本人造價(jià)領(lǐng)域，為大家計(jì)算：1畝地是667平米，折算一畝地最多可以建設(shè)667*2.8=1868平米！推算每個(gè)平米樓面價(jià)就是3000000/1868=1605元平方。
接下來就是建安成本，造房子不是以前要講品質(zhì)，所以整個(gè)靜安成本應(yīng)該包括土建加安裝加市政加園林加電梯公區(qū)精裝修部分。
土建1500，安裝500，市政500，園林500，公區(qū)精裝修1000。
所以建安成本是4000元平米
規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)，規(guī)費(fèi)和稅費(fèi)是必須規(guī)定要上交的，這個(gè)呢，一般占整個(gè)比例大概是15%左右，這樣折算的話：
（4000+1605）*0.15=840元
通過推算，保證開發(fā)商資金不是銀行貸款借來的利息與借貸后，說明開發(fā)商的成本=1605+4000+840=6445元平米。
開發(fā)商銷售價(jià)格6445*1.15=7400元。
那么，開發(fā)商最終銷售的均價(jià)應(yīng)該是在7500元左右，上下幅度不會(huì)超過300元。
如果開發(fā)商的實(shí)力不足，前期購買土地的錢也是通過民間借貸或者是銀行貸款，那么這個(gè)價(jià)格就做不到了。
如果涉及到的地塊很大，需要分三年到五年建設(shè)的話，那么開發(fā)商一般采取的是首開低價(jià)、中開高價(jià)、尾開處理的方式。
就是說在首開的時(shí)候可能會(huì)給你弄一個(gè)6750起步，然后均價(jià)呢，大概在7100。
通過首開的教法，提高了品質(zhì)，然后在第二次開盤的時(shí)候呢，起步價(jià)可能就要提到了，7100而均價(jià)提到了7500。
尾盤處理的時(shí)候可能在7300就會(huì)給賣掉。
這種房子的計(jì)算主要看他要做的品質(zhì)，實(shí)際土建成本是差不多的，樓盤與樓盤之間的差距在哪里？在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊，特別是市政園林精裝修，都是看不到的東西，他給你電梯好一點(diǎn)，電梯用差一點(diǎn)，瓷磚用好點(diǎn)，瓷磚又差一點(diǎn)，對(duì)這個(gè)建安成本差距會(huì)很大。
如果說他這個(gè)盤6800均價(jià)賣給你們，那么它在園林上肯定就會(huì)給你做的很差，水泥澆筑一下就可以了，然后再給你種上香樟、桂花就可以。而且樹矮??！
羊毛是出在羊身上，有的樓盤他可能他的樓面價(jià)很低，只有1000元，但是他那15000也有他賣15000的道理，比如她在精裝修這一塊做得的非常好，瓷磚給你用的都是品牌的，然后安裝的管道給你用的都是正品的，那這個(gè)房子肯定也值15000。
也不能單單只看樓面價(jià)，也要也要看它的裝修標(biāo)準(zhǔn)，他設(shè)計(jì)的一個(gè)品質(zhì)，像浙江省有一個(gè)企業(yè)叫綠城，他做的房子要比別的房子要貴的多，貴在哪里？就是貴在它的細(xì)節(jié)上，同地段的房子，綠城要比人家貴3000起步。
但是別人的房子不好賣，綠城的房子就要搶光，為什么大家買的是這個(gè)品牌？買的是這個(gè)品質(zhì)，它的園林做的好，市政做的好像地下管道做得好，第一個(gè)不堵塞，第二個(gè)呢，通過時(shí)間長了，管道沉降也不會(huì)裂管，后期你也不用維修。
開發(fā)商開發(fā)房子，看不到的地方太多了，第一個(gè)頂樓的防水，第二個(gè)地下室以及整個(gè)結(jié)構(gòu)同樣是高層，有的混凝土用的多，而有的是填充磚用的多一點(diǎn)。
你買房子還是得看品質(zhì)不能完全看價(jià)格當(dāng)然當(dāng)接受能力有限的話那肯定是挑選品質(zhì)還可以性價(jià)比高的房子。。
我給你簡單講一下成本價(jià)和房價(jià)怎么計(jì)算出來的：
1.土地成本：主要包括土地款，契稅和配套費(fèi)。如果地價(jià)300萬/畝，容積率2.8，那么地上建筑面積就是2.8*667=1870平方，那么300萬均攤到每平方的土地成本就是是300萬除以1870，大概土地成本就是每平方1604元，加上契稅和配套費(fèi)大概就是每平方1700元左右。
2.建安成本一般是每平方2800—3100，包括前期，基礎(chǔ)，地上，地下，景觀綠化，水電氣暖等，如果是四線城市建安成本就是2800元左右。
