時(shí)逢半年報(bào)發(fā)報(bào)時(shí)期，任何風(fēng)吹草動(dòng)都能引起資本市場(chǎng)的起伏。

8月18日，一則碧桂園上半年盈利警告的消息，成為了地產(chǎn)圈的焦點(diǎn)。對(duì)此，碧桂園沒(méi)有回避，于當(dāng)日午后召開(kāi)了投資者電話會(huì)議，碧桂園管理層回應(yīng)了市場(chǎng)普遍關(guān)注的問(wèn)題，為投資者答疑解惑。

敬畏市場(chǎng)、保持清醒、全競(jìng)提升、明天更好，這幾個(gè)核心關(guān)鍵詞，大約可以勾勒出碧桂園當(dāng)前對(duì)于市場(chǎng)的思考以及自身的發(fā)展戰(zhàn)略。

對(duì)此，投資者給予了信任。8月19日，碧桂園盤中走高。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至休盤，碧桂園上漲4.18%。

直面市場(chǎng)

8月18日，碧桂園發(fā)布公告稱，集團(tuán)預(yù)期2022年上半年核心凈利潤(rùn)介乎約45億元至50億元，股東應(yīng)占凈利潤(rùn)介乎約2億元至10億元。和2021年同期相比，這兩個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)有所下滑。

碧桂園總裁莫斌直面這一變化，表示“從去年下半年以來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著很多挑戰(zhàn)，多重不利因素層層疊加，行業(yè)十分艱難，碧桂園也確實(shí)無(wú)法獨(dú)善其身。這些挑戰(zhàn)對(duì)公司今年的中期業(yè)績(jī)，特別是在利潤(rùn)表中，產(chǎn)生了直接的影響。”

造成這一業(yè)績(jī)下滑的原因是多方面的。莫斌解釋，市場(chǎng)下行周期之久超預(yù)期，從去年6月至今仍然處在下行期，且今年上半年納入結(jié)算的項(xiàng)目銷售毛利較低，特別是2018年、2019年拿地的部分項(xiàng)目，受到市場(chǎng)下行的影響更為明顯。

與此同時(shí)，莫斌指出，房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清的過(guò)程仍沒(méi)有結(jié)束，市場(chǎng)加劇下行，為保障現(xiàn)金流的平衡，部分區(qū)域?qū)ξ脖P資產(chǎn)和要出清的資產(chǎn)有一些量?jī)r(jià)平衡的安排，對(duì)毛利構(gòu)成了較大壓力；另外基于謹(jǐn)慎性原則，碧桂園計(jì)提的減值也對(duì)毛利構(gòu)成影響。

不可否認(rèn)，碧桂園的業(yè)績(jī)的確出現(xiàn)了波動(dòng)，但若是放到宏觀環(huán)境來(lái)看，便可以發(fā)現(xiàn)碧桂園能在寒冬期實(shí)現(xiàn)盈利已實(shí)屬不易。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年業(yè)績(jī)錄得虧損的房企較往年明顯增多。據(jù)wind數(shù)據(jù)顯示，截至8月19日午間，已有超61家房企發(fā)布上半年業(yè)績(jī)預(yù)虧公告；剔除預(yù)計(jì)業(yè)績(jī)虧損的房企之外，還有39家房企預(yù)期業(yè)績(jī)下滑。

以此來(lái)看，碧桂園仍然保持了一定的韌性。

平穩(wěn)現(xiàn)金流

在凈利潤(rùn)下滑之外，外界同樣擔(dān)憂凈利潤(rùn)的下滑是否影響現(xiàn)金流。畢竟，當(dāng)下對(duì)于任何一個(gè)房企而言，現(xiàn)金流都是極其重要的指標(biāo)。

從財(cái)務(wù)角度來(lái)看，凈利潤(rùn)并不等同于現(xiàn)金流。在企業(yè)獲得的現(xiàn)金流中，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流最為重要，而經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流量反映的是日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)帶給企業(yè)的現(xiàn)金凈流量，是經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入和經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流出的凈值反映；凈利潤(rùn)則從損益的角度回答了企業(yè)本期是否盈利的問(wèn)題，是所有收入抵減成本費(fèi)用以及稅金后的凈利。因此，凈利潤(rùn)的下滑也并不意味著現(xiàn)金流的下滑。

實(shí)際上，碧桂園管理層在投資者會(huì)上透露，公司通過(guò)精細(xì)化管控使得現(xiàn)金流保持平穩(wěn)，并沒(méi)有因?yàn)槔麧?rùn)的下降受到影響。數(shù)據(jù)顯示，今年前6個(gè)月，碧桂園共實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1851億元，權(quán)益回款率為92%，連續(xù)7年保持回款率在90%以上；在行業(yè)資金面持續(xù)承壓背景下，公司上半年仍實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額為正。

在碧桂園常務(wù)副總裁程光煜看來(lái)，今年下半年，市場(chǎng)整體還是在筑底過(guò)程，基本認(rèn)為不會(huì)比上半年的情況更差，但也不會(huì)有很大的反轉(zhuǎn)，是在底部盤整、城市有分化的過(guò)程。據(jù)其判斷，市場(chǎng)筑底的過(guò)程不大可能出現(xiàn)大的改變，但要有策略。

