房產(chǎn)，更愿意選擇保守性的定期存款。這樣做不僅是基于個人收入能力的考量，更多是出于對家庭資金的統(tǒng)籌安排，對未來收入不確定性的擔(dān)憂。因此，只要房價一天居于高位，消費能力就不可能上去。

第三，將阻礙城鎮(zhèn)化的有序推進。國內(nèi)房地產(chǎn)的高速發(fā)展，離不開城鎮(zhèn)化建設(shè)。可以說，之前沒有數(shù)以億計的農(nóng)民進城買房，就沒有房地產(chǎn)輝煌燦爛的今天。但是，如果房價死扛不降，不僅城鎮(zhèn)居民買不起房子，生活在農(nóng)村地區(qū)的待進城農(nóng)民更加買不起房子。

原因很簡單，如今96%的城鎮(zhèn)居民家庭不缺房子，4成以上的城鎮(zhèn)居民擁有2套及以上的房子，說明市場已經(jīng)進入過剩階段。而房地產(chǎn)行業(yè)要想持續(xù)健康發(fā)展，只能依靠后續(xù)進城的農(nóng)民來支撐。但眾所周知的是，一方面，我們的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到64%的較高水平，后續(xù)可推進的空間在縮?。涣硪环矫?，農(nóng)民的收入?yún)s又是社會各階層中最低的，房價不降到與他們的收入差不多的水平，他們就始終進不了城市，城鎮(zhèn)化建設(shè)也就不可持續(xù)。

第四，會擠壓實體經(jīng)濟的生存空間。如果房價始終不降，甚至繼續(xù)保持上漲，就會吸引更多的資金流入房地產(chǎn)行業(yè)，但這必然會對其它實體行業(yè)造成擠壓效應(yīng)，形成“一業(yè)興、百業(yè)衰”的現(xiàn)象。高房價的背后往往伴隨著高房租，高房租還會抬高實體企業(yè)的經(jīng)營成本，導(dǎo)致國內(nèi)的實體企業(yè)不堪重負(fù)，人才流失，職工發(fā)不出工資，最后紛紛倒閉；外資企業(yè)將會流出國內(nèi)，流向經(jīng)營成本相對低的其它國家，影響國內(nèi)制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級；實體經(jīng)濟一旦長期沒落，還會影響國內(nèi)民眾的創(chuàng)業(yè)熱情，大家不敢投資創(chuàng)業(yè)；而對于開發(fā)商來說，如果死扛房價不降，只會導(dǎo)致房子賣不出去、資金鏈斷裂、爛尾樓盤增加，最后也不得不破產(chǎn)倒閉，不僅會影響到企業(yè)的自身發(fā)展，還會影響到關(guān)聯(lián)企業(yè)的發(fā)展。

綜上所述，如果房價“死扛不降”，將會出現(xiàn)“人口出生率持續(xù)下降”、“消費能力不斷減弱”、“城鎮(zhèn)化建設(shè)推進受阻”、“實體經(jīng)濟發(fā)展空間被壓縮”這四種現(xiàn)象。因此，希望開發(fā)商審時度勢，遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，并以大局為重，讓房價逐漸回歸到合理水平，讓市場沿著健康可持續(xù)的軌道穩(wěn)步前行。