3.三大費(fèi)用，包括銷售費(fèi)用，管理費(fèi)用，財(cái)務(wù)費(fèi)用，大概占比5-10%，按照每平300-500左右。
4.稅費(fèi)，主要包括土增稅，增值稅，企業(yè)所得稅等，大概每平300-500元左右。
綜上所述，單方成本每平5000-5500，加上利潤10%，房價(jià)大概在每平5500-6000元。
以上就是我的回答，希望對(duì)您有所幫助。
四線城市哈，300萬一畝地，一畝地是666平方，如果容積率2.8，那么每平方的土地成本是300萬除以666再除去2.88=1600每平方，四線城市的建安成本是1800左右，綠化300-500每平方。再加上小區(qū)配套費(fèi)，契稅、印花稅、營業(yè)稅、城建稅、土地稅、地方附加稅等，另外還要核算資本金成本、時(shí)間成本，正常還有2個(gè)點(diǎn)營銷成本，最后是開發(fā)商利潤，地市10%左右，房屋定價(jià)需要全部考慮進(jìn)去。粗略估算，至少要賣到5000以上才行。
我來算一下。
就按100畝地算，不考慮別墅，沒有商業(yè)，純住宅。
容積率能做到2.8，起步層數(shù)不會(huì)低于18層，輔以30層的大高層，就算設(shè)計(jì)有10層以下，我覺得面積也不會(huì)多，就按18層高層和30層大高層一半一半來算。
其他的設(shè)計(jì)規(guī)劃指標(biāo)不詳，考慮到車位指標(biāo)，人防面積，停車位全部設(shè)計(jì)地下。
普通住宅，無精裝修，毛坯房交付。
建設(shè)周期按三年。
總地價(jià)：3個(gè)億。
可售面積：2.8*667*100=186760平米。
一、樓面地價(jià)。
300000000/186760=1606元/平。
二、建筑成本（含消防、人防）。
18層一半，按3100元/平計(jì)。
30層一半，按3500元/平計(jì)。
平均成本3200元/平。
三、稅收，規(guī)費(fèi)。
總體的土地增值稅、土地契稅、交易稅印花稅、所得稅等，基本達(dá)到銷售價(jià)格的9%左右，取900元/平，規(guī)費(fèi)三線城市一般為180元/平。
兩項(xiàng)合計(jì)1080元/平。
四、配套附屬。
景觀、園林、小品、道路、下水道、化糞池、窨井、圍擋、大門等。
按300元/平。
五、水、電、氣、智能化、門禁系統(tǒng)。
水在60，電在180，氣在40，智能化在20。
合計(jì)300元/平。
六、管理費(fèi)。
立項(xiàng)、環(huán)評(píng)、質(zhì)監(jiān)、安檢、設(shè)計(jì)、審圖、防雷、測繪、招投標(biāo)、環(huán)保、城管、銷售提成、廣告、管理人員工資等。
按300元/平。
七、其他。
不可預(yù)見成本，按100元/平考慮。
總體成本：
一+二+三+四+五+六+七=1606+3300+1080+300+300+300+50=6936元/平。
這里并沒有考慮投資者的利息支出，如果投入資本為自有資金，要考慮存款利息，如果投入資本為融資，則還要考慮融資利息，相應(yīng)成本會(huì)更高。
房價(jià)賣到一萬，利潤差不多有3000元/平，但如果考慮融資成本，利潤可能有2500元/平。
不同地方，可能土地不同，樓面地價(jià)有較大差異，土建成本有細(xì)微差異，其他基本差不多。
這里不考慮精裝修。
一、土地費(fèi)用 ：
3000000元 667m2 2.8=1606元/m2；
二、前期工程費(fèi)用： 180.00元/m2
1、勘探費(fèi)用：1.00元/m2
2、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 2.00元/m2
3、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)（含配套景觀） ：15.00元/m2
5、綜合配套費(fèi)用： 155.00元/m2；市政建設(shè)配套及城市義務(wù)教育配套；
6、監(jiān)理費(fèi)：7.00元/m2
三、建安工程費(fèi)用 ：1850.00元/m2
1、主體工程建設(shè)（含水電安裝） ：1400.00元/m2
2、電梯、樁基費(fèi)用： 100.00元/m2
3、門、窗、外墻保溫icon、真石漆、地暖、消防等分包費(fèi)用：350.00元/m2
四、專項(xiàng)配套工程費(fèi)用：195.00元/m2
1、太陽能設(shè)施費(fèi)： 20.00元/m2