其透露，碧桂園的應(yīng)對(duì)策略主要表現(xiàn)在供貨和產(chǎn)品兩方面。關(guān)于供貨，碧桂園貨量比較充沛，有接近一萬(wàn)億元的可售土儲(chǔ)，得益于均衡布局，碧桂園將通過(guò)調(diào)節(jié)貨量供給，采取“以銷定產(chǎn)”、“精準(zhǔn)供貨”去對(duì)沖風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)于產(chǎn)品，碧桂園主要以偏改善為主，也將積極去調(diào)整產(chǎn)品，使得更加有適銷對(duì)路的安排，比較穩(wěn)健去度過(guò)現(xiàn)在市場(chǎng)低谷情況。

在行業(yè)資金面持續(xù)承壓的背景下，近日有市場(chǎng)消息稱中國(guó)監(jiān)管部門計(jì)劃通過(guò)指定國(guó)有企業(yè)擔(dān)保和承銷示范性房企的人民幣債券新發(fā)，為部分房企提供流動(dòng)性支持，其中龍湖、碧桂園、旭輝控股、金地四家房企作為示范房企被納入考慮范圍內(nèi)。

投資者會(huì)上的最新消息稱，目前碧桂園在交易商協(xié)會(huì)和中債信用增進(jìn)公司的支持下，正在推進(jìn)中票的發(fā)行，進(jìn)一步穩(wěn)定行業(yè)及公司的信用狀況。公開(kāi)資料顯示，碧桂園在銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)的50億元中票也已經(jīng)獲批，待擇機(jī)發(fā)行。

碧桂園正在全力平穩(wěn)現(xiàn)金流，以平滑可能存在的階段性波動(dòng)，留足安全墊以應(yīng)對(duì)外部的不確定性。

靜待曙光

沒(méi)有一個(gè)行業(yè)可以一路高歌猛進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)從高速增長(zhǎng)的步調(diào)回調(diào)到平穩(wěn)健康常態(tài)化的增長(zhǎng)步調(diào)是必然結(jié)果，也是行業(yè)能長(zhǎng)期發(fā)展、健康發(fā)展的調(diào)整。

好消息是，一系列穩(wěn)樓市政策正在出臺(tái)。中指院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前7月全國(guó)有超210個(gè)省市放松房地產(chǎn)政策調(diào)控，需求端政策不斷發(fā)力，政策出臺(tái)頻次近600次。隨著“保交樓”政策持續(xù)落位，購(gòu)房者置業(yè)預(yù)期有望好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)亦有望進(jìn)入企穩(wěn)恢復(fù)通道。

受益于此，市場(chǎng)持續(xù)下行的局面正在改善。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月，商品房銷售和房企融資等指標(biāo)雖保持負(fù)增長(zhǎng)，但降幅并未繼續(xù)擴(kuò)大。

莫斌認(rèn)為，行業(yè)信心的恢復(fù)仍需要一段時(shí)間，行業(yè)的未來(lái)發(fā)展會(huì)逐步制造業(yè)化，對(duì)公司和產(chǎn)品提出更高的要求，但行業(yè)仍然會(huì)是一個(gè)在長(zhǎng)效機(jī)制下健康、規(guī)模體量超十萬(wàn)億規(guī)模的市場(chǎng)，活下來(lái)的企業(yè)將會(huì)有更大的機(jī)會(huì)。“暴風(fēng)雨之后，誰(shuí)的競(jìng)爭(zhēng)力最強(qiáng)，誰(shuí)就能占領(lǐng)市場(chǎng)。”

為了抓住“暴風(fēng)雨”過(guò)后的機(jī)會(huì)，各房企均在調(diào)整業(yè)務(wù)布局。其中，碧桂園的智慧建造正在逐步推廣落地，與主業(yè)形成有效聯(lián)動(dòng)。莫斌在投資會(huì)上介紹稱，今年6月，碧桂園正式成立科技建筑集團(tuán)，通過(guò)整合建筑機(jī)器人“研發(fā)-生產(chǎn)-應(yīng)用”的全過(guò)程，目前已經(jīng)在碧桂園全國(guó)正在建設(shè)的項(xiàng)目上投入使用，同時(shí)公司在順德開(kāi)展“63畝試驗(yàn)”，對(duì)智慧建造體系做全過(guò)程測(cè)試，成效顯著。

截至2022年7月，碧桂園旗下全資子公司博智林已有30款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋28個(gè)省份超550個(gè)項(xiàng)目；累計(jì)交付超1200臺(tái)，累計(jì)應(yīng)用施工超1000萬(wàn)平米。

“我們建筑機(jī)器人的發(fā)展，未來(lái)對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)發(fā)展，一定會(huì)像老虎插上翅膀一樣?！蹦髽O其看好建筑機(jī)器人的未來(lái)發(fā)展，“現(xiàn)在建筑機(jī)器人在發(fā)揮越來(lái)越大的作用，隨著市場(chǎng)健康發(fā)展的到來(lái)，相信我們的主營(yíng)業(yè)務(wù)和建筑機(jī)器人業(yè)務(wù)一定能能為公司帶來(lái)更多的收益，給投資者帶來(lái)更大的回報(bào)?！?/p>

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