2、供水設(shè)施配套費(fèi)：30元/m2
3、集中供熱設(shè)施配套費(fèi)： 35.00元/m2；
4、管道供氣設(shè)施配套費(fèi) ：20.00元/m2；
5、供電設(shè)施配套費(fèi) ：90.00元/m2；
五、室外配套費(fèi)用 ：165.00元/m2
1、道路、綠化、景觀 等費(fèi)用：140.00元/m2
2、供水、排水設(shè)施費(fèi)用： 10.00元/m2
3、弱電監(jiān)控、亮化工程等費(fèi)用： 10.00元/m2
4、其他配套費(fèi)用： 5.00元/m2
五、銷售及管理費(fèi)用 ：150.00元/m2
六、財(cái)務(wù)稅收費(fèi)用： 350元/m2
七、其他費(fèi)用： 20.00元/m2
八、合計(jì)：4516.00元/m2
也就是說，開發(fā)商房價(jià)要賣到4500以上才有利潤！但也不是絕對(duì)，小縣城的配置降低一些，再便宜個(gè)幾百塊錢，也不是不可以！
從開發(fā)商購買的土地樓面的價(jià)格，可以預(yù)測到未來開發(fā)商銷售的時(shí)候，房價(jià)在什么范圍，這個(gè)是可以計(jì)算的。
地價(jià)300萬/畝，容積率2.8，房價(jià)大概會(huì)是多少？這里有兩種計(jì)算方法，一種是樓面價(jià)格倒推計(jì)算；一種是成本計(jì)算。
樓面價(jià)格是多少
這里給出的數(shù)據(jù)是地價(jià)300萬/畝，容積率2.8，1畝地上可以建設(shè)666.7平米（1畝地） 2.8的容積率=1866.76平米，那么土地的價(jià)格是300萬/畝，樓面價(jià)應(yīng)該是1607元，這就是土地的成本，每平米的價(jià)格是1607元。
根據(jù)一般的規(guī)律，樓面價(jià)格的2.5倍，就是未來銷售的價(jià)格，樓面價(jià)是1607元/平米 2.5倍=4018元，就是未來銷售的價(jià)格。
成本法計(jì)算
就是計(jì)算每平米的成本，然后就可以確定銷售的價(jià)格。
成本計(jì)算的內(nèi)容是土地成本，稅費(fèi)成本，管理成本和利潤這四大項(xiàng)。
土地成本上面已經(jīng)計(jì)算了，每平米的價(jià)格是1607元/平米；
稅費(fèi)成本一般是土地成本的50%，也可以計(jì)算稅費(fèi)占整個(gè)房價(jià)的20%，這里你沒有房價(jià)，只有土地成本，那么我們就算稅費(fèi)是土地成本的40%，那大概是600元/平米。
建筑安裝成本在北京、上海和深圳這些城市是3000元/平米，在重慶是1800元左右，而在四線城市每平米計(jì)算在1000元是合適的。
管理成本和開發(fā)商的利潤，占房價(jià)的20%，應(yīng)該是1000塊錢左右；
土地成本和稅收成本占房價(jià)的60%，管理成本和開發(fā)商的利潤占房價(jià)的20%，建筑安裝成本占房價(jià)的20%，管理成和開發(fā)商的利潤，占房價(jià)的20%，
這樣你可以計(jì)算出成本價(jià)格，土地成本+稅務(wù)成本+建安成本+管理和利潤成本=4200元，和上面土地推算法相差200元/平米，相差不大。
當(dāng)然，
房地產(chǎn)的成本有成千上萬的項(xiàng)目，要準(zhǔn)確的計(jì)算，當(dāng)熱就不能這么簡單，這只是外行人初步的計(jì)算，僅僅做一個(gè)參考而已。
當(dāng)然，這也是我個(gè)人觀點(diǎn)，僅供參考。歡迎各位對(duì)這個(gè)問題在下面留言，發(fā)表你們的觀點(diǎn)和意見，相互交流和學(xué)習(xí)。
300萬一畝的拿地價(jià)算下來是4500元/ ，再除以容積率2.8樓面價(jià)算下來元1608/ 。
然后就是建安成本，建安成本算2500元/ ，這個(gè)僅僅是建筑安裝的費(fèi)用。也就是說從拿地到房子成型，成本已經(jīng)在4108元一平了。
然后是稅費(fèi)，稅費(fèi)大概要占據(jù)25%左右，這樣算下來成本已經(jīng)到5135元一平了。
其他費(fèi)用支出5左右%，加起來成本已經(jīng)在5381元一平了。利潤按照15%來計(jì)算，銷售價(jià)在5999元起。
當(dāng)然，這里面是拋開了開發(fā)商無償修建帶來的配套成本，如果有配套成本的話價(jià)格更高。
其實(shí)，房地產(chǎn)銷售價(jià)的組成比較復(fù)雜，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是我列舉的這么簡單。很多隱形費(fèi)用往往不是我們能夠計(jì)算的，而且銷售價(jià)格往往會(huì)出人所料。
因?yàn)椴皇情_發(fā)商財(cái)務(wù)核價(jià)人員，我的列舉與實(shí)際價(jià)格還是有一定的距離。四線城市這個(gè)樓面價(jià)銷售價(jià)格一般在6000－－8000之間。
如果是在二三線城市價(jià)格可能會(huì)到8000－－1萬左右。
比如成都雙流某樓盤，樓面價(jià)1000左右，房屋銷售價(jià)1.2萬左右，你找誰說理去。
所以說，房價(jià)，不是那么簡單的！
容積率達(dá)到了2.8，這樣的房子一般都要建成了高層，也就是高度100米以下的25層 34層的房子。這種小區(qū)不可能再騰出空間建造可以賣高價(jià)的別墅和排屋。
地價(jià)300萬/畝=300/666/2.8=1600元/平米，1600元/平米就是樓面價(jià)。
在四五線城市以不考慮精裝修為前提，否則成本計(jì)算會(huì)更高。主要是除了地價(jià)，還有建安費(fèi)用、設(shè)計(jì)等相關(guān)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金和利潤等組成。
建安費(fèi)用以地上建筑為主，適當(dāng)分?jǐn)偟脑瓌t，地下室以車庫出售保本投資的策略。一般的城市以2500元/平米的建安費(fèi)用（包括設(shè)計(jì)、管理費(fèi)等）。
這樣土地+工程費(fèi)用=4100元/平米。
財(cái)務(wù)費(fèi)用對(duì)于一些中小房地產(chǎn)企業(yè)等成本其實(shí)是非常高的。假設(shè)土地是拍地后就支付，以兩年完成后進(jìn)入批量銷售，占用資金至少要2.5年，利率費(fèi)用一般不會(huì)低于10%，這樣的財(cái)務(wù)成本會(huì)接近800 1000元/平米。
銷售費(fèi)用一般在銷售價(jià)格的5%，假如委托一些實(shí)力雄厚的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)還會(huì)更高。以300元/平米暫估。
工程費(fèi)用的稅金包含在工程費(fèi)中，其他的稅收按照3%估算，這樣在200元/平米。
房地產(chǎn)企業(yè)的利潤一般大的房地產(chǎn)在30%以上，而中小房地產(chǎn)企業(yè)的利潤在20% 25%。
計(jì)算分析如下：土地費(fèi)用1600元+工程費(fèi)用2500元+財(cái)務(wù)費(fèi)用1000元+銷售費(fèi)用300元+稅金200元=5600元/平米。
要使開發(fā)商的利潤為25%，則銷售價(jià)格要在7500元以上，要是利潤達(dá)到30%，則銷售價(jià)格在8000元以上。
如果采用精裝修，以裝修價(jià)2000元/平米計(jì)算，加上其他相關(guān)費(fèi)要賣到10500元/平米 12000元/平米。
非常榮幸為題主作答。
由地價(jià)推算房價(jià)，一般總體思路是這樣：在確定計(jì)容樓面價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑物的綜合建安單方成本、開發(fā)商融資管理和營銷單方成本、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤額，就可以計(jì)算出房價(jià)大概多少。
一、在總體思路下，細(xì)說下相關(guān)名詞：
1、計(jì)容樓面價(jià)，即計(jì)算容積率前提下的單方建筑面積樓面價(jià)，一般兩種計(jì)算方式：
（1）土地總價(jià)（億元）/（土地占地面積*容積率）*100000000
（2）土地總價(jià)（億元）/（土地占地畝數(shù)*666.67*容積率）*100000000
其中土地占地面積=土地占地畝數(shù)*666.67（一畝地大概666.67平方米）
2、建筑物的綜合建安單方成本，即包含基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、前期開發(fā)費(fèi)、公共配套費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)、建安成本等（這里既有政府文件規(guī)定的剛性成本，也有開發(fā)商與建筑承包商的經(jīng)驗(yàn)建筑數(shù)據(jù)）。上述各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積，就是推算樓面價(jià)的綜合建安單方成本。
3、開發(fā)商融資、管理和營銷單方成本，即開發(fā)商的融資費(fèi)用、管理費(fèi)用和營銷費(fèi)用合計(jì)除以計(jì)容建筑面積。
4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)，即房地產(chǎn)開發(fā)所繳納的土地契稅、增值稅、土地增值稅、所得稅等各項(xiàng)費(fèi)用的合計(jì)，除以計(jì)容建筑面積。
5、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤額，即在1-4合計(jì)總額基礎(chǔ)上除以計(jì)容樓面價(jià)，再乘以利潤率（一般5%-12%）。
二、不同容積率下，住宅用地建筑形態(tài)
為更好地回答問題，還需明晰不同容積率下，一般的住宅用地，都會(huì)建什么樣的住宅形式。這對(duì)綜合建安成本的影響是不同的。
三、結(jié)合問題推算房價(jià)
1、計(jì)容樓面價(jià)計(jì)算。土地300萬/畝，容積率2.8，
計(jì)容樓面價(jià)=300/（666.67*2.8）*10000=1607元/平方米。
2、建筑物的綜合建安單方成本。容積率2.8，一般建高層住宅。
在四線城市，高層住宅的綜合建安單方成本，一般在3000-3500元/平方米。
如果有精裝修的要求，還要在上述基礎(chǔ)上加400-800元/平方米。
3、開發(fā)商融資、管理和營銷單方成本。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占售價(jià)的5%-10%。
4、房地產(chǎn)相關(guān)單方稅費(fèi)。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)值，一般占1-3合計(jì)總額的15%-20%。
5、開發(fā)商計(jì)容建筑面積單方利潤額。在1-4總額基礎(chǔ)上乘以5%-12%。
最后，1+2+3+4+5即為推算房價(jià)，依據(jù)上述，計(jì)算過程如下：
假設(shè)房價(jià)為X元/平方米，那么
毛坯房情況下，X=1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%）+（1607+（3000-3500）+X*（5%-10%））*（15%-20%））*（5%-12%）），得出毛坯房售價(jià)在5920-7150元/平方米。
精裝房情況下，毛坯房售價(jià)上浮400-800元/平方米即可。
回答完畢，希望上述回復(fù)有參考意義，謝謝！
我來回答一下，構(gòu)成房價(jià)的幾項(xiàng)內(nèi)容：
1、樓面價(jià)：這是土地成本。300萬/畝，2.8的容積率，3000000/667/2.8=1606，加上契稅、配套費(fèi)，1700元略多。
2、建安成本：這是樓房的建設(shè)費(fèi)用。2.8的容積率肯定是高層了，包括前期設(shè)計(jì)基礎(chǔ)整理、地上地下、水電煤氣采暖、小區(qū)綠化等具備交房的毛坯房標(biāo)準(zhǔn)的建安成本在3000元/平；
3、三項(xiàng)費(fèi)用：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用?，F(xiàn)在開發(fā)商拿地后，都是貸款或融資建設(shè)，財(cái)務(wù)費(fèi)用較高，再加上都是聘請(qǐng)專業(yè)的銷售團(tuán)隊(duì)，按照小區(qū)的建設(shè)周期及批準(zhǔn)預(yù)售的快慢程度，大概在8 12%左右，400 600元。
4.稅費(fèi)，主要包括土地增值稅，增值稅，企業(yè)所得稅以及配建學(xué)校的費(fèi)用等，大概每平450 600元。
5.開發(fā)商利潤：這是開發(fā)商掙的錢，按照保守10%計(jì)算，在550 600元。
綜合以上房價(jià)在6100 6500元/平。
如果當(dāng)?shù)胤績r(jià)不高，四線城市能賣到300萬一畝，位置優(yōu)越的話，小區(qū)品質(zhì)不錯(cuò)，開發(fā)商的售價(jià)不會(huì)低于6500元/平甚至更高。以上就是我的回答，希望對(duì)您有所幫助